Срок выселения квартиранта после продажи комнаты в коммуналке, если договор аренды истёк

Сохраняется ли договор найма при продаже комнаты и кто теперь наймодатель

Ключевой вопрос: смена собственника комнаты сама по себе не выселяет квартиранта. Закон прямо защищает нанимателя при продаже: договор не расторгается, новый хозяин встаёт на место прежнего наймодателя.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: покупатель комнаты (новый сосед) не вправе «выгнать» квартиранта только потому, что стал собственником. Если с квартирантом был заключён договор найма, покупатель автоматически стал наймодателем на тех же условиях, что были у продавца. Исключение — если комнату покупали как свободную, а в договоре купли-продажи не было оговорки о проживающем лице. Тогда работает другая норма:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Значит, если квартирант по закону сохраняет право пользования, он обязательно должен быть указан в договоре купли-продажи с описанием его прав. Если его там нет и покупатель не знал о нём — возможны претензии к продавцу, но это не отменяет прав самого нанимателя по договору найма.

Вывод: в статусе «наниматель по договору найма» квартирант НЕ обязан съезжать из-за продажи комнаты — его договор продолжает действовать на прежних условиях, а новый собственник становится его наймодателем (ст. 675 ГК РФ). Сроки выселения в этой ветке определяются не продажей, а истечением срока договора найма (см. блок 2).

Что происходит по окончании срока договора найма: продление и предупреждение за 3 месяца

Это ядро вопроса «за сколько дней предупредить». Судьба квартиранта после истечения срока договора зависит от того, была ли соблюдена процедура предупреждения.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— ст. 684 ГК РФ

Это и есть ответ про срок: наймодатель (в том числе новый собственник) обязан предупредить нанимателя об отказе продлить договор не позднее чем за три месяца до истечения срока. Причём отказаться можно не «просто так», а только по уважительной причине — в связи с решением не сдавать помещение внаём не менее года. Если предупреждение за 3 месяца не сделано и наниматель сам не отказался от продления — договор автоматически считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок, и квартирант остаётся законно.

Важная временная развилка — длительность первоначального договора:

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 1, 2 ст. 683 ГК РФ

Здесь различие принципиально: при краткосрочном найме (до 1 года) преимущественное право на новый срок и правило о 3-месячном предупреждении по ст. 684 ГК РФ НЕ применяются (п. 2 ст. 683 ГК РФ прямо исключает ст. 684 из числа применимых норм). То есть если квартирант снимал комнату по договору менее года, после истечения срока он не вправе ссылаться на автоматическое продление — основание для проживания по договору прекращается.

Вывод: если договор был заключён на срок от 1 года и более, по правилу ст. 684 ГК РФ (процитирована выше) отсутствие письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца влечёт продление договора на тех же условиях, и квартирант живёт законно; если предупреждение за 3 месяца было — по истечении срока он обязан выехать. Если договор был краткосрочным (до 1 года), ст. 684 ГК РФ не действует (п. 2 ст. 683 ГК РФ) — продления нет и по истечении срока основание для проживания прекращается.

Основания и порядок расторжения договора найма по требованию наймодателя

Если договор ещё действует (или продлён), а новый хозяин хочет выселить квартиранта до окончания срока, у него есть только закрытый перечень оснований:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

То есть выселить до срока можно лишь при невнесении платы (6 месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз), при разрушении/порче помещения либо при использовании не по назначению и систематическом нарушении прав соседей. Причём даже в этих случаях суд может дать нанимателю срок до года на устранение нарушений и отсрочить исполнение.

Самовольно — без суда, «по-хорошему» выставив вещи или поменяв замок, — выселять нельзя. Само выселение возможно только через суд:

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ

Вывод: расторгнуть договор с квартирантом ранее срока новый собственник вправе только в судебном порядке и только по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ. Выселение всегда происходит на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). По истечении срока договора, если он не продлён, отдельного решения суда об истечении срока не требуется, но если квартирант отказывается выезжать — его выселяют по суду по ст. 688 ГК РФ.

Если квартирант не «наниматель», а временный жилец или поднаниматель

Срок и порядок выезда радикально зависят от статуса проживающего. Если человек был вселён не как наниматель, а как временный жилец, действует короткий срок освобождения:

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
— ст. 680 ГК РФ

То есть временный жилец обязан выехать по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован — не позднее семи дней со дня предъявления требования. Самостоятельного права пользования он не приобретает.

Аналогично поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования, и при досрочном прекращении основного договора найма одновременно прекращается и поднаём:

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. 2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) 3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным. 4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. 5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
— ст. 685 ГК РФ, п. 1

Вывод: если квартирант фактически был временным жильцом (ст. 680 ГК РФ) или поднанимателем (ст. 685 ГК РФ), он не имеет самостоятельного права на комнату. Временный жилец обязан освободить помещение в 7-дневный срок с момента требования (ст. 680 ГК РФ); поднаниматель выезжает при прекращении договора найма (п. 5 ст. 685 ГК РФ). В этих ветках вопрос «может ли жить, пока не найдёт жильё» решается отрицательно: право пользования прекращается, и законного основания оставаться нет.

Деньги: плата за пользование за период проживания и неосновательное обогащение

Даже когда срок договора истёк, квартирант не может жить бесплатно. Обязанность платить за жильё сохраняется за фактическое пользование:

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Если после истечения срока он продолжает занимать комнату, не внося плату, собственник вправе взыскать с него сумму за фактическое пользование как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: за весь период фактического проживания квартирант обязан платить (ст. 678 ГК РФ), а после прекращения договора удерживаемые без основания деньги/пользование подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Это требование может быть заявлено одновременно с иском о выселении.

Ответственность за самовольное выселение и подсудность спора

Практический риск: если новый собственник попытается выселить квартиранта силой — выбросить вещи, сменить замок, — это самоуправство, за которое наступает уголовная ответственность:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Для подсудности иска о выселении: спор о выселении из жилого помещения рассматривается районным судом как спор, связанный с недвижимостью:

из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом. Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ). Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Вывод: самовольно выселять квартиранта нельзя — это образует состав самоуправства (ст. 330 УК РФ, а при отсутствии существенного вреда — административное правонарушение). Иски о выселении из жилого помещения предъявляются в районный суд по месту нахождения жилья (по общему правилу ст. 30 ГПК РФ, разъяснение — п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009).