Кто является нанимателем после смерти бабушки и есть ли у вас право на квартиру
Бабушка умерла в 2010 г., договор социального найма с её смертью не прекратился — в силу закона договор продолжает действовать, а нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.
- Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ
Это означает: вы и дядя (сын умершей) как лица, зарегистрированные в квартире и входившие в состав семьи нанимателя, оба обладают правом пользования на условиях социального найма. Права всех членов семьи нанимателя равны между собой.
- Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ
Ключевой вывод: у дяди, пока он зарегистрирован и не признан утратившим право пользования, — такое же право на эту квартиру и, соответственно, такое же право на участие в её приватизации, как у вас. Ваше фактическое непроживание в квартире (вы живёте в комнате в общежитии) права пользования не прекращает: временное отсутствие нанимателя или члена его семьи не меняет их прав.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
— ст. 71 ЖК РФ
Итог: юридически вы и дядя находитесь в равном положении — оба имеете право пользования и право быть признанными нанимателем. Устранить дядю из этой связки можно только через судебное признание его утратившим право пользования (см. следующий блок) — сама по себе ваша платёжеспособность и его безденежье такого перевеса не создают.
Можно ли признать дядю утратившим право пользования после его переезда в вашу комнату
Это центральный вопрос вашей ситуации. Основанием для признания дяди утратившим право пользования может стать его добровольный выезд в другое место жительства.
- В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда
— ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
По смыслу этой нормы (в толковании, данном п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14), договор социального найма в отношении конкретного выехавшего гражданина считается расторгнутым, а право пользования — прекращённым, только если установлен факт его добровольного выезда на постоянное (а не временное) место жительства в другое жилое помещение и отсутствие препятствий в пользовании выбытой квартирой. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце.
Применительно к вашим фактам есть два взаимоисключающих сценария:
Ветка А — дядя выехал добровольно и насовсем. Если вы докажете, что дядя добровольно переехал в предложенную вами комнату, вывез вещи, длительное время в квартире не проживает, препятствий в пользовании ему никто не чинил и он выехал именно на постоянное жительство — суд вправе признать его утратившим право пользования. Тогда он утрачивает и право на приватизацию квартиры, и вы сможете приватизировать её на себя и детей.
Ветка Б — выезд был временным и вынужденным. Дядя вправе возражать, что переезд носил временный характер (например, на период вашего ремонта), что он сохраняет регистрацию и намерение вернуться, что соглашения о безвозвратном прекращении права пользования не было. При таких обстоятельствах суд откажет, поскольку временное отсутствие прав не прекращает (см. ст. 71 ЖК РФ выше).
Решающее значение имеют факты, которые пока не подтверждены: когда именно дядя выехал, вывозил ли вещи, писал ли что-либо, платил ли когда-либо за квартиру, есть ли у него иное жильё. Его устное согласие «выписаться в обмен на комнату» — доказательство в вашу пользу, но одного устного согласия недостаточно: из п. 32 Пленума № 14 следует, что юридически значимым является добровольный выезд на иное постоянное место жительства, а не само по себе согласие.
Вывод: шанс признать дядю утратившим право пользования есть, но он зависит от доказывания добровольности и постоянного характера его выезда. Его заявление о намерении участвовать в приватизации и сохраняющаяся регистрация работают против вас — дяде достаточно утверждать временный характер отсутствия, и бремя опровержения этого ляжет на вас.
Приватизация квартиры «только на себя» без согласия дяди невозможна
Даже если вы займётесь приватизацией, не решив вопрос с дядей, приватизировать квартиру исключительно на себя и детей не получится: закон требует согласия всех, кто имеет право на приватизацию.
Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Дядя — совершеннолетнее лицо, имеющее право пользования квартирой на условиях социального найма, а значит — имеющее право на приватизацию. Без его согласия (или без судебного лишения его права пользования) договор передачи квартиры в собственность только на вас юридически невозможен.
