Муж собственницы квартиры врывается, угрожает и требует выселиться из-за отказа прислать фото квартиры — что нарушил наниматель и как защититься

Право нанимателя пользоваться квартирой и отсутствие нарушения

Вы — наниматель жилого помещения по договору найма, заключённому в письменной форме на 11 месяцев; основание вашего права владения и пользования квартирой — этот договор.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

Закон не связывает пользование жильём с обязанностью направлять собственнику фотографии его состояния. Исчерпывающий перечень обязанностей нанимателя установлен законом и договором:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Среди обязанностей нанимателя нет обязанности направлять фотоотчёты собственнику по его требованию. Такая обязанность может возникнуть только из договора найма (п. 4 ст. 421 ГК РФ — свобода договора) либо из отдельного соглашения. Если в вашем договоре условие о периодической отправке фотографий квартиры отсутствует, вы ничего не нарушили: вы вносите плату (что прямо соответствует ст. 678 ГК РФ), используете помещение по назначению, обеспечиваете его сохранность. Требование «посылать фото» без такого условия в договоре — это требование исполнить несуществующую обязанность, и отказ от него не может служить основанием для прекращения или расторжения договора и тем более для самовольного выдворения.

Обязанности наймодателя, напомним, симметричны: он лишь обязан передать вам квартиру свободной и пригодной для проживания:

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

Вывод: при уплаченной за месяц плате и отсутствии в договоре условия о направлении фотографий вы не нарушили ни закон, ни договор; основания требовать вашего выезда отсутствуют.

Неприкосновенность жилища и незаконность врыва

Проникновение в квартиру без вашего согласия, угрозы и требования выехать — нарушение неприкосновенности жилища, которая гарантирована вам как законно проживающему гражданину.

1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
   — ч. 1, 2 ст. 3 ЖК РФ

Вы проживаете в квартире на законном основании (договор найма), поэтому даже сам собственник и члены его семьи не вправе входить в жильё против вашей воли вне судебного решения либо случаев, прямо предусмотренных федеральным законом (спасение жизни, аварии и т.п.). Муж собственницы в эти исключения не попадает. Более того, вас нельзя ни выселить, ни ограничить в пользовании иначе как по закону:

1. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 3 ЖК РФ

Врывающееся лицо, даже если это супруг собственницы, не является стороной вашего договора найма и не приобретает никаких прав на вселение или на контроль за квартирой помимо воли наймодателя, с которым у вас договор (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Его действия — самоуправное вмешательство третьего лица.

Вывод: врыв в квартиру и требования выехать со стороны мужа собственницы незаконны; ваше право пользования квартирой сохраняется, вы вправе не допускать его в жилище.

Почему требование «покинуть квартиру» ничтожно: расторжение только по суду

Даже если бы собственница сочла вас нарушителем, закон не даёт ей права выселять вас самовольно. Расторгнуть договор найма по требованию наймодателя можно только в судебном порядке и только по закрытому перечню оснований:

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Исчерпывающие основания для расторжения по инициативе наймодателя — невнесение платы (за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз подряд) либо разрушение/порча помещения. Ни одно из них в вашей ситуации не наступило: плата за месяц внесена, квартира в хорошем состоянии. «Непредоставление фото» в этот перечень не входит, а значит, у наймодателя вообще нет допустимого основания даже для обращения в суд. Напомню: именно вы как наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, а не наоборот:

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
   — п. 1 ст. 687 ГК РФ

Дополнительно: даже смена собственника квартиры (например, если муж станет собственником) не прекращает ваш договор — новый собственник лишь заступает на место наймодателя на прежних условиях:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

При этом ваш договор на 11 месяцев не подлежит обязательной госрегистрации (обременение регистрируется лишь при сроке «не менее года»):

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
   — п. 1 ст. 674 ГК РФ

Вывод: у наймодателя и его мужа нет законных оснований ни расторгнуть договор, ни выселить вас; любые требования «покинуть квартиру» без решения суда не влекут прекращения вашего права пользования. Единственный законный путь для собственницы — иск о расторжении договора при доказанном нарушении, которого здесь нет.

Уголовная и административная ответственность за врыв и угрозы

Действия мужа собственницы содержат признаки сразу нескольких правонарушений.

Незаконное проникновение в жилище против вашей воли — преступление по ст. 139 УК РФ:

1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
   — ч. 1 ст. 139 УК РФ

Самоуправство — если муж собственницы самовольно, вопреки установленному порядку, пытается заставить вас выехать (при существенном вреде — уголовная ответственность):

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
   — ст. 330 УК РФ, п. 1

Если тем же деянием не причинён существенный вред — это административное правонарушение:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ

Угроза — если в словах мужа содержалась угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью и у вас были основания её опасаться:

1. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
   — ст. 119 УК РФ, п. 1

Разбор применения к вашей ситуации: если муж собственницы вошёл/попытался войти в квартиру против вашей воли — налицо признаки ч. 1 ст. 139 УК РФ (а при угрозе насилия — ч. 2, с более строгим наказанием). Его требование выселиться, реализуемое силой, без суда — признаки самоуправства (ст. 330 УК РФ при существенном вреде либо ст. 19.1 КоАП РФ при его отсутствии). Конкретная квалификация угроз зависит от их содержания: ст. 119 УК РФ применяется только к угрозе убийством или тяжким вредом здоровью, а не к «требованию выехать».

Вывод: действия мужа собственницы образуют основания для обращения в полицию — признаки ст. 139 УК РФ, ст. 330 УК РФ / ст. 19.1 КоАП РФ, а при соответствующих угрозах — ст. 119 УК РФ.

Что делать: полиция, фиксация, гражданско-правовая защита

Полиция обязана принять и зарегистрировать ваше заявление о преступлении (врыве, угрозах):

принимать и регистрировать (в том числе в электронной форме) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; выдавать заявителям на основании личных обращений уведомления о приеме и регистрации их письменных заявлений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; осуществлять в соответствии с подведомственностью проверку заявлений и сообщений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях и принимать по таким заявлениям и сообщениям меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации, информировать заявителей о ходе рассмотрения таких заявлений и сообщений в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, но не реже одного раза в месяц; передавать (направлять) заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях в государственные и муниципальные органы, организации или должностному лицу, к компетенции которых относится решение соответствующих вопросов, с уведомлением об этом в течение 24 часов заявителя; информировать соответствующие государственные и муниципальные органы, организации и должностных лиц этих органов и организаций о ставших известными полиции фактах, требующих их оперативного реагирования;
— п. 1 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции»

Порядок действий:

1. Зафиксируйте факты: сохраните переписку с собственницей/мужем (если требования «прислать фото» и «выехать» поступали в мессенджерах), договор найма, документы об оплате (расписка/чек/перевод), при повторном врыве — вызовите полицию (по ч. 3 ст. 3 ЖК РФ и п. 2 ч. 1 ст. 12 ФЗ «О полиции» полиция прибывает на место и документирует обстоятельства), снимите происходящее на видео, привлеките свидетелей.
2. Подайте заявление в полицию о незаконном проникновении в жилище и угрозах (ст. 139, 330, 119 УК РФ; ст. 19.1 КоАП РФ). Вам обязаны выдать талон-уведомление о приёме.
3. Не покидайте квартиру под давлением: ваше право пользования действует до судебного решения либо до добровольного расторжения договора по соглашению.

Гражданско-правовые последствия (если вас вынудят выехать или вам причинят ущерб). Внесённая вами плата за период, которым вы не смогли пользоваться по вине наймодателя/его мужа, подлежит возврату как неосновательное обогащение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Расходы, которые вы понесёте из-за нарушения права (например, на экстренный переезд, временное жильё), и утраченные доходы возмещаются как убытки:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Вред, причинённый вашей личности или имуществу, возмещает причинитель в полном объёме:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Моральный вред. Врыв в жилище и угрозы посягают на ваши нематериальные блага — неприкосновенность жилища — поэтому вы вправе требовать компенсацию морального вреда:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— ст. 151 ГК РФ

Пленум ВС прямо относит «неприкосновенность жилища» к благам, посягательство на которые даёт право на компенсацию морального вреда:

Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права (например, жизнь, здоровье, достоинство личности, свободу, личную 2 неприкосновенность, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, честь и доброе имя, тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, неприкосновенность жилища, свободу передвижения
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 15.11.2022 № 33

Вывод: обращение в полицию — немедленный и обязательный шаг (фиксация и пресечение); при вынужденном выезде вы вправе взыскать с собственницы возврат платы за неиспользованный период, убытки и компенсацию морального вреда в суде. Если квартира — совместная собственность супругов, а муж действовал без согласия жены-собственницы, это не меняет того, что ваш договор заключён именно с ней (или с обоими) и именно она — ваш наймодатель; отвечает перед вами по договору наймодатель.

Обеспечение фактической защиты права пользования

Право пользования нанимателя защищается не только через суд и полицию, но и путем непосредственных мер по пресечению проникновения посторонних в жилище.

1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
   — ч. 1, 2 ст. 3 ЖК РФ

Из ч. 2 ст. 3 ЖК РФ следует, что вы как законно проживающий вправе не допускать в квартиру кого бы то ни было без своего согласия, включая мужа собственницы. Практические меры: не открывать дверь незваному лицу, не передавать ему ключи; если он уже получил ключи от собственницы — потребовать их возврата у наймодателя, поскольку наймодатель обязан обеспечить вам спокойное пользование переданным помещением (п. 1 ст. 676 ГК РФ передаёт помещение свободным и в ваше владение). Самозащита права допускается в пределах соразмерности нарушению: вы вправе пресекать врыв, вызывать полицию, фиксировать происходящее, не прибегая к противоправным действиям (ст. 14 ГК РФ).

Владельческая защита: лицо, владеющее имуществом по договору, вправе защищать своё владение от действий лиц, не являющихся собственником, посредством виндикационных и негаторных требований (ст. 304, 305 ГК РФ). При систематических попытках мужа собственницы проникать в квартиру вы вправе заявить в суд негаторное требование об устранении препятствий в пользовании (обязать не чинить препятствия), а также требовать от наймодателя — вашей стороны договора — обеспечить спокойное пользование жильём.

Вывод: вы вправе не впускать мужа собственницы в квартиру, заменить/не выдавать ему ключи, вызывать полицию при каждом врыве, а при систематичности — обратиться в суд с иском к наймодателю об устранении препятствий в пользовании (ст. 304, 305 ГК РФ).