В соответствии со статьёй 105 ЖК РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период обучения. Поскольку ваш супруг обучается в адъюнктуре (военной образовательной организации высшего образования), договор найма общежития, который вы заключили в январе, сохраняет силу до завершения этого обучения. Требование коменданта выселиться спустя месяц после заселения при отсутствии факта прекращения обучения не соответствует закону; напротив, именно период обучения является тем самым сроком, на который жильё предоставлено.
- Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 105
Статья 101 ЖК РФ предусматривает, что договор найма специализированного жилого помещения (в том числе общежития) может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе нанимателя, а по требованию наймодателя — только в судебном порядке и при наличии строго определённых оснований: неисполнение нанимателем обязательств по договору либо иные случаи, перечисленные в статье 83 ЖК РФ (например, разрушение жилья, использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей). В вашей ситуации комендант и командир академии не привели ни одного из таких оснований, а самовольное требование освободить помещение, подкреплённое угрозами, не является законным расторжением договора. Без судебного решения выселение невозможно, равно как и односторонний отказ наймодателя.
- Договор найма специализированного жилого помещения, за исключением договора найма специализированного жилого помещения, предусмотренного статьей 98.1 настоящего Кодекса, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 101
Статья 103 ЖК РФ устанавливает, что выселение из общежития без предоставления другого жилого помещения допускается только в случае расторжения или прекращения договора найма. При этом часть 2 этой статьи содержит перечень лиц, которых выселить без предоставления другого жилья нельзя (например, пенсионеры по старости, инвалиды I или II группы, члены семьи военнослужащих, погибших при исполнении обязанностей, и другие). Хотя ваш супруг — действующий военнослужащий, обучающийся в адъюнктуре, и вы как член его семьи можете подпадать под особую защиту, норма статьи 103 ЖК РФ в приведённом контексте обрывается, не завершая перечень. Однако общий принцип таков: пока договор не расторгнут в установленном порядке (в вашем случае — не через суд), требование выселиться незаконно. Более того, вы не обязаны освобождать помещение добровольно, и наймодатель не вправе применять административные или силовые методы.
- В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 103
Федеральный закон «О статусе военнослужащих» в статье 15 закрепляет государственную гарантию обеспечения военнослужащих жилыми помещениями. Особо значимо, что за военнослужащими-гражданами на первые пять лет военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных организациях высшего образования) сохраняется право на жилые помещения, занимаемые ими до поступления на военную службу. Это означает, что время обучения в адъюнктуре не прерывает гарантий, предоставленных вашему супругу как военнослужащему. Соответственно, выселение из общежития без предоставления другого жилья грубо нарушает его жилищные права: пока длится обучение, государство обязано обеспечить его и членов его семьи жильём, а комендант и командир академии не могут произвольно лишать вас этого права.
За военнослужащими-гражданами на первые пять лет военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных профессиональных образовательных организациях или военных образовательных организациях высшего образования) сохраняется право на жилые помещения, занимаемые ими до поступления на военную службу. Они не могут быть сняты с учета в качестве нуждающих
— Федеральный закон «О статусе военнослужащих», ст. 15
Что касается произведённого вами ремонта на сумму 400–450 тысяч рублей (замена дверей, сантехники, электрики). К этим улучшениям применимы нормы Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 623 ГК РФ, неотделимые улучшения, произведённые арендатором (нанимателем) без согласия арендодателя (наймодателя), возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. В вашей ситуации вы делали ремонт своими руками, но без письменного согласия коменданта или администрации общежития. Однако сам факт вселения по договору найма и отсутствие возражений со стороны наймодателя на момент ремонта (он был произведён в течение месяца, и комендант не препятствовал) могут свидетельствовать о молчаливом согласии. Но даже если согласия не было, при незаконном выселении вы вправе требовать возмещения стоимости ремонта как убытков, причинённых неправомерными действиями должностных лиц. Статья 1064 ГК РФ устанавливает, что вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред. Если ваше выселение произойдёт в результате незаконных действий коменданта и командира академии, вы сможете взыскать стоимость улучшений как часть ущерба.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
- В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
- Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 623
Наконец, ваши действия по обжалованию незаконных требований и бездействия коменданта (отказ в выдаче акта приёма-передачи и лицевого счёта, а также угрозы командира академии) могут быть основаны на статье 218 КАС РФ. Вы вправе подать административный иск в суд об оспаривании действий (бездействия) должностных лиц — коменданта общежития и командира академии, которые действуют в рамках публичных полномочий. В иске можно заявлять требования о признании требования о выселении незаконным, об обязании выдать акт приёма-передачи и открыть лицевой счёт. Угрозы и оскорбительное поведение командира также могут быть основанием для жалобы в военную прокуратуру, а сам иск по КАС позволит остановить незаконное выселение до решения суда (в порядке обеспечительных мер).
- Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, ст. 218
Таким образом, нормы жилищного, гражданского и административного законодательства в совокупности дают вам право продолжать проживать в общежитии до окончания обучения супруга, требуют соблюдения судебного порядка выселения, запрещают произвольное лишение жилья без предоставления другого, а также позволяют оспорить незаконные действия должностных лиц и взыскать ущерб в виде стоимости ремонта. Рекомендуется немедленно обратиться с административным иском в суд по месту нахождения академии и с жалобой в военную прокуратуру.
