Могут ли выселить из квартиры по социальному найму во время банкротства и при долге за коммунальные услуги

Может ли квартира по договору соцнайма попасть в конкурсную массу и быть продана в банкротстве

Ключевой факт: квартира вам не принадлежит — она в муниципальном жилищном фонде, а вы лишь наниматель.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
— п. 1 ст. 60 ЖК РФ

Правоотношение соцнайма — это право пользования чужим (муниципальным) жильём; в собственности должника-банкрота находится только то, что составляет его имущество.

Все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

В конкурсную массу включается имущество гражданина. Права пользования по договору социального найма имуществом должника не являются — квартира ему не принадлежит, поэтому ни сама квартира, ни право соцнайма в конкурсную массу не входят, и финансовый управляющий не вправе их продать.

Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Разногласия между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, в отношении указанного имущества рассматриваются в порядке, установленном пунктом 2 статьи 60 настоящего Федерального закона.
— п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

Эта норма предписывает исключать из массы имущество, на которое не может быть обращено взыскание по процессуальному законодательству; независимо от этого квартира по соцнайму не является имуществом должника и потому вообще не составляет конкурсную массу.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
— п. 3 ст. 60 ЖК РФ

По общему правилу изменение имущественного положения нанимателя (в том числе банкротство и снижение доходов) не является основанием расторжения договора соцнайма — сама процедура банкротства не затрагивает право пользования муниципальным жильём.

Вывод: с опорой на п. 1 и п. 3 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ — квартира по договору соцнайма не является имуществом должника, в конкурсную массу не включается и продаже не подлежит; сама процедура банкротства не даёт оснований для выселения.

Могут ли выселить за долг по квартплате: основания и порядок

Единственный «долговой» механизм выселения нанимателя по соцнайму сформулирован так:

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
— п. 1 ст. 90 ЖК РФ

То есть выселение за долг: (1) возможно только в судебном порядке, (2) только если неуплата непрерывно длится более шести месяцев подряд и без уважительных причин, (3) обязательно сопровождается предоставлением другого жилого помещения по договору соцнайма — размером по норме общежития.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. 2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ)
— ч. 1 ст. 105 ЖК РФ

Размер другого жилья, предоставляемого при таком выселении, — не менее 6 кв. м жилой площади на человека. Само основание для иска наймодателя продублировано в общей норме о расторжении:

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
— п. 4 ст. 83 ЖК РФ

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
— п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 153 ЖК РФ

Обязанность вносить плату у вас есть как нанимателя — с момента заключения договора соцнайма. Её неисполнение и создаёт риск по ст. 90 ЖК РФ; но сумма долга вопрос выселения сама по себе не решает.

Вывод: с опорой на ст. 90 и п. 4 ст. 83 ЖК РФ — выселить вас за долг по квартплате может только наймодатель (муниципалитет) и только через суд, при непрерывной неуплате свыше 6 месяцев без уважительных причин и с обязательным предоставлением другого жилого помещения по соцнайму; управляющий, кредиторы и управляющая организация выселить вас не вправе.

Что решает суд: уважительные причины и защита нанимателя

Главная защита в споре о выселении за долг — уважительность причин неоплаты, и Верховный Суд разъяснил, как это проверяется:

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 статьи 83, статья 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Суд обязан установить, по каким причинам и в течение какого периода не вносилась плата. Юридически значимо именно непрерывное невнесение более 6 месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Пленум прямо перечисляет уважительные причины: задержки зарплаты и пенсии, тяжёлое материальное положение из-за потери работы при невозможности трудоустройства, болезнь, наличие инвалидов и несовершеннолетних детей. Если суд признает причины уважительными, в иске о выселении должно быть отказано. В вашей ситуации под это основание прямо ложатся обстоятельства, связанные с банкротством: утрата доходов, тяжёлое материальное положение, блокировка счетов и т.п. — это доводы в пользу уважительности, и их нужно документально подтверждать.

