Как расторгнуть договор аренды квартиры с арендатором, который отказывается съезжать и нарушает условия договора

Можно ли расторгнуть договор с новой жиличкой против её воли и по каким основаниям

Перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя описан в ст. 687 ГК РФ, и он касается только двух групп нарушений со стороны нанимателя — невнесения платы и разрушения/порчи помещения:

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

Поведение новой жилички (скандалы, шум, отказ пускать хозяйку) напрямую в этот перечень не входит, но закон даёт отдельный механизм — за использование помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей:

1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
   — п. 4 ст. 687 ГК РФ

Это ключевая норма для описанной ситуации: шум и агрессивное поведение, мешающие соседям, — это как раз систематическое нарушение прав и интересов соседей. Отказ допускать наймодателя для проверки также выходит за рамки обязанностей нанимателя по ст. 678 ГК РФ, то есть является нарушением договора:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Важный нюанс процедуры: по п. 4 ст. 687 ГК РФ наймодатель обязан сначала письменно предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение, и только если после предупреждения нарушения продолжаются — обращаться в суд. Без такого предупреждения иск о расторжении по этому основанию суд, как правило, не примет к удовлетворению.

Вывод: договор с жиличкой расторгнуть по инициативе хозяйки можно, но только через суд, и в рассматриваемой ситуации — по основанию «систематическое нарушение прав и интересов соседей» (п. 4 ст. 687 ГК РФ) либо по «иным случаям, предусмотренным договором» (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Обязательное условие перед судом — письменное предупреждение о необходимости устранить нарушения.

Почему нельзя просто «выставить за дверь» и поменять замки

Выселение из жилого помещения, которое наниматель занимает по действующему договору найма, возможно исключительно на основании решения суда:

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ

Ту же гарантию для собственника-гражданина фиксирует Жилищный кодекс: пока право пользования у жилички не прекращено установленным порядком (судом или добровольно), она обязана освободить помещение только при таком прекращении:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Самовольная замена замков, выбрасывание вещей, отключение света — это самоуправство, то есть осуществление своего права вопреки установленному порядку. За такие действия (если они не причинили существенного вреда) установлена административная ответственность:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам
— ст. 19.1 КоАП РФ

Если же действиями (взлом, порча имущества жилички, лишение её доступа к жилью) причинён существенный вред, возможна и уголовная ответственность:

1. Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
   — ч. 1 ст. 330 УК РФ

Кроме того, при самовольном выдворении хозяйка рискует гражданско-правовыми последствиями — возмещением причинённого вреда (ст. 1064 ГК РФ) и убытков, а само расторжение договора задним числом всё равно придётся проводить через суд.

Вывод: менять замки и выдворять жиличку до вступления в силу решения суда о расторжении договора и выселении нельзя — это самоуправство с риском административной (ст. 19.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 330 УК РФ) ответственности и возмещения убытков. Единственный законный путь — предупреждение + суд.

Какой порядок действий: предупреждение, доказательства, суд

Процедура по п. 4 ст. 687 ГК РФ двухступенчатая. Сначала — письменное предупреждение нанимателю о необходимости устранить нарушение, и только при продолжении нарушений — суд:

1. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
   — п. 4 ст. 687 ГК РФ

Если же договор (как в случае хозяйки) содержит прямое условие о праве наймодателя на односторонний отказ либо о допуске наймодателя в помещение, чьё нарушение влечёт расторжение, действует общий механизм прекращения договора через уведомление:

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
   — п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Однако по договору найма жилого помещения с гражданином (не в рамках предпринимательской деятельности) право на внесудебный односторонний отказ наймодателя законом прямо не предусмотрено — соответствующее условие договора оспоримо, поэтому суд здесь остаётся основным и надёжным маршрутом. Общий путь — иск о расторжении договора по п. 4 ст. 687 ГК РФ (или о признании договора прекращённым по п. 2 ст. 450 ГК РФ, если основание прямо названо в договоре).

Доказательствами систематического нарушения служат: жалобы соседей (в т.ч. в УК/полицию), акты управляющей организации о шуме, зафиксированные вызовы, диктофонные/видеозаписи (с осторожностью в части тайны личной жизни), переписка, акты об отказе допустить наймодателя. «Систематичность» при проживании всего несколько дней — слабое место позиции: единичный или краткий эпизод суд может не признать систематическим нарушением.

