Как выселить отца из квартиры несовершеннолетнего ребенка и продать жилье при долгах по коммуналке

Приобрёл ли отец право пользования квартирой ребёнка-собственника

Ключевой вопрос — не регистрация отца, а факт его совместного проживания с собственником-ребёнком. Родители признаются членами семьи собственника только при совместном проживании с ним в этом помещении:

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Это подтверждает и Пленум ВС РФ: для признания родителей, вселённых собственником, членами его семьи достаточно установления факта их совместного проживания с собственником, ведение общего хозяйства доказывать не нужно:

членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его 7 супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (статья 10 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Регистрация по месту жительства сама по себе право пользования не создаёт и не отменяет — она лишь доказательство наряду с другими:

Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие 8 таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Применительно к вашей ситуации это означает развилку, и именно от неё зависит весь исход дела:

• Если ребёнок-собственник фактически проживает в квартире совместно с отцом (хотя бы частично, регулярно бывает там, это его жильё по месту жительства) — отец, как родитель собственника, проживающий с ним совместно, имеет право пользования этой квартирой наравне с собственником (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, п. 1 ст. 292 ГК РФ). Тот факт, что ребёнок «прописан у матери», правового значения не имеет — прописка не определяет ни проживание, ни право пользования.
• Если же ребёнок в квартире не проживает (живёт у матери по другому адресу, в квартире только отец) — у отца нет основания считаться членом семьи собственника по ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, поскольку отсутствует сам факт совместного проживания с собственником. В этом случае у отца нет собственного права пользования квартирой как у члена семьи собственника, и он проживает в ней лишь в силу фактического вселения, которое собственник (в лице законного представителя) вправе прекратить.

Отдельно важно: даже если отец и признаётся членом семьи собственника, сам по себе тот факт, что он «прописан и фактически живёт», не делает его самостоятельным правообладателем — его право производно от воли собственника и прекращается при расторжении семейных отношений с собственником либо при переходе права собственности (см. следующий блок).

Вывод: право пользования отца квартирой не возникает «автоматически» из регистрации. Оно существует лишь постольку, поскольку отец реально проживает совместно с ребёнком-собственником в этой квартире. Если ребёнок живёт у матери и в квартире не проживает — оснований признавать отца членом семьи собственника нет, и его можно выселять.

Порядок прекращения права пользования и выселения отца

После прекращения права пользования (при расторжении семейных отношений с собственником либо если право пользования вообще не возникло) гражданин обязан освободить помещение; если он этого не делает — выселяется только по требованию собственника и только на основании решения суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Конституционный принцип недопустимости произвольного лишения жилища означает, что отец не может быть выселен во внесудебном порядке — ни собственником, ни его представителем самостоятельно, ни «выпиской» через паспортный стол без суда:

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения части 4 статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым 6 понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
— п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Важная особенность именно этого дела: иск о выселении отца и о прекращении его права пользования подаётся в интересах несовершеннолетнего собственника его законным представителем — матерью, которая вправе выступать от имени ребёнка без специальных полномочий:

Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
— п. 1 ст. 64 СК РФ

Однако здесь есть сквозной риск для истца: если отец как второй родитель является одновременно ответчиком, то в силу ч. 2 ст. 64 СК РФ мать не вправе одна представлять интересы ребёнка при противоречии интересов родителей. При таком конфликте интересов законный представитель ребёнка назначается органом опеки и попечительства. В любом случае орган опеки привлекается к участию в деле — в том числе потому, что выселение второго родителя затрагивает жилищные и имущественные интересы ребёнка-собственника.

Суд вправе сохранить за отцом право пользования на определённый срок, если отец возражает и доказаны оба условия: у него нет иного жилья и нет возможности им себя обеспечить по имущественному положению и иным заслуживающим внимания обстоятельствам:

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и 10 выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств: а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.); б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Для вашей ситуации это означает: если отец заявит возражение и докажет, что у него нет иного жилья и нет средств его приобрести/снять, суд может отложить выселение на срок (обычно от нескольких месяцев до года), но не откажет в выселении окончательно.