Обратите внимание на обязательность включения в приватизацию несовершеннолетних детей: ваши двое детей зарегистрированы в квартире и имеют право пользования, поэтому они должны быть включены в договор передачи.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
— ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Это значит, что при любом раскладе приватизировать квартиру «на себя одну» не выйдет — дети войдут в собственность вместе с вами. При участии в приватизации в несовершеннолетнем возрасте они, став совершеннолетними, сохранят право на однократную бесплатную приватизацию в будущем.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
Вывод: пока дядя сохраняет право пользования, приватизация квартиры на вас и детей без его согласия заблокирована. Его отказ от выписки и заявление об участии в приватизации юридически означает, что он остаётся равноправным участником: квартиру можно будет приватизировать только в общую собственность всех зарегистрированных, включая дядю, либо после судебного признания его утратившим право пользования.
Долг 625 000 руб.: кто платит, давность, риск выселения
Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги закон возлагает на нанимателя (а в силу солидарности — на дееспособных членов семьи).
- Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
— ч. 1 ст. 153 ЖК РФ
Здесь для вас принципиальны два момента.
Первое — солидарность, но в пределах давности. Вы и дядя как дееспособные члены семьи нанимателя отвечаете по этому обязательству солидарно (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Управляющая организация вправе взыскать долг с любого из солидарных должников, в том числе целиком с вас. За несовершеннолетних детей платят их родители, то есть вы.
Второе — исковая давность 3 года. Плата за жильё — ежемесячный периодический платёж, а значит, по каждой просрочке срок давности течёт отдельно.
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
- По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
— п. 2 ст. 200 ГК РФ
Это означает: долг «за всё время с 2010 года» в сумме 625 000 руб. с вас в судебном порядке взыскать полностью, скорее всего, не удастся — непогашенной останется лишь та часть, которая не выходит за пределы трёхлетнего срока давности, предшествующего обращению в суд (если только вы письменно не признавали долг, что прерывает давность — ст. 203 ГК РФ). Платежи, предъявленные сверх этого срока, вы можете отбить заявлением о применении исковой давности. Важно понимать: набежавшие за последние три года суммы остаются вашей реальной ответственностью, и гасить их придётся — в добровольном порядке или по решению суда.
Третье — риск выселения. Неуплата свыше шести месяцев даёт наймодателю право требовать в суде выселения с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития.
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
— ст. 90 ЖК РФ, п. 1
Однако выселение «на улицу» здесь не грозит (это переселение в помещение по нормам общежития, не выселение вовсе), а само выселение применяется к нанимателю и проживающим совместно членам семьи. Учитывая, что вы с детьми фактически не проживаете и при этом имеете в собственности комнату, а также что вы заявляете о готовности платить, — практический сценарий выселения маловероятен, но неурегулированный долг останется взыскиваемым.
Вывод: отвечать по долгу вам придётся, но в реальном (взыскиваемом) объёме — только за последние три года плюс текущие начисления, если докажете применение исковой давности к более ранним периодам. Погашение долга не «покупает» вам право на квартиру и не лишает дядю его права на долю — эти вопросы решаются отдельно (блоки 2 и 3).
Ваши расходы на ремонт и роль устной договорённости с дядей
О ремонте. Вы поменяли окна, двери, проводку. Юридически это работы в отношении муниципального жилья, а не вашей собственности, и они сопряжены с ограничением, которое закон прямо фиксирует.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
— ст. 678 ГК РФ
Замена окон, дверей и электропроводки — это, как правило, работы, требующие согласования с наймодателем (органом местного самоуправления), тем более что часть из них затрагивает общее имущество дома. Проведя их без письменного согласия наймодателя, вы несёте риск претензий: обязанность нанимателя — поддерживать состояние и проводить текущий ремонт, а не переустраивать помещение по своему усмотрению.
