Как выселить квартирантов без договора найма, если они отказываются съезжать после устного предупреждения, а собственник живёт в другом городе

Собственник квартиры, находящейся в Мурманске, сдавал её внаём устно, без заключения письменного договора. После получения устного предупреждения в марте и письменного требования (в мессенджере) освободить помещение по окончании оплаченного срока, проживающие в квартире лица отказываются выезжать, мотивируя это наличием у них малолетних детей. Отсутствует прописка данных лиц в данном жилье. Также отсутствуют подписанные документы, подтверждающие договорённости, однако имеется переписка, где зафиксирован отказ выселяться.

Правовая суть ситуации заключается в нарушении права собственности на жилое помещение. Между сторонами фактически сложились отношения по временному пользованию жильём (наём, аренда), которые не были оформлены письменно, но, вероятно, могут быть подтверждены иными доказательствами (например, переписка, свидетельские показания). Поскольку договорённость о сроке и порядке прекращения пользования помещением не была закреплена письменно, собственник вправе требовать освобождения квартиры в любое время, предупредив проживающих разумный срок. В данном случае такое предупреждение было сделано (в марте и повторно — 10 дней назад), что юридически значимо.

Ключевым вопросом является квалификация действий проживающих: они перестали быть добросовестными временными пользователями (нанимателями) и после истечения разумного срока для освобождения жилья их дальнейшее проживание при отсутствии законных оснований может рассматриваться как самоуправное занятие жилого помещения. Наличие малолетних детей само по себе не порождает у данных лиц право на бессрочное пользование чужой недвижимостью и не является юридическим основанием для отказа собственнику в защите его прав. Другой важный аспект — возможность удалённого обращения в правоохранительные органы для фиксации факта самоуправства и защиты прав, учитывая, что заявитель находится в другом городе. Переписка в мессенджере может служить доказательством факта отказа добровольно освободить жильё. Также юридически значимо отсутствие у проживающих регистрации по месту жительства (прописки) в данной квартире, что упрощает доказывание временного и непостоянного характера их проживания.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В описанной ситуации договор заключен не был, что формально нарушает это требование. Однако отсутствие письменной формы не означает, что между сторонами не возникли фактические арендные отношения. Наличие переписки в мессенджере, в которой вы просите нанимателей выехать, а они отказываются, может расцениваться судом как подтверждение существования устной договоренности — так называемого конклюдентного договора. Это важно, поскольку именно эта переписка позволяет определить, что вы предупреждали о выселении и что наниматели осознавали свой статус временных жильцов, а не собственников.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения. 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 674

Проживающие в квартире лица обязаны освободить её, поскольку их право пользования прекратилось после вашего отказа от договора найма, заключённого на неопределённый срок. Наличие малолетних детей не даёт им права оставаться в чужом жилье вопреки воле собственника, а отсутