Можно ли приватизировать квартиру по соцнайму без согласия сестры, которая там прописана, и могут ли забрать квартиру за долги по коммуналке

Возможна ли приватизация без согласия сестры и можно ли её обязать

Приватизация по закону — передача жилья в собственность на добровольной основе; это ключевой признак института, означающий, что через суд понудить сестру к приватизации нельзя.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Из этой же нормы видно, что право приобрести квартиру реализуется только с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних лиц. Сестра — совершеннолетний член семьи, зарегистрированный в квартире и имеющий равное с вами право пользования, поэтому её согласие обязательно. Без него администрация не вправе заключить с вами договор передачи.

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ч. 1 ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Здесь прямо сказано, что квартира может быть передана как в общую собственность, так и в собственность одного лица — но всё равно с согласия всех остальных. То есть вариант «приватизировать только на себя» возможен лишь при добровольном письменном согласии сестры (её отказе от участия) и родителя-представителя за детей, а не вопреки её воле.

лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением. Именно с учетом того, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены (бывшие члены) его семьи до приватизации данного жилого помещения имеют равные права и обязанности, включая право пользования жилым помещением (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), и что реализация права на приватизацию жилого помещения поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма, которое предполагает достижение договоренности о сохранении за теми из них, кто отказался от участия в приватизации, права пользования приватизированным жилым помещением, в Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и была включена норма, регламентирующая правовые последствия прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения (статья 19).
— абз. 3 п. 1 Постановления КС РФ от 24.03.2015 № 5-П

Более того, согласие сестры юридически «оплачивается»: отказавшись от участия в приватизации, но дав согласие, она сохраняет самостоятельное право пользования квартирой и после перехода её в вашу собственность. Именно поэтому отказ в вашу пользу не лишает её жилья — но получить такой отказ можно только добровольно. Принудительно «обязать» сестру к отказу или к приватизации законных механизмов не содержит.

Вывод: приватизировать квартиру без письменного согласия сестры невозможно; обязать её приватизировать или отказаться в вашу пользу через суд нельзя. Единственный путь — договориться (о приватизации на всех, на одного из вас либо о её письменном отказе с сохранением права пользования). За детей в возрасте до 14 лет согласие даёт их законный представитель — сестра как мать, а не орган опеки; разрешение опеки требуется для сделок и оформляется в процедуре приватизации жилья несовершеннолетних.

Согласие за несовершеннолетних детей и участие органов опеки

За детей до 14 лет действует законное представительство матери, и именно она даёт за них согласие как законный представитель.

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
— п. 1 ст. 64 СК РФ

Согласие за несовершеннолетних в договоре передачи подписывает их законный представитель — сестра. Отдельного «согласия органов опеки» на саму приватизацию для детей, проживающих с матерью, закон не требует; однако у детей есть собственное право на участие в приватизации, и их интересы защищаются.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Дети включаются в договор передачи жилого помещения в собственность, поскольку проживают в квартире и имеют право пользования. Если бы дети были против передачи (например, приватизация только на вас требовала бы их исключения), возникло бы противоречие интересов матери и детей, а здесь закон запрещает родителю представлять интересы ребёнка.

Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей. Статья 65. Осуществление родительских прав 1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке. 2. Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд. 3. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей.
— п. 2 ст. 64 СК РФ

Это значит: если сестра как мать будет действовать в ущерб жилищным правам своих детей (например, пытаться исключить их из приватизации), она не вправе их представлять, и орган опеки обязан назначить детям отдельного представителя. Для вас практический вывод — оформить приватизацию с включением детей в число собственников (или с их согласием) проще и безопаснее: это снимает риск оспаривания сделки.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
— ч. 1 ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Важное ограничение: право на бесплатную приватизацию даётся один раз. Поэтому перед сделкой надо проверить, не использовали ли вы, мама или сестра это право ранее, — иначе в приватизации будет отказано.

Вывод: согласие за детей даёт сестра как законный представитель; их участие в приватизации обязательно, а при противоречии интересов матери и детей опека назначит отдельного представителя. Само по себе разрешение опеки на приватизацию детей, проживающих с матерью, законом не предусмотрено — оно необходимо лишь в специальных случаях (дети-сироты, сделки с имуществом подопечных). Для вас разумный вариант — приватизация с включением детей в собственники.

Могут ли забрать квартиру за долг и защищает ли приватизация

Квартиру по договору соцнайма нельзя «забрать» по воле УК — закон допускает лишь судебное выселение и только в конкретном случае с долгом свыше 6 месяцев, причём другого жилья, а не «на улицу».

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению.
— ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Эта норма очерчивает границы: внесудебное лишение жилья недопустимо, а изъятие возможно только по суду. Угрозы «заберут квартиру» без суда — юридически беспочвенны, но риск реального суда при долге свыше 6 месяцев существует, и инициирует его наймодатель (администрация), а не УК.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
— ч. 1 ст. 90 ЖК РФ

При выселении за долг предоставляется другое жильё по соцнайму размером как общежитие — то есть это не «изъятие в никуда», а переселение, что невыгодно, но не означает потери жилья полностью. Приватизация от такого иска не защищает: обязательства по оплате ЖКУ сохраняются и у собственника (долг останется), однако у собственника квартиру за долг по ЖКУ изъять по ст. 90 ЖК РФ невозможно — эта норма рассчитана только на нанимателя по соцнайму. Поэтому приватизация переводит вас в статус собственника, у которого риск выселения за долг отсутствует, хотя долг придётся гасить.