Подсудность и срок. Дела о выселении и прекращении права пользования относятся к жилищным спорам и рассматриваются районным судом по первой инстанции (п. 3, абз. 1 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Иск предъявляется по месту нахождения спорной квартиры. Специального срока исковой давности ЖК РФ для требования о выселении не устанавливает; при этом требование о признании утратившим право пользования, по сложившейся практике, носит негаторный характер при продолжающемся нарушении и в пределах пользования не ограничивается трёхлетним сроком, однако к требованиям, связанным с взысканием задолженности (см. блок о долгах), применяется общий трёхлетний срок давности (ст. 196 ГК РФ, п. 9 постановления Пленума № 14).

Вывод: выселить отца реально, но только через районный суд по иску в интересах ребёнка, с участием органа опеки. Суд может сохранить за отцом право пользования на срок, но окончательное выселение после его истечения неизбежно. Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в силу решения суда о признании утратившим право пользования.

Продажа квартиры, единственным собственником которой является несовершеннолетний

Продать квартиру реально, но только с соблюдением жёстких требований, защищающих имущественные интересы ребёнка.

Во-первых, сделка требует предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Отчуждение имущества подопечного (а ребёнок как несовершеннолетний собственник в этом смысле защищается теми же нормами) без такого разрешения запрещено:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Специальное правило для недвижимости: отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, допускается только в перечисленных законом случаях — в частности, при перемене места жительства подопечного и в иных исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного, и требует предварительного разрешения органа опеки:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Разрешение выдаётся по заявлению законного представителя, в письменной форме, не позднее чем через 15 дней; отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 2, 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Во-вторых, важно, кто именно совершает сделку, — и это зависит от возраста ребёнка (неизвестный факт, требующий уточнения):

• Ребёнку до 14 лет (малолетний): от его имени сделку совершают родители (законные представители), а к сделке с его имуществом применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ (то есть обязательно разрешение опеки):

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

• Ребёнку от 14 до 18 лет: он сам подписывает договор, но с письменного согласия законных представителей; согласие органа опеки также требуется как для сделки с имуществом, влекущей его уменьшение:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

В-третьих, дополнительное условие из ГК: отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, затрагивающее их права, допускается только с согласия органа опеки:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

На практике разрешение опеки на продажу выдаётся при условии одновременного надёления ребёнка иным жильём (не хуже по площади и не в ущерб интересам) либо зачисления эквивалентной доли/денежных средств. Если случай «перемены места жительства подопечного» (мать с ребёнком переезжают и покупают другое жильё, куда ребёнок оформляется) — основание для отчуждения по ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ имеется.

Вывод: продажа реальна, но без предварительного разрешения органа опеки сделка недопустима и может быть признана недействительной. Порядок: получить разрешение опеки (с одновременным обеспечением ребёнка иным жильём) → совершить сделку от имени ребёнка (родителями, если он малолетний) или с его согласия (14–18 лет) → зарегистрировать переход права. Отказ опеки оспаривается в суде.

Кто отвечает по долгам за коммуналку и взносам на капремонт, и помешают ли они продаже

Бремя содержания жилья и обязанность по оплате лежат на собственнике:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности:

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение
— п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

То есть по закону задолженность по ЖКУ числится за ребёнком-собственником, а фактически её несут его законные представители. Однако есть механизм переложить часть долга на отца: дееспособные члены семьи собственника, проживающие с ним совместно, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам из пользования помещением:

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— ч. 3 ст. 31 ЖК РФ

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

Это значит: если отец признаётся членом семьи собственника (совместно проживает с ребёнком) — мать в интересах ребёнка вправе в регрессном порядке взыскать с отца приходящуюся на него часть оплаченных ЖКУ, а при отсутствии соглашения о порядке оплаты — определить доли в судебном порядке. Если же отец членом семьи собственника не является, солидарной обязанности у него нет.