Даже если суд всё же удовлетворит иск, выселение не означает «на улицу»:

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (продолжение)

В решении суда должно быть указано конкретное другое жилое помещение — изолированное, пригодное для постоянного проживания, не менее 6 кв. м жилой площади на человека, в том же населённом пункте и из жилищного фонда социального использования. Без указания такого помещения решение о выселении по ст. 90 ЖК РФ вынесено быть не может.

Вывод: при уважительных причинах неуплаты (утрата дохода, болезнь, тяжёлое материальное положение, наличие иждивенцев) суд обязан отказать в выселении; при удовлетворении иска выселение возможно только с одновременным предоставлением другого пригодного жилого помещения по соцнайму не менее 6 кв. м на человека в том же населённом пункте.

Судьба долга по ЖКУ при банкротстве

После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств).
— абз. 1 п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ

После завершения расчётов с кредиторами гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, включая требования, не заявленные в деле о банкротстве. Долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг — обычное денежное требование, оно не входит в перечень неразрывно связанных с личностью, поэтому после завершения процедуры реализации имущества этот долг (включая задолженность свыше 6 месяцев) списывается, если только суд по основаниям п. 4 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ не откажет в освобождении от обязательств (например, при недобросовестности должника).

Субсидии не предоставляются гражданам при наличии у них подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года. Информацию о наличии у граждан такой задолженности исполнительный орган субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение получает из системы.
— п. 5 ст. 159 ЖК РФ

Одновременно учтите обратную сторону: пока за вами числится подтверждённая судебным актом непогашенная задолженность за последние три года, вам не предоставят субсидию на оплату ЖКУ. То есть после списания долга исчезнет и это препятствие — но оформить субсидию можно только при отсутствии судебного подтверждения долга.

Вывод: долг по квартплате, накопившийся к моменту банкротства, после завершения процедуры реализации имущества списывается (п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ), если суд не откажет в освобождении от обязательств; взыскание этого долга в прежнем виде прекращается, что, в свою очередь, лишает «долговую» неуплату дальнейшего продолжения и ослабляет перспективу иска о выселении по ст. 90 ЖК РФ.

Если управляющий или кредиторы всё же заявят требования по квартире

Заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим, кредиторами и (или) должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов, жалобы на действия (бездействие) арбитражных управляющих, на решения собрания или комитета кредиторов, иные обособленные споры по заявлениям лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб
— п. 1 ст. 60 ФЗ № 127-ФЗ

Любые разногласия между финансовым управляющим, должником и участниками дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом в заседании не позднее чем через месяц с даты получения заявления или жалобы. Это ваш процессуальный инструмент: и жалоба на действия (бездействие) управляющего, и спор о судьбе права пользования квартирой разрешаются в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— п. 3 ст. 83 ЖК РФ

Обратите внимание: сам договор соцнайма расторгается только по соглашению сторон, по инициативе нанимателя либо прекращается при выезде в другое место жительства. По требованию наймодателя — только в суде и только по перечисленным основаниям (долг свыше 6 месяцев, разрушение жилья, систематическое нарушение прав соседей, использование не по назначению). Никакого самостоятельного «банкротного» основания для расторжения в этой норме нет.

Вывод: если управляющий или кредиторы попытаются как-то распорядиться квартирой либо заявят требования об освобождении жилья, вы вправе заявить возражения и обратиться с заявлением/жалобой в арбитражный суд в порядке ст. 60 ФЗ № 127-ФЗ (срок рассмотрения — не позднее месяца). Выселение же как таковое возможно исключительно в суде общей юрисдикции по иску наймодателя (муниципалитета) по основаниям ст. 83, 90 ЖК РФ — но не по инициативе управляющего или кредиторов.

Денежные последствия: рост долга и пени в период банкротства

С даты признания гражданина банкротом: все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично; сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы; снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 222-ФЗ) прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей;
— абз. 4 п. 5 ст. 213.25 ФЗ № 127-ФЗ

С даты признания вас банкротом прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций по всем обязательствам, кроме текущих платежей. Это значит, что пени, которые обычно капают за просрочку квартплаты, с момента введения процедуры реализации имущества больше не растут — «долговой» мотив для иска наймодателя со временем не усиливается, а сам долг перестаёт увеличиваться.

