Могу ли я остаться в служебном жилье после покупки квартиры по НИС, если она без ремонта, а у меня двое детей, пока не завершу ремонт?

Пользователь является военнослужащим, участвующим в специальной военной операции, и участником накопительно-ипотечной системы (НИС). Он приобрел квартиру в новостройке по программе НИС, однако данное жилое помещение передано без отделки и не пригодно для немедленного проживания. В настоящее время пользователь проживает в служебной квартире, предоставленной по договору найма, и столкнулся с требованием о выселении в связи с получением собственного жилья. У пользователя двое несовершеннолетних детей, в квартире частично выполнены сантехнические работы.

Фактически возник конфликт между обязанностью освободить служебное жилье при наступлении обстоятельств, указанных в договоре найма (получение собственного жилья), и объективной невозможностью немедленно вселиться в приобретенную квартиру из-за отсутствия ремонта. Правоотношения охватывают жилищное право (наем служебного жилья, основания и порядок выселения), социальное обеспечение военнослужащих (льготы и гарантии, включая предоставление служебных жилых помещений), а также специальное законодательство о НИС.

Юридически значимыми являются следующие обстоятельства: статус пользователя как военнослужащего, участвующего в СВО; наличие у него несовершеннолетних детей; содержание договора найма служебного жилья, который не предусматривает отсрочку выселения; факт приобретения жилья по НИС без отделки, что делает его непригодным для проживания без проведения ремонтных работ. Также важно оценить, насколько положения договора найма и нормы жилищного законодательства допускают возможность временного сохранения права пользования служебным жильем при наличии уважительных причин, к которым может быть отнесено отсутствие ремонта в собственном жилье. Дополнительно подлежит анализу, распространяются ли на пользователя особые гарантии, связанные с участием в СВО, которые могут влиять на порядок выселения из служебного жилья.

Применимое право к данным отношениям определяется прежде всего нормами Жилищного кодекса РФ и Федерального закона «О статусе военнослужащих». Центральное значение имеет ст. 103 ЖК РФ, устанавливающая последствия прекращения договора найма служебного жилого помещения. Поскольку в рассматриваемой ситуации договор найма служебного жилья прекращается в связи с приобретением военнослужащим собственного жилья по НИС, именно эта статья определяет обязанность освободить помещение. Наличие у нанимателя несовершеннолетних детей и частично выполненного ремонта, а также его участие в СВО не влияют на квалификацию: он обязан освободить служебное жильё, так как основанием для выселения служит сам факт прекращения договора, а не непригодность нового жилья. Исключения из этого правила, перечисленные в ч. 2 ст. 103, не содержат такого основания, как необходимость завершения ремонта, и не распространяются на действующих военнослужащих, не относящихся к специальным категориям (например, члены семьи погибшего военнослужащего). Следовательно, немедленное освобождение не требуется лишь при условии судебного порядка выселения, но возможность отсрочки для ремонта из данной нормы не вытекает.

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 103

Статья 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» гарантирует военнослужащим обеспечение жилыми помещениями, но не изменяет порядка выселения из служебного жилья после реализации этого права. Данная норма закрепляет обязанность государства предоставить жильё, а не право задержаться в служебном помещении до приведения нового жилья в пригодное для проживания состояние. Приобретение квартиры по НИС свидетельствует о реализации жилищной гарантии, и после этого оснований для сохранения служебного жилья не возникает. Участие в СВО не отражено в тексте приведённой статьи как обстоятельство, допускающее отсрочку выселения.

Жилищное законодательство и законодательство о статусе военнослужащих не предоставляют военнослужащему, реализовавшему право на жилище по НИС, права на отсрочку выселения из служебного жилья для проведения ремонта в приобретённой квартире. Вы обязаны немедленно освободить служебное помещение после прекращения договора найма, поскольку ни отсутствие отделки в новом жилье, ни участие в СВО, ни наличие несовершеннолетних детей не входят в перечень исключений, позволяющих сохранить право пользования служебным фондом. Ваше право на обеспечение жильём государством уже реализовано, поэтому договор найма служебного помещения подлежит безусловному прекращению с последующим выселением в судебном порядке в случае отказа освободить его добровольно.