Ключевой момент для продажи — взносы на капремонт. В отличие от обычной «коммуналки», задолженность по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с квартирой:

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
— ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Это означает, что долг по капремонту не «сгорает» и не остаётся на ребёнке — он автоматически ляжет на покупателя, поэтому при продаже его придётся либо погасить, либо заложить в цену сделки. Обычная же задолженность по содержанию и коммунальным услугам на покупателя по закону не переходит — она остаётся обязательством прежнего собственника (ребёнка в лице родителей) и не блокирует продажу как таковую.

Что может реально заблокировать продажу («кое-какие» долги): если на квартиру наложен арест, запрет на регистрационные действия, либо она в залоге (ипотека), либо в ЕГРН есть отметка о взыскании — регистрирующий орган откажет в переходе права. Эти обременения проверяются по выписке из ЕГРН. Долги по ЖКУ как таковые обременением в ЕГРН не являются и продаже не препятствуют, но управляющая/ресурсоснабжающая организация может взыскать их с собственника в судебном порядке независимо от продажи.

Вывод: долги по «коммуналке» лежат на собственнике (ребёнке), с отца часть можно взыскать только в случае признания его членом семьи собственника; долг по капремонту перейдёт к покупателю; обычные долги по ЖКУ продаже не препятствуют, но аресты/залоги/запреты в ЕГРН — препятствуют и требуют снятия до сделки.

Сводный порядок действий и риски (что реально сделать, а что нет)

Сопоставляя нормы, получаем цепочку, от которой зависит реальность вашей задачи:

Шаг 1 — определить статус отца (решающий неизвестный факт).

• Если ребёнок фактически проживает в квартире хотя бы периодически совместно с отцом — отец имеет право пользования как член семьи собственника (ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ), и выселить его можно только после прекращения этого права в суде, с риском сохранения судом права на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
• Если ребёнок в квартире не проживает (живёт у матери) — у отца нет статуса члена семьи собственника, и основание для выселения прямое, без «срока сохранения».

Шаг 2 — судебное выселение. Иск подаётся в интересах ребёнка его законным представителем (матерью) в районный суд по месту нахождения квартиры. Ответчик — отец. Орган опеки привлекается к участию. После вступления решения в силу отец снимается с регистрационного учёта (основание снятия — решение суда о признании утратившим право пользования).

Шаг 3 — продажа. Только с предварительным разрешением органа опеки (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ), с обязательным обеспечением ребёнка иным жильём (или эквивалентным встречным предоставлением). Договор подписывают родители, если ребёнок малолетний, либо ребёнок с их письменного согласия (14–18 лет).

Шаг 4 — долги. Погасить (или предусмотреть в сделке) долг по капремонту, переходящий к покупателю; снять аресты/запреты/залог при их наличии в ЕГРН; решить судьбу обычной задолженности по ЖКУ (остаётся на прежнем собственнике, но на продажу не влияет).

Риски и оговорки.

1. Если отец докажет единственность этого жилья и невозможность обеспечить себя иным — суд сохранит ему право пользования на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 15 постановления Пленума № 14), что отложит выселение, но не исключит его.
2. Продажа до выселения отца существенно усложняет сделку: наличие зарегистрированного и проживающего лица снижает цену и отпугивает покупателей, поэтому логичный порядок — сначала выселить, потом продавать. Юридически продажа с «прописанным» отцом не запрещена, но если отец сохраняет право пользования, оно может стать проблемой покупателя (п. 2 ст. 292 ГК РФ прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника при переходе права, однако споры с фактически проживающим лицом на практике остаются).
3. Если между интересами матери и отца как двух законных представителей есть противоречие (ч. 2 ст. 64 СК РФ), представлять ребёнка в сделке/суде должна будет не только мать — потребуется представитель, назначенный органом опеки, либо необходимо проверить отсутствие конфликта.

Вывод. И выселить отца, и продать квартиру — реально, но это не быстрый и не автономный процесс: требуется суд (выселение), обязательное разрешение органа опеки (продажа), обеспечение ребёнка иным жильём и урегулирование долгов, прежде всего переходящего по капремонту и любых обременений в ЕГРН. Без согласия органа опеки продажа невозможна; без суда выселение невозможно.