После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина (далее - освобождение гражданина от обязательств).
— абз. 1 п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ

А после завершения расчётов с кредиторами вы освобождаетесь от дальнейшего исполнения требований кредиторов — то есть основной долг по ЖКУ, накопившийся до банкротства, списывается (если суд по п. 4 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ не откажет в освобождении от обязательств).

Вывод: с даты признания банкротом начисление пеней и финансовых санкций по «добанкротному» долгу по квартплате прекращается, а после завершения процедуры сам долг списывается. Это ослабляет и перспективу выселения по ст. 90 ЖК РФ, поскольку неуплата не носит длящегося злостного характера, а процедура банкротства прямо устраняет взыскание этого долга.

Сроки: исковая давность по долгу ЖКУ и её связь с выселением

Требование о выселении по ст. 90 ЖК РФ — это защита наймодателя от непрерывного уклонения от оплаты; для него юридически значимо непрерывное невнесение платы более шести месяцев подряд:

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
— п. 1 ст. 90 ЖК РФ

По самому денежному долгу действует общий срок исковой давности:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Три года исчисляются отдельно по каждому периодическому платежу (ст. 200 ГК РФ), то есть наймодатель или управляющая организация вправе взыскать лишь часть долга в пределах трёхлетнего срока, если вы заявите о пропуске давности. Однако в вашей ситуации этот аспект во многом снимается банкротством: долг по ЖКУ после завершения процедуры списывается по п. 3 ст. 213.28 ФЗ № 127-ФЗ, поэтому отдельное применение исковой давности понадобится лишь в случае, если освобождение от обязательств не будет применено.

Вывод: для выселения существенно не наличие долга «вообще», а непрерывная неуплата свыше 6 месяцев без уважительных причин; исковая давность (3 года, ст. 196 ГК РФ) ограничивает взыскание по каждому платежу, а в вашем случае долг, как правило, списывается в банкротстве.

Исполнение: что делает выселение по ст. 90 ЖК РФ возможным и что его блокирует

Выселение за долг по ЖКУ — это не «выселение на улицу», а принудительная замена жилья. Норма прямо связывает выселение с предоставлением другого помещения:

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
— п. 1 ст. 90 ЖК РФ

А Верховный Суд уточняет, каким именно должно быть это другое помещение:

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (продолжение)

Это означает, что решение о выселении по ст. 90 ЖК РФ физически не может быть исполнено без реально предоставляемого другого жилого помещения: в резолютивной части суд обязан указать конкретное изолированное, пригодное помещение не менее 6 кв. м жилой площади на человека, в том же населённом пункте. Если в муниципальном фонде такого помещения нет или наймодатель его не предлагает, иск подлежит отклонению — выселение по этому основанию невозможно.

Что касается самой процедуры банкротства: она, как показано выше, не даёт управляющему или кредиторам права требовать освобождения квартиры — право пользования не входит в конкурсную массу и не реализуется. Споры о квартире (если их кто-то инициирует) разрешаются в арбитражном суде:

Заявления и ходатайства, в том числе о разногласиях, возникших между арбитражным управляющим, кредиторами и (или) должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов, жалобы на действия (бездействие) арбитражных управляющих, на решения собрания или комитета кредиторов, иные обособленные споры по заявлениям лиц, участвующих в деле о банкротстве и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб
— п. 1 ст. 60 ФЗ № 127-ФЗ

Вывод: фактическое выселение за долг по ЖКУ возможно исключительно по решению суда общей юрисдикции при условии одновременного предоставления конкретного другого пригодного помещения по соцнайму (не менее 6 кв. м на человека, тот же населённый пункт); при отсутствии такого помещения иск не подлежит удовлетворению, а банкротство само по себе правового основания для освобождения квартиры не создаёт.