Как собственнику попасть в свой дом, если бывшая жильцов не пускает и сменила замки, идет суд о выселении

Каков правовой статус проживания свекрови: безвозмездное пользование или членство в семье собственника

Дом оформлен на вас и мужа, вы – собственники (выписка из ЕГРН). Свекровь была вселена вами бесплатно «присматривать за домом», без письменного договора. Собственник вправе предоставить жильё другому лицу именно на таком основании:

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством
   — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Поскольку плата не взималась и договор не был письменным, отношения квалифицируются как безвозмездное пользование (ссуда):

1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила
   — п. 1 ст. 689 ГК РФ

Это означает: свекровь — ссудополучатель, который обязан вернуть вещь по первому требованию ссудодателя. Права собственности такая передача не создаёт и «выкуп» сам по себе не подтверждает.

Вывод: свекровь владеет домом не как собственник и не по договору купли-продажи, а как безвозмездный пользователь вашего имущества.

Ветка 1: свекровь проживала отдельно от вас (не совместно) — ссудополучатель

Если свекровь вселена вами в дом, где вы сами не проживали постоянно (вы жили в новом доме в городе, приезжали на несколько дней), она не является членом вашей семьи как собственников совместно проживающим лицом. В этом случае её статус — ссудополучатель, и прекратить пользование можно так:

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения
   — п. 1 ст. 699 ГК РФ

Договор ссуды был заключён без указания срока. Поэтому вы вправе в любое время отказаться от него, известив свекровь за один месяц. После истечения месячного срока (и вашего требования освободить дом) её право пользования прекращается, и она подлежит выселению:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: при этой ветке вам достаточно направить свекрови письменное уведомление об отказе от договора ссуды за месяц, а при её отказе освободить дом — требовать выселения через суд.

Ветка 2: суд признает свекровь бывшим членом семьи собственника

Если суд сочтёт, что свекровь вселялась как член семьи собственника (например, вы проживали с ней совместно), применяется специальная норма:

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, но суд вправе сохранить его на определённый срок, если у свекрови нет иного жилья и её имущественное положение не позволяет его приобрести. Само же выселение после прекращения права пользования производится на основании решения суда:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: и в этой ветке выселение возможно только по решению суда, однако даже бывший член семьи собственника по общему правилу права пользования не сохраняет — сохранение срочное и по усмотрению суда, что и служит предметом вашего спора.

Можно ли попасть в дом самому: самозащита, смена замков, обращение в полицию

Вы полноправный собственник, и вам принадлежат права владения и пользования домом:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Свекровь, поменяв замки и не пуская вас, нарушает ваше право. Собственник вправе истребовать имущество из незаконного владения и требовать устранения нарушений, даже не связанных с лишением владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Однако здесь есть жёсткое ограничение. Самовольно проникать в дом, взламывать замки, выносить вещи нельзя — жилище неприкосновенно:

Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
— ст. 25 Конституции РФ

1. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
   — ч. 2 ст. 3 ЖК РФ

Правило о самозащите допускает лишь соразмерные действия, не выходящие за пределы необходимого для пресечения нарушения:

Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ

Силовое проникновение в жилище несоразмерно: за него возможна ответственность за самоуправство:

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
   — ч. 1 ст. 330 УК РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам
— ст. 19.1 КоАП РФ

Поэтому полиция по факту «меня не пускают в мой дом» чаще всего усмотрит гражданско-правовой спор, а не преступление, и направит вас в суд. Однако если свекровь, к примеру, угрожает, удерживает ваше имущество или причиняет вред, это самостоятельные составы (угрозы, самоуправство), по которым вы вправе требовать проверки.

Вывод: попасть в дом силой, срезав замок, нельзя — это создаёт риск привлечения вас к ответственности за самоуправство. Реальный путь — требовать доступа через суд (иск об устранении препятствий и о передаче ключей), а также фиксировать факты заявлениями в полицию.

Процедура: как и куда подавать требования

Ваш иск связан с правами на жилой дом, поэтому дело рассматривается по месту нахождения дома (в районе), независимо от того, что вы живёте в городе:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

При этом по ст. 35 ЖК РФ выселение возможно только по решению суда, а не по требованию полиции:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: правильно заявлять требования в районный суд по месту нахождения дома: о признании свекрови прекратившей право пользования, о её выселении без предоставления иного жилья и об устранении препятствий в пользовании вашим домом. Именно это и есть законный механизм, а не административное выдворение полицией.

Возражения свекрови о «расчёте наличными» и денежные последствия

Свекровь утверждает, что «рассчиталась» за дом наличными. Однако право собственности на недвижимость переходит по договору продажи, который заключается в обязательной письменной форме одним документом, и несоблюдение формы влечёт недействительность:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Никаких письменных документов и расписок вы не подписывали, регистрации перехода права не было, собственниками остаётесь вы. Значит, деньги (если и передавались) не имели основания в виде действительного договора купли-продажи. Свекровь может лишь требовать их возврата как неосновательного обогащения:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Кроме того, за пользование вашим домом без основания она обязана возместить сбережённую за счёт вас выгоду (по сути — плату за пользование):

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Если свекровь продолжит удерживать дом, вы вправе требовать возмещения убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод: без письменного договора и регистрации её «расчёт» не создаёт права на дом; при этом если деньги действительно передавались, суд может взыскать их с вас как неосновательное обогащение — сумму придётся подтверждать свидетелями. С вас же за незаконное удержание дома могут быть взысканы плата за пользование и убытки.

Денежные последствия «расчёта»: проценты и затягивание дела встречным иском

Если свекровь требует возврата переданных наличных как оплаты дома, то при отсутствии письменного договора эти деньги — неосновательное денежное обогащение, на которое начисляются проценты, но не за счёт вас, а лишь когда такое обогащение установит суд и определит момент, с которого оно подлежит возврату:

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Относительно процесса: свекровь заявляет встречный иск о признании за ней права на дом либо о взыскании денег. Суд обязан рассмотреть его в рамках вашего дела, о чём прямо сказано в разъяснениях Пленума ВС РФ:

В резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (часть 5 статьи 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого 12 помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204–207 ГПК РФ).
— п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Вывод: встречный иск не «затягивает» процесс незаконно — суд вправе разрешить его одновременно с вашим иском. Ваша позиция: дом ваш, договора продажи нет (ст. 550 ГК РФ), поэтому «расчёт» может породить лишь требование свекрови о возврате денег как неосновательного обогащения, доказать которое (факт и размер передачи) обязана она сама.

Сроки: исковая давность по требованию о доступе к дому

Ваше требование свекрови не чинить препятствий в пользовании домом и передать ключи относится к требованиям собственника об устранении нарушений права, на которые исковая давность не распространяется:

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права
— ст. 208 ГК РФ

Это означает, что сколько бы ни длилось удержание дома, вы не «опоздаете» с требованием о доступе и выселении по мотиву давности. Отдельно существуют лишь процессуальные сроки рассмотрения гражданского дела (по общему правилу разумный срок и срок рассмотрения судом первой инстанции), но на материальное право требовать возврата владения давность не влияет.

Вывод: пропуск исковой давности вам не грозит — негаторное требование о доступе заявлено в рамках длящегося нарушения и давностью не погашается.