Покупаю квартиру, она у продавца раньше была подарена отцом, но отец уже умер. В дарственной есть пункт: «Проживает отец и мать, которые в соответствии с законом сохраняют за собой право пользования данной квартирой». Подскажите, после того как я куплю эту квартиру, может ли мать прийти и находиться в ней? В квартире никто не прописан. Как быть?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации перед покупателем стоит вопрос о сохранении за матерью продавца права пользования квартирой после смены собственника. Квартира была подарена продавцу его отцом, и в договоре дарения содержалось условие, что и отец (даритель), и мать (супруга дарителя) сохраняют за собой право пользования этим жильём. Юридически значимым обстоятельством является то, что это условие было включено непосредственно в текст сделки, а не существовало отдельно (например, в виде завещательного отказа или договора найма).
Поскольку отец умер, его личное право пользования прекратилось. Однако мать остаётся живой и, исходя из буквального содержания договора дарения, могла получить право пользования, которое не связано с личностью отца-дарителя, а установлено в пользу конкретного лица — супруги. Такое право, если оно возникло из договора и прямо в нём указано, может быть расценено как обременение, которое «следует» за недвижимостью и сохраняется при переходе права собственности к новому владельцу (покупателю) до тех пор, пока не будет прекращено по законным основаниям (например, по соглашению сторон или по решению суда).
Отсутствие регистрации (прописки) матери в квартире само по себе не отменяет её возможного права пользования, если оно установлено договором: закон не требует обязательной регистрации для возникновения такого права, но регистрация является доказательством его реализации. Таким образом, после покупки мать может попытаться вселиться и проживать, ссылаясь на условие дарственной, — это создает для покупателя риск постоянного присутствия третьего лица в приобретённом жилье. Ключевое юридическое значение имеет вопрос о том, перешло ли это обременение к покупателю как к новому собственнику и может ли мать принудительно реализовать своё право, а также — прекратилось ли это право в связи со смертью отца или изменением обстоятельств.
Анализ применимых норм необходимо начать с оценки правовой природы условия, содержащегося в договоре дарения. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону, в том числе обременять имущество правами других лиц. Даритель, будучи собственником, включил в договор условие о сохранении права пользования за собой и своей супругой. Такое условие является добровольным обременением, которое даритель установил в момент дарения. Однако ключевой вопрос — переходит ли это обременение к новому покупателю, который не является стороной договора дарения.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Право матери на проживание в квартире не перешло к покупателю. Условие договора дарения о сохранении права пользования за матерью утратило силу в связи со смертью отца-дарителя и прекращением права собственности продавца. Покупатель вправе не пускать мать в квартиру, а в случае спора — принудительно выселить её через суд, поскольку мать не является членом семьи нового собственника и сама сделка купли-продажи не содержит указания на сохранение за ней этого права.
