Согласно статье 93 Жилищного кодекса РФ, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан именно в связи с характером их трудовых отношений, прохождением службы или нахождением на выборной должности. В вашем случае служебная квартира предоставлена, вероятно, в рамках таких отношений. При этом статья 104 ЖК РФ (часть 3) прямо устанавливает, что договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, а их прекращение является основанием для прекращения договора. Однако статья 103 ЖК РФ (часть 1) предписывает, что при расторжении или прекращении договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны его освободить, а при отказе выселяются в судебном порядке. При этом часть 2 той же статьи предусматривает, что не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения определённые категории граждан (например, пенсионеры по старости, инвалиды и др.), но в вашей ситуации таких обстоятельств не названо. Наличие у вас другой квартиры в том же городе само по себе не является прямым основанием для выселения из служебного жилья, но может свидетельствовать о том, что вы обеспечены жильём, а служебное помещение предоставлялось временно для проживания именно в связи с работой. Если наймодатель докажет, что вы перестали нуждаться в служебном жилье (например, приобрели собственную квартиру после вселения), это может быть расценено как основание для расторжения договора в силу статьи 101 ЖК РФ, допускающей расторжение в судебном порядке при неисполнении нанимателем обязательств или в иных случаях, предусмотренных статьёй 83 ЖК РФ (которой в вашем контексте нет, но общий принцип — злоупотребление правом недопустимо).
- Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 93
- В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
- Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 103
- Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 104
Переоформление вашей квартиры (купленной на субсидию) на сына планируется, по вашим словам, чтобы избежать выселения. Однако такое отчуждение может быть расценено как намеренное ухудшение жилищных условий. Статья 53 ЖК РФ устанавливает последствия для граждан, которые с намерением приобрести право состоять на учёте нуждающихся совершают действия, ухудшающие их жилищные условия, — они принимаются на учёт не ранее чем через 5 лет. Применительно к служебному жилью эта статья напрямую не регулирует выселение, но суды при оценке добросовестности нанимателя могут учитывать аналогичный принцип. Если будет доказано, что дарение совершено исключительно для сохранения служебной квартиры, это может повлечь признание сделки мнимой в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ, поскольку она совершена лишь для вида, без намерения создать правовые последствия — вы по-прежнему фактически останетесь владельцем квартиры (передадите сыну лишь формально, а он живёт в другом регионе). Кроме того, притворная сделка (прикрывающая иную сделку) также ничтожна (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 53
- Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
- Притворная сделка, то есть сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 170
Если сделка окажется недействительной (ничтожной), она не повлечёт юридических последствий, и квартира будет считаться вашей собственностью (статья 167 ГК РФ). Это значит, что у вас останется в собственности жильё, и наймодатель сможет ссылаться на это при выселении. Более того, умышленное отчуждение жилья с целью сохранить служебное помещение может быть квалифицировано как злоупотребление правом, что даёт наймодателю дополнительный аргумент для судебного расторжения договора.
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 167
Дарение квартиры сыну по договору дарения (статья 572 ГК РФ) допустимо, но должно быть реальным, а не фиктивным. Если сын в другом регионе и не планирует вселяться в эту квартиру, это может подтверждать отсутствие цели создать правовые последствия передачи собственности. Кроме того, квартира приобретена на субсидию — в контексте нормативных актов нет специальных норм об ограничении отчуждения такого жилья, но во многих программах субсидирования (например, по жилищным сертификатам) установлены запреты на дарение или продажу в течение определённого срока. Поскольку в предоставленном вам блоке НПА такие нормы отсутствуют, необходимо проверить договор (соглашение) о предоставлении субсидии — в нём могут быть указаны ограничения. При их нарушении субсидия может быть истребована обратно, а сделка оспорена.
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Наличие совершеннолетнего сына, обучающегося в другом регионе, не препятствует ему приобрести квартиру в собственность в вашем городе — закон не ограничивает место жительства собственника. Однако если сын фактически не пользуется квартирой и не имеет намерения принять её в фактическое владение, это усиливает признаки мнимости сделки.
В случае если решение о выселении уже принято (например, выдан предписание или подан иск), его можно обжаловать в судебном порядке, ссылаясь на отсутствие законных оснований. Основное внимание следует уделить тому, что наличие собственной квартиры само по себе не является безусловным основанием для выселения — необходимо проверять, сохранились ли трудовые отношения, не нарушены ли условия договора найма, и относитесь ли вы к категории лиц, защищённых от выселения без предоставления другого жилья (статья 103 ЖК РФ). Ваш план по дарению квартиры сыну, скорее всего, не поможет, а напротив, может быть признан недобросовестным и повлечь негативные последствия. Рекомендуется оспаривать само выселение по существу, а не пытаться скрыть своё имущество.
