Смерть собственника квартиры: является ли это форс-мажором и могут ли наследники требовать выселения, если ещё не вступили в наследство?

Является ли смерть собственника обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором)

Легальное определение непреодолимой силы дано в п. 3 ст. 401 ГК РФ:

несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
— п. 3 ст. 401 ГК РФ

Из этой нормы видно, что обстоятельство признаётся непреодолимой силой только при совокупности трёх признаков: оно чрезвычайное, непредотвратимое при данных условиях и внешнее по отношению к деятельности должника. Смерть физического лица — событие, конечно, экстраординарное, но она не делает невозможным исполнение договора найма: исполнение обязанности наймодателя (предоставление квартиры в пользование и её содержание) не требует личного участия именно этого гражданина, и оно объективно может быть продолжено наследниками. Форс-мажор освобождает от ответственности за нарушение обязательства, а не прекращает само обязательство, поэтому даже при наличии форс-мажора вопрос о судьбе договора решается не по ст. 401 ГК РФ.

Кроме того, по смыслу ст. 418 ГК РФ смерть стороны прекращает обязательство лишь тогда, когда исполнение неразрывно связано с личностью:

Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 2. Обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
— ст. 418 ГК РФ, п. 1

Обязательство наймодателя не является лично-доверительным: оно тесно связано с вещью (квартирой), а не с личностью умершего, поэтому смерть наймодателя не прекращает договор найма.

Вывод: смерть собственника квартиры не является обстоятельством непреодолимой силы и не прекращает договор найма, поскольку она не обладает признаками непредотвратимости и внешности применительно к обязанностям наймодателя, а само обязательство найма не связано неразрывно с личностью умершего. Ссылка родственников на раздел о форс-мажоре юридически несостоятельна; тем более она несостоятельна потому, что перечень в договоре смерть владельца не охватывает.

Сохраняется ли договор найма при смене наймодателя

Договор найма следует судьбе вещи, а не личности наймодателя:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3.
— ст. 675 ГК РФ, п. 2

Это ключевая материально-правовая норма для клиента: при переходе права собственности на квартиру (в том числе в порядке наследования) договор найма не расторгается и не изменяется, а новый собственник автоматически становится наймодателем на тех же условиях. Следовательно, смерть собственника сама по себе не даёт никому права требовать выезда — договор продолжает действовать на прежних условиях до истечения 11 месяцев или до расторжения в установленном порядке.

Вывод: договор найма сохраняет силу, и наследники, получив квартиру в собственность, вступают в договор в качестве наймодателя на условиях ранее заключённого договора. Требование освободить квартиру только потому, что умер наймодатель, законом не подкреплено.

Вправе ли родственники, ещё не принявшие наследство, что-либо требовать

Наследственное право устанавливает момент и способ приобретения прав на квартиру:

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— ст. 1154 ГК РФ, п. 1

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц
— п. 1, 2 ст. 1153 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Из этих норм следует: для приобретения наследства его нужно принять — подать нотариусу заявление (п. 1 ст. 1153) либо фактически вступить во владение, принять меры по сохранению имущества, нести расходы на его содержание или получить причитавшиеся наследодателю платежи (п. 2 ст. 1153). Срок для принятия — шесть месяцев со дня открытия наследства (ст. 1154). При этом принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства — задним числом, независимо от даты регистрации права (п. 4 ст. 1152).

Два практических следствия для клиента. Первое: пока никто из родственников наследство не принял ни подачей заявления, ни фактическими действиями, они не являются ни собственниками, ни наймодателями и, соответственно, не обладают правом распоряжаться квартирой или требовать выселения — у них нет для этого субъективного права. Второе: как только кто-либо примет наследство (в том числе фактически — начав охранять квартиру, собирать плату или нести расходы), он считается наймодателем с момента смерти, и его правопреемство лишь подтверждает продолжение договора (ст. 675 ГК РФ), а не даёт права внесудебного выселения.

Вывод: до принятия наследства требования родственников об освобождении квартиры юридически необязательны для клиента, поскольку такие лица не приобрели ни права собственности, ни прав наймодателя; после принятия наследства они станут наймодателями по длящемуся договору, что не меняет его условий. Если наследство не будет принято, квартира как выморочное имущество перейдёт в собственность муниципального образования (ст. 1151 ГК РФ), что для действия договора найма также ничего не меняет.

Основания и порядок расторжения договора и выселения нанимателя

Закон исчерпывающе определяет, когда наймодатель может расторгнуть договор и потребовать выезда:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Из этих норм следует: наймодатель вправе требовать расторжения договора найма только в судебном порядке и лишь по строго определённым основаниям — невнесение платы за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз) либо разрушение/порча помещения (п. 2 ст. 687), а равно непригодность или аварийность помещения (п. 3 ст. 687). Смерть собственника и желание родственников распорядиться квартирой в этот перечень не входят.