Вывод: без суда квартиру забрать не могут, а через суд выселяют за долг свыше 6 месяцев только нанимателя соцнайма и с предоставлением другого жилья. Приватизация убирает риск выселения по ст. 90 ЖК РФ, но не списывает задолженность по ЖКУ. Приоритет — погасить долг или договориться о рассрочке и параллельно решать вопрос о приватизации.

Кто отвечает по долгу за ЖКУ и как взыскать с неплательщика

Все дееспособные члены семьи нанимателя (включая вас и сестру) несут ответственность по долгу солидарно, поэтому УК или управляющая организация вправе требовать всю сумму с любого из вас.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Эта норма объясняет, почему долг «висит» на вас в том числе: солидарность означает, что с вас могут взыскать всю задолженность, а не только долю. Отсюда — ваша заинтересованность в её погашении или в регрессе.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Из части 1 ст. 69 ЖК РФ следует, что вы и сестра как члены семьи нанимателя имеете равные права и обязанности, в том числе по оплате. Если кто-то перестал быть членом семьи, но продолжает жить в квартире (например, сестра), он самостоятельно отвечает по своим обязательствам — это довод в пользу раздельного начисления и взыскания доли с фактического пользователя.

Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. 2. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 322 ГК РФ

Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников. 3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.
— п. 2 ст. 325 ГК РФ

Если вы оплатите долг полностью, по п. 2 ст. 325 ГК РФ вы получаете регрессное требование к остальным должникам в равных долях за вычетом вашей доли. То есть уплаченное можно взыскать с сестры в судебном порядке, и на её долю причитается соответствующая часть.

Вывод: по долгу за ЖКУ вы и сестра отвечаете солидарно, и его могут взыскать с вас полностью. Оплатив долг, вы вправе через суд в порядке регресса (п. 2 ст. 325 ГК РФ) взыскать с сестры приходящуюся на неё часть, а также инициировать раздел лицевых счетов либо изменение порядка оплаты, чтобы её доля начислялась ей отдельно.

Альтернативы, если договориться не удаётся: смена нанимателя и раздел обязательств

Если приватизация заблокирована, имеет смысл упорядочить статусы — стать нанимателем и разделить обязательства.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Дееспособный член семьи с согласия остальных и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем вместо первоначального. Поскольку отец выехал и снялся с учёта, договор в отношении него считается расторгнутым, и вы можете поставить вопрос о признании вас нанимателем — но, если согласия не достичь, это решается судом.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ

Выезд нанимателя в другое место жительства означает расторжение договора в отношении него со дня выезда — это подтверждает, что «ответственного квартиросъёмщика» фактически уже нет и в договоре надо наводить порядок.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 5. (Исключена - Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 6.
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Отдельно проверьте приватизируемость: не подлежат приватизации аварийное жильё, общежития и служебные помещения. Если дом аварийный, приватизация запрещена — тогда другие основания для защиты жилищных прав (расселение).

Вывод: параллельно с приватизацией заявите требование о признании вас нанимателем (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ) и о раздельном порядке оплаты ЖКУ; при отказе — районный суд по месту нахождения квартиры. Проверьте, не подпадает ли дом под запрет приватизации (аварийное, служебное, общежитие) — в этих случаях приватизация невозможна и единственный путь — расселение.

Денежные последствия: взыскание с сестры доли долга и процентов

Помимо регрессного требования (п. 2 ст. 325 ГК РФ), вы вправе взыскать с сестры проценты за пользование вашими деньгами, если вы оплатили её долю.

Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками: 1) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; 2) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников. 3. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников.
— п. 2 ст. 325 ГК РФ

Оплатив долг целиком, вы исполняете солидарную обязанность, после чего сестра обязана возместить вам её долю в равной доле (за вычетом вашей части). Если она уклоняется от возврата, наступают последствия неправомерного удержания денег.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

На сумму, которую сестра должна вам вернуть (её долю в оплаченном вами долге), начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда вы её оплатили и предъявили требование о возмещении.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если сестра фактически сберегла за ваш счёт средства, которые должна была уплачивать за своё (и детей) пользование квартирой, у неё возникает неосновательное обогащение, подлежащее возврату по ст. 1102 ГК РФ.

Вывод: кроме самой суммы долга, приходящейся на сестру, вы вправе взыскать с неё проценты по ключевой ставке (п. 1 ст. 395 ГК РФ) с даты оплаты вами её доли, а при неосновательном сбережении — неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Исковые требования о взыскании с граждан задолженности по ЖКУ и регрессных сумм до 100 000 руб. подсудны мировому судье по вашему месту жительства, свыше — районному суду по месту жительства ответчицы (сестры).

Как оформляется и исполняется приватизация

Передача оформляется договором передачи с органом местного самоуправления; нотариус и госпошлина за сам договор не требуются.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
— ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Право собственности возникает не с подписания договора, а с момента государственной регистрации права в ЕГРН — это также подтверждает ст. 7 Закона о приватизации.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Исполнение приватизации завершается регистрацией права собственности в ЕГРН на всех участников. Если администрация необоснованно отказывает в приватизации, отказ обжалуется в суд общей юрисдикции (районный суд по месту нахождения квартиры — исключительная подсудность по спору о праве на недвижимость), где можно требовать признания права собственности в порядке приватизации.

Вывод: приватизация исполняется в два шага — подача заявления всем составом (с согласием всех имеющих право) в администрацию/МФЦ и заключение договора передачи, затем регистрация права в ЕГРН. Споры о приватизации и праве на квартиру рассматривает районный суд по месту нахождения жилья; споры о взыскании денег с сестры — иск в суд по месту её жительства (до 100 000 руб. мировому судье, свыше — районному).