Можно ли заключать договор найма квартиры в одном экземпляре, который остается у собственника, и как защитить права дочери-студентки

Обязателен ли письменный договор и вправе ли дочь требовать свой экземпляр

Отношения «собственник квартиры — дочь-студентка за плату» — это договор найма жилого помещения, наймодателем по которому может выступать только собственник или управомоченное им лицо, а нанимателем — гражданин:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Для такого договора закон прямо устанавливает письменную форму:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Это значит, что устная договорённость «договор составлю, но оставлю у себя» закону не соответствует, а требование нанимателя о составлении договора в письменной форме и передаче ему экземпляра — не каприз, а следствие императивной нормы п. 1 ст. 674 ГК РФ. По обычной практике документ, выражающий содержание сделки и подписанный обеими сторонами, составляется в двух экземплярах — по одному для каждой стороны; иначе оставшийся у наймодателя «единственный экземпляр» практически нельзя противопоставить в споре. Отдельно предупредите: если найм согласован на срок не менее года, возникающее обременение права собственности подлежит государственной регистрации, поэтому длительный найм без договора и без регистрации проводить рискованно:

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 2 ст. 674 ГК РФ

Если найм оформляется на срок до года (например, на учебный год), обременение не регистрируется, но письменная форма всё равно обязательна. Вывод: настаивайте на письменном договоре в двух экземплярах, по одному для каждой стороны, с подписью наймодателя на вашем экземпляре; без этого сделка не соответствует п. 1 ст. 674 ГК РФ, а при найме на срок от года — ещё и п. 2 ст. 674 ГК РФ.

Может ли хозяин «прийти и выселить», и какая ответственность грозит за самовольное выселение

Даже при безупречном договоре наймодатель не вправе самостоятельно выселить нанимателя. Договор найма расторгается по требованию наймодателя только в судебном порядке и только по закрытому перечню оснований (невнесение платы за шесть месяцев, порча/разрушение помещения и др.):

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Последствие расторжения — выселение всегда на основании решения суда, а не по требованию или действию собственника:

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ

Это же правило общего характера закреплено и в жилищном законодательстве: гражданин обязан освободить помещение, а если не освободил — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Таким образом, «прийти и выселить» без суда хозяин не может: он должен либо дождаться окончания срока договора, либо добиваться расторжения через суд. Если он всё же самовольно выселяет, выносит вещи, меняет замки, отключает коммуникации или проникает в квартиру против воли проживающей дочери, его собственные действия становятся противоправными. Самовольное осуществление своего действительного или предполагаемого права вопреки установленному порядку — это административное правонарушение:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

А если такими действиями причинён существенный вред, наступает уже уголовная ответственность:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Кроме того, если хозяин приходит в квартиру и входит в неё вопреки воле проживающей дочери, это самостоятельное преступление — нарушение неприкосновенности жилища:

Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ

Вывод: хозяин не может выселить дочь самовольно — выселение допускается только по решению суда (ст. 687–688 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Самовольное выселение и вторжение дают основания для привлечения его к ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 и ст. 139 УК РФ, поэтому требования «выселю сам» нужно решительно отклонить и зафиксировать письменно.

Отсутствие договора на руках: чем доказывать проживание и оплату

Отсутствие письменного договора не делает проживание и оплату «недоказуемыми»: закон лишь ограничивает способ доказывания.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Это означает: без письменного договора вы не сможете подтвердить условия сделки (срок, размер платы) свидетельскими показаниями, но можете приводить любые письменные и иные доказательства. Практически это переводы платы на счёт или по номеру телефона с назначением платежа, расписки, переписка в мессенджерах о согласовании цены/условий, акт приёма-передачи с подписью и перечнем имущества, квитанции об оплате ЖКУ, документы о регистрации по месту пребывания. Вывод: настоятельно берите свой подписанный экземпляр договора — он не только обязателен по п. 1 ст. 674 ГК РФ, но и снимает ограничение п. 1 ст. 162 ГК РФ; если договор уже подписан в одном экземпляре, требуйте передать второй либо хотя бы копию с подписью наймодателя и сохраняйте все платёжные и переписочные документы.

Ключевые условия договора, срок и плата — что зафиксировать письменно

Размер платы и сроки её внесения — существенные условия, которые надо прямо прописать, иначе применятся диспозитивные нормы:

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 1 ст. 682 ГК РФ

Если сроки платежа в договоре не определены, действует правило о ежемесячном внесении в порядке ЖК РФ:

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— п. 3 ст. 682 ГК РФ

Срок договора также стоит определить заранее: если он не указан, договор считается заключённым на пять лет, а краткосрочный наём (до года) имеет свои особенности:

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 683 ГК РФ

Обязанности нанимателя — использовать помещение для проживания, обеспечивать сохранность, своевременно вносить плату и (если не установлено иное) коммунальные платежи; эти пункты прямо отразите в договоре, чтобы исключить претензии собственника:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Вывод: в договоре обязательно укажите срок найма, размер и сроки внесения платы, порядок оплаты коммунальных услуг, состав передаваемого имущества (акт приёма-передачи) и подписи сторон; без этого спор о платежах и сроках будет разрешаться по диспозитивным правилам ст. 678, 682, 683 ГК РФ, что может быть невыгодно обеим сторонам.

Денежный риск при проживании без договора и порядок прекращения найма по инициативе нанимателя

При отсутствии письменного договора уровень защиты обеих сторон снижается, и возникает риск спора о плате за фактическое проживание: если деньги передавались без оснований, оформленных сделкой, суммы могут быть истребованы как неосновательное обогащение либо, наоборот, собственник будет доказывать факт пользования помещением:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Чтобы нейтрализовать этот риск, все платежи за жильё следует вносить с однозначно идентифицируемым назначением (переводом с указанием «оплата по договору найма за … месяц» или под расписку с датой и суммой). Отдельно важно, что наниматель вправе отказаться от договора в любое время, предупредив наймодателя за три месяца письменно — это его зеркальное право при чрезмерных требованиях собственника:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Вывод: при споре о проживании без договора применима ст. 1102 ГК РФ, поэтому требуйте письменного оформления и храните платёжные доказательства; расторгнуть договор в любой момент вы как наниматель можете письменно, предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Регистрация обременения при найме на срок от года и допустимость устной формы

Если найм согласован на срок не менее года, обременение квартиры подлежит государственной регистрации, причём заявление подают сами стороны договора:

Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3. Государственная регистрация найма жилого помещения, находящегося в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, может осуществляться на основании заявления нанимателя по договору, указанному в части 2 настоящей статьи. 4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи. 5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения. 6.
— ч. 3 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для дочери-студентки это означает: при найме на учебный год и дольше безопаснее либо ограничиться сроком менее года (тогда регистрация не требуется), либо настоять на полном письменном оформлении и регистрации найма, поскольку незарегистрированный длительный найм создаёт риск оспаривания и сложностей при защите прав. По общему правилу устная сделка допустима только тогда, когда законом не установлена письменная форма:

Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. 2. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность. 3. Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.
— п. 1 ст. 159 ГК РФ

А поскольку именно для договора найма жилого помещения письменная форма прямо установлена п. 1 ст. 674 ГК РФ, устная договорённость закону не соответствует — условия «на словах» защитить в споре нельзя. Вывод: при сроке найма менее года договор обязателен письменно, но обременение не регистрируется; при сроке от года и более договор письменный и обременение регистрируется по заявлению сторон (ч. 3 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ); полностью устный найм противоречит п. 1 ст. 674 ГК РФ и п. 1 ст. 159 ГК РФ и защиты не даёт.