Текущий ремонт наниматель действительно обязан выполнять сам, и эти затраты по общему правилу не возмещаются:
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
— п. 3 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ
Отсюда следует: «вернуть» потраченные на ремонт деньги с дяди как с сособственника будущей квартиры напрямую не получится — квартира пока не ваша и не его собственность, а муниципальная. Взыскать с дяди стоимость ремонта как «его долю» через неосновательное обогащение также проблематично: у дяди не возникло сбережения за ваш счёт в том смысле, который требует ст. 1102 ГК РФ, поскольку улучшения произведены в чужом (муниципальном) имуществе, а не в имуществе дяди.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Реальный путь защиты ваших затрат — не претензия к дяде, а самостоятельное требование к наймодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений, согласованных с наймодателем (чего у вас, судя по всему, нет). Собранные чеки полезны, но сами по себе не порождают права требования к дяде и не «зачитываются» автоматически в долг.
О устной договорённости. Ваше соглашение с дядей («он выписывается, вы получаете квартиру, он — комнату») было устным. Жилищное законодательство не признаёт форму «обмена» права пользования муниципальной квартирой на комнату, находящуюся в частной собственности, как действительную сделку: распорядиться правом на социальное жильё в пользу третьего лица за встречное предоставление нельзя. Поэтому устная договорённость юридической силы обязательства не имеет — дядя вправе от неё отказаться, что он и сделал, и принудить его «выписаться» со ссылкой на эту договорённость нельзя.
Вывод: деньги, вложенные в ремонт муниципальной квартиры без согласования с наймодателем, с дяди не взыскать, а устная сделка об «обмене» на право пользования квартирой не порождает для вас прав требования. Единственный рабочий механизм — судебное признание дяди утратившим право пользования (блок 2), а до того — переговоры о возмездном отказе дяди от участия в приватизации, оформляемые письменно.
Можно ли вернуть расходы на ремонт и зачесть их против долга
Вы вложили деньги в ремонт (окна, двери, проводка) в муниципальной, а не вашей квартире, и без письменного согласия наймодателя. Правовые последствия двоякие.
Возместить затраты с дяди нельзя. Дядя не является собственником квартиры и ничего не «сберёг» за ваш счёт — улучшения произведены в чужом (муниципальном) имуществе. Требование о возврате как неосновательного обогащения на дядю не распространяется, а часть затрат и вовсе не подлежит возврату в силу прямого указания закона.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности
— ст. 1109 ГК РФ
Практический вывод: чеки за ремонт — это ваши затраты на улучшение чужого (муниципального) жилья, а не основание требования к дяде. Они не «зачитываются» автоматически ни в долг, ни в будущую долю дяди.
Риск претензий со стороны наймодателя. Замена окон, дверей и (особенно) электропроводки — это переустройство/переоборудование, которое закон разрешает нанимателю лишь с согласия наймодателя.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
— ст. 678 ГК РФ
Проведя такие работы без согласования с органом местного самоуправления, вы создали для себя риск требования наймодателя привести помещение в прежнее состояние за ваш счёт, а при существенном переоборудовании — риск административной ответственности за самовольное переустройство. Поэтому надёжнее задним числом согласовать уже выполненные работы (подать заявление в жилищный орган) и зафиксировать их как выполненные с согласия наймодателя.
Зачёт против долга. Долг за квартиру и ваши затраты на ремонт — разнородные обязательства с разными сторонами (долг — перед управляющей организацией/наймодателем, затраты — ваши на улучшение муниципального имущества). Законного автоматического зачёта здесь нет: зачесть стоимость ремонта в счёт задолженности можно только по соглашению с кредитором (наймодателем/управляющей организацией), и в отношении муниципальной квартиры такое соглашение на практике требуется заключать письменно.
Вывод: расходы на ремонт не порождают у вас требования к дяде и не засчитываются в долг автоматически — их судьба увязана с согласованием с наймодателем, а не с дядей. Реальный рычаг против дяди — только судебное признание его утратившим право пользования.