Рекомендуемые действия

• Немедленно инициировать переговоры с командиром воинской части или руководителем жилищного органа, предоставившего служебное жильё, с письменным заявлением (рапортом) о временной отсрочке выселения в связи с непригодностью приобретённого по НИС жилья для проживания из-за отсутствия ремонта, приложив документы, подтверждающие наличие несовершеннолетних детей и объём выполненных черновых работ.
• Одновременно с подачей рапорта просить командование части о ходатайстве перед жилищной комиссией или Департаментом жилищного обеспечения Минобороны России о заключении краткосрочного договора найма служебного помещения на период до завершения ремонта, обосновывая просьбу социальной незащищённостью и особыми условиями прохождения службы (участие в СВО).
• В случае отказа немедленно приступить к ремонту, изыскивая возможности для ускорения работ и временного размещения семьи в ином пригодном помещении; параллельно консультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве военнослужащих, относительно перспектив обжалования отказа в суде и наличия подзаконных актов, дающих дополнительные гарантии в связи с участием в СВО.

Документы и доказательства

• Копия рапорта (заявления) на имя командира части или начальника жилищного органа с просьбой об отсрочке выселения, с отметкой о принятии и датой.
• Акт осмотра квартиры, приобретённой по НИС, составленный с участием представителей застройщика, управляющей компании или независимого эксперта, фиксирующий отсутствие отделки и непригодность для проживания.
• Договор найма служебного жилого помещения.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру по НИС (выписка из ЕГРН).
• Договор с подрядной организацией на выполнение ремонтных работ, смета и календарный план, демонстрирующие разумный срок завершения ремонта.
• Копии всех ответов командования и жилищных органов на ваши обращения.

Денежные требования

• Денежных обязательств у вас перед жилищным органом в рамках выселения не возникает, кроме погашения текущей задолженности по оплате за служебное помещение и коммунальные услуги за всё время фактического проживания.
• Отстаивая право пользования служебным помещением после прекращения договора, вы рискуете быть обязанным возместить убытки наймодателя в виде платы за пользование чужим имуществом за период незаконного удержания, рассчитанной исходя из рыночной ставки арендной платы.

Сроки и риски

• Добровольному освобождению служебного помещения подлежит передача ключей немедленно после прекращения договора найма; промедление влечёт риск подачи иска о выселении без предоставления другого жилья.
• Судебный процесс о выселении может занять 2–4 месяца в зависимости от загрузки суда, что даст вам фактическую отсрочку, но при этом гарантированно испортит отношения с командованием и жилищным органом, создаст прецедент принудительного исполнения и отразится на служебной репутации.
• Прохождение службы в зоне СВО не приостанавливает автоматически жилищные отношения и не влечёт иммунитета от выселения, однако может учитываться командованием как социально значимое обстоятельство при решении вопроса о неформальной отсрочке.
• Наличие несовершеннолетних детей не препятствует выселению из служебного жилья, поскольку данное основание не включено в перечень исключений ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Когда нужен адвокат

• При вручении вам письменного уведомления о необходимости освободить помещение с конкретной датой и угрозой обращения в суд — для подготовки правовой позиции, позволяющей максимально затянуть выселение и защитить интересы семьи.
• При получении искового заявления о выселении для представления интересов в суде, сбора контраргументов и ходатайств об отсрочке исполнения решения до завершения ремонта или на иные социально значимые сроки.
• Если командование или жилищный орган нарушают ваши права в ходе административной процедуры (отказ в приёме рапорта, игнорирование просьб о заключении краткосрочного договора), адвокат сможет оперативно оценить законность действий и инициировать ведомственное или судебное обжалование.