Вывод: законный порядок таков: (1) письменно предупредить жиличку об устранении нарушений и зафиксировать вручение предупреждения; (2) собрать доказательства продолжающихся нарушений (жалобы соседей, акты, заявления в полицию); (3) подать иск о расторжении договора и выселении в районный суд по месту нахождения квартиры. При проживании «несколько дней» доказать именно систематичность нарушений сложно — суд, скорее всего, сначала даст нанимателю срок на исправление (см. следующий блок).

Насколько реален иск и может ли суд дать жиличке «второй шанс»

Закон прямо допускает, что даже при доказанном нарушении суд предоставит нанимателю срок до года на его устранение, а расторгнет договор только при повторном обращении наймодателя, если нарушение не устранено:

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
— абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ

Более того, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о выселении ещё до года. Для краткосрочного найма (до одного года) правило о предоставлении срока на устранение нарушений по общему правилу не действует:

1. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
   — п. 2 ст. 683 ГК РФ

Это принципиально для данной ситуации: если договор с новой жиличкой заключён «на год» и его срок не превышает одного года, защитный механизм «срока на исправление» не применяется, и расторжение проходит быстрее; если же договор на срок от одного года и выше — суд с высокой вероятностью сначала назначит срок на устранение нарушений, и только при повторном иске расторгнет договор.

Наконец, обязательства сторон по договору прекращаются не с момента обращения в суд, а с момента вступления решения суда в законную силу:

1. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 3 ст. 453 ГК РФ

Вывод: полностью расторгнуть договор и выселить жиличку реально, но процесс небыстрый, особенно если договор заключён более чем на год — суд вправе сначала дать срок до года на устранение нарушений и отсрочить выселение ещё до года. При краткосрочном договоре (срок до одного года) этот защитный механизм не применяется, и перспектива быстрее. До вступления решения суда в силу жиличка сохраняет право проживания, что и исключает силовой вариант.

Что делать с угрозами жилички («не съеду, буду жить сколько хочу»)

Угрозы жилички — самостоятельный эпизод, который нужно отделить от гражданского спора о расторжении договора. Если угрозы носят характер угрозы жизни или здоровью и есть основания опасаться их осуществления, это признак уголовно наказуемого деяния:

1. Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
   — ч. 1 ст. 119 УК РФ

Фиксация таких эпизодов (письменное заявление в полицию, аудио/видео, показания свидетелей) одновременно формирует и доказательственную базу для гражданского иска о расторжении договора по ст. 687 ГК РФ, и основание для проверки сообщения о преступлении.

Право хозяйки приходить в квартиру с проверкой и требовать соблюдения тишины вытекает из общих норм о назначении жилого помещения (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ) и об обязанности собственника обеспечивать соблюдение прав соседей (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), которые распространяются и на отношения собственника с нанимателем.

Вывод: угрозы «не съеду, буду жить сколько хочу» сами по себе не создают права собственности или бессрочного проживания — но if они переходят в угрозы жизни/здоровью, их следует зафиксировать и направить заявление в полицию (перспектива по ч. 1 ст. 119 УК РФ). Это же заявление укрепит гражданский иск о расторжении договора. До решения суда жиличка проживает на законном основании, поэтому её нахождение в квартире самоуправно пресекать нельзя.

Судьба залогов: внесённого новой жиличкой и удержанного у прежней клиентки

Внесённый залог по своей правовой природе является обеспечительным платежом, который возвращается, если обеспеченные им обстоятельства (порча, долг) не наступили либо обязательство прекратилось:

1. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
   — п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Для новой жилички: если договор будет расторгнут и нарушений, покрываемых залогом (порча имущества, долг по плате), не выявлено, залог подлежит возврату. Удерживать его можно только в части реально подтверждённых требований. Если же суд установит порчу помещения или иные нарушения, сумма залога засчитывается в счёт возмещения.

