Анализ применимых норм необходимо начать с оценки правовой природы условия, содержащегося в договоре дарения. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону, в том числе обременять имущество правами других лиц. Даритель, будучи собственником, включил в договор условие о сохранении права пользования за собой и своей супругой. Такое условие является добровольным обременением, которое даритель установил в момент дарения. Однако ключевой вопрос — переходит ли это обременение к новому покупателю, который не является стороной договора дарения.
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Общее правило, закреплённое в ст. 460 ГК РФ, требует, чтобы продавец передал товар свободным от любых прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять товар с обременением. В рассматриваемой ситуации продавец (одаряемый) не уведомил покупателя о наличии права пользования матери в договоре купли-продажи, а сам покупатель, судя по вопросу, не знал о таком условии либо не давал согласия на его сохранение. Следовательно, право матери, если оно сохранилось, является обременением, о котором покупатель не был предупреждён, что даёт ему право на защиту.
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Дополнительно, ст. 558 ГК РФ устанавливает специальное правило для продажи жилых помещений: существенным условием договора является перечень лиц, сохраняющих право пользования после приобретения квартиры покупателем. Поскольку в договоре купли-продажи такой перечень отсутствует (как следует из ситуации, о матери не упоминалось), а она претендует на право пользования, это означает, что либо продавец скрыл данное обстоятельство, либо право матери на пользование прекратилось. Если бы право матери сохранялось, отсутствие её указания в договоре делало бы договор незаключённым или давало бы покупателю основания для оспаривания.
"Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558
Теперь необходимо оценить, сохранилось ли право матери после смерти отца и перехода права собственности к покупателю. Согласно ст. 31 ЖК РФ, право пользования жилым помещением члена семьи собственника прекращается при прекращении семейных отношений с собственником, если иное не установлено соглашением. Кроме того, часть 5 той же статьи прямо указывает, что право пользования бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на жилое помещение. Мать не является членом семьи нового собственника (покупателя), а семейные отношения с прежним собственником (продавцом) у неё отсутствуют. Более того, право собственности продавца прекратилось в момент регистрации перехода к покупателю. Таким образом, по общему правилу, её право пользования прекратилось.
"Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника жилого помещения. Часть 4 устанавливает, что при прекращении семейных отношений с собственником право пользования бывшего члена семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Часть 5 предусматривает, что право пользования бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на жилое помещение. Эти нормы применимы для оценки сохранения права пользования матери после смерти отца и перехода права собственности к покупателю."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Исключением могло бы быть специальное соглашение (например, договор дарения, в котором даритель предусмотрел право матери). Однако даже если такое право было установлено, оно носило срочный или бессрочный характер, но привязано к личности дарителя (отца). Смерть отца, являвшегося первоначальным собственником (дарителем), прекращает его собственное право пользования. Что касается матери — её право производно от права отца и не было зарегистрировано в качестве самостоятельного вещного права (например, сервитута). В отсутствие государственной регистрации такого обременения в ЕГРН оно не может противопоставляться новому приобретателю, который не знал о нём.
Если же мать попытается вселиться, покупатель вправе применить принудительные меры. Статья 35 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения права пользования гражданин обязан освободить жилое помещение, а при неисполнении — подлежит выселению по решению суда. Покупатель как новый собственник может обратиться в суд с иском о признании матери утратившей право пользования и о выселении (если она уже вселилась). Отсутствие регистрации матери в квартире облегчает доказывание, но не является решающим, так как право пользования может быть реализовано и без регистрации, если оно возникло из договора. Однако в данном случае такое право, скорее всего, прекратилось.
"1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Наконец, если всё же возникнет спор и покупатель понесёт убытки из-за притязаний матери, он может взыскать их с продавца на основании ст. 461 ГК РФ, которая возлагает на продавца ответственность за изъятие товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора. В данном случае основание (условие дарения) возникло до продажи, и продавец обязан был уведомить покупателя. Несоблюдение этого даёт покупателю право на возмещение убытков либо на соразмерное уменьшение цены.
"Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя
- При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 461
Итоговый вывод: право матери на пользование квартирой, вытекающее из договора дарения, не перешло к новому собственнику, поскольку оно прекратилось в силу закона (смерть отца, переход права собственности) и не было зарегистрировано как обременение. Покупатель вправе отказать матери во вселении, а при попытке самовольного занятия — требовать выселения через суд. Дополнительно он может предъявить требования к продавцу по ст. 460 и 461 ГК РФ.