Требование о выселении реализуется только через суд, что прямо закреплено применительно к нанимателю и подтверждено принципом недопустимости произвольного лишения жилища:

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4

принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ). Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Пленум ВС РФ квалифицирует лишение жилища «во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом» как произвольное и недопустимое в отношении любых вселившихся лиц. Значит, никакого «самостоятельного» выселения (замки, вынос вещей, отключение, угрозы) закон не допускает: освобождение помещения возможно либо добровольно, либо по решению суда.

Вывод: на основании ст. 688 ГК РФ выселение нанимателя возможно только на основании решения суда, а перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя ограничен законом (п. 2 ст. 687 ГК РФ) и не включает смерть собственника. Пока клиент вносит плату и не нарушает договор, требование освободить квартиру не подлежит удовлетворению.

Депозит, арендная плата и денежные последствия неправомерных требований

Если клиент сам решит прекратить отношения, закон даёт ему право на односторонний отказ:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя за три месяца. При этом плата за фактический период пользования подлежит внесению, а обеспечительный платёж (депозит) при отсутствии задолженности и повреждений квартиры возвращается: удержание чужого депозита без установленного законом или договором основания образует неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Здесь важны два денежных аспекта. Во-первых, депозит по своей природе обеспечивает исполнение обязательств нанимателя (долг по плате и сохранность помещения); при отсутствии задолженности и ущерба он подлежит возврату, а неправомерное удержание даёт право на проценты по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Во-вторых, если родственники (или впоследствии наследники) будут вынуждать клиента досрочно выехать, он вправе требовать возмещения причинённых этим убытков — реального ущерба и упущенной выгоды:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Пока договор не расторгнут, плата за пользование квартирой остаётся обязанностью нанимателя; вносить её следует надлежащему кредитору. До оформления наследственных прав разумно продолжать вносить плату и сохранять доказательства (расписки, переводы с назначением платежа), чтобы не оказаться в просрочке и не дать повода к расторжению договора по п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Вывод: клиент вправе не освобождать квартиру; если же он сам решит выехать, он может сделать это в любое время с письменным предупреждением за три месяца, потребовав возврата депозита, а при неправомерном его удержании — процентов по ключевой ставке Банка России; убытки от незаконного вынуждения к выезду также подлежат возмещению. Оплату за фактическое проживание следует продолжать вносить и документально фиксировать.

Риски клиента и правовые способы защиты исполнения

Главный риск — не судебное решение (требуемых законом оснований нет), а самоуправные действия: попытки вынести вещи, сменить замки, отключить квартиру, требовать двойную плату от разных родственников. Правовую защиту даёт принцип недопустимости произвольного лишения жилища:

принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ). Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

По смыслу этого разъяснения выселение допускается только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, то есть по решению суда; выселение во внесудебном порядке — произвольное лишение жилища, недопустимое применительно к любым лицам, вселившимся в помещение на законных основаниях. Клиент вселён по договору найма, поэтому защищён этим принципом.

Дополнительно действует запрет извлекать преимущество из недобросовестного поведения:

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ

Поскольку родственники, ещё не принявшие наследство, ссылаются на несуществующий у них статус наймодателя и на несуществующий форс-мажор, их поведение противоречит принципам добросовестности и может быть отклонено как в переговорах, так и в суде.

Что касается исполнения — клиенту важно защитить себя документально, чтобы не дать повода к расторжению по п. 2 ст. 687 ГК РФ и сохранить право на депозит:

• продолжать вносить плату в срок и полном объёме, сохраняя доказательства (расписки, банковские переводы с назначением платежа);
• письменно уведомить обратившихся родственников о том, что договор найма продолжает действовать (ст. 675 ГК РФ), и о готовности платить надлежащему наследнику после оформления прав;
• не подписывать документы о расторжении и не давать обязательств о выезде; акт возврата помещения оформлять лишь при добровольном решении выехать, фиксируя состояние квартиры, отсутствие долга и передачу ключей;
• при попытках проникновения/выселения — фиксировать факты (фото, видео, свидетели, акт) и обращаться в полицию.

Споры о выселении из жилого помещения по иску собственника (наймодателя) рассматривает районный суд по правилам искового производства; если родственники всё же предъявят иск, клиент участвует как ответчик и заявляет возражения о сохранении договора и отсутствии оснований расторжения.

Вывод: риски клиента сводятся к самоуправным действиям и необоснованным денежным требованиям; закон защищает нанимателя — выселение только по решению суда (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, ст. 688 ГК РФ), а недобросовестные требования родственников могут быть отклонены (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ). Для защиты исполнения следует продолжать документируемую оплату, письменно заявить о действии договора, не подписывать досрочное расторжение, а при попытке самовольного выселения — фиксировать и обращаться в полицию; убытки и депозит взыскиваются в суде.