Для прежней клиентки (самой заявительницы): её договор найма, хотя и не был оформлен письменным расторжением, фактически прекращён — ключи возвращены, на место вселена другая особа с согласия хозяйки (наймодатель сам распорядился помещением). Обязанность платить за помещение у неё прекратилась, а частично удержанный залог, не покрытый реально наступившими основаниями (непогашенная плата, порча), подлежит возврату как неосновательно удержанный. Если удержание ничем не обосновано документально (нет акта о порче, нет долга), оно неправомерно.

Денежные потери наймодателя от действий жилички (например, недополученная плата, порча) могут быть взысканы как убытки:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: залог новой жилички хозяйка вправе удержать только в части реально подтверждённых нарушений (порча, долг), а при чистом расторжении договора он возвращается (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Часть залога, удержанная у заявительницы без документально подтверждённого основания, подлежит возврату, так как её договор фактически прекратился, когда на её место с согласия хозяйки была вселена другая нанимательница.

Куда подавать иск и какие требования заявить

Независимо от того, по какому основанию заявляется расторжение (п. 4 ст. 687 ГК РФ — систематическое нарушение прав соседей, либо п. 2 ст. 450 ГК РФ — существенное нарушение/иное основание, предусмотренное договором), вытекающее из расторжения требование о выселении рассматривается в порядке искового производства судом общей юрисдикции.

Требование о выселении гражданина, право пользования которым основано на договоре найма жилого помещения, относится к подсудности районного (городского) суда по месту нахождения жилого помещения — по правилам подсудности исков о правах на жилые помещения (иски о правах на недвижимое имущество предъявляются по месту нахождения этого имущества). Иск содержит два связанных требования: о расторжении договора найма и о выселении нанимателя.

В иске о расторжении договора обязательства считаются прекращёнными с момента вступления решения суда в законную силу, поэтому до этого момента требовать от жилички освободить помещение принудительно нельзя — только через решение суда и, при отказе добровольно выселиться, через службу судебных приставов.

Параллельный и более быстрый маршрут, если договор это прямо допускает, — внесудебное расторжение через уведомление на основании согласованного сторонами условия об одностороннем отказе:

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
   — п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Но применительно к найму жилого помещения, где наниматель — обычный гражданин, а наймодатель — тоже гражданин, законом внесудебное расторжение по инициативе наймодателя прямо не предусмотрено, поэтому такое условие договора в случае спора проверяет суд.

Вывод: иск о расторжении договора найма и выселении подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры; в одном иске заявляются требования о расторжении договора и о выселении. До вступления решения в силу никакие действия по принудительному выселению недопустимы — исполнение решения при отказе добровольно освободить помещение производится судебными приставами.

Если суд откажет или даст срок на устранение нарушений

По правилам, которые суд применяет при расторжении договора найма по требованию наймодателя, нанимателю может быть предоставлен срок до года на устранение нарушений, а при неисправлении — договор расторгается только по повторному обращению наймодателя:

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
— абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ

Это означает, что отказ суда «здесь и сейчас» (например, мотивировка о недостаточной систематичности нарушений при проживании несколько дней или о предоставлении срока на исправление) не лишает хозяйку права вновь обратиться в суд после того, как нарушения продолжатся или новых накопятся. Для повторного иска потребуется зафиксировать новые эпизоды: повторные жалобы соседей, новые акты, вызовы полиции, повторный письменный отказ в допуске.

Существенное нарушение договора, дающее право требовать расторжения по п. 2 ст. 450 ГК РФ, должно быть таким, что наймодатель «в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать»:

1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
   — п. 2 ст. 450 ГК РФ

Порча или разрушение жилого помещения — самостоятельное основание для расторжения без «срока на исправление» в пользу нанимателя (это прямо поименовано в п. 2 ст. 687 ГК РФ), поэтому если действия жилички наносят ущерб самому помещению, это усиливает позицию сильнее, чем ссылка на шум.

Вывод: при отказе суда или предоставлении нанимателю срока на исправление хозяйка не теряет права на повторное обращение — нужно документировать новые и продолжающиеся нарушения и подать иск повторно. Если есть признаки порчи/разрушения помещения, следует опираться на п. 2 ст. 687 ГК РФ, где защитный «срок на исправление» не работает так, как при споре о нарушении прав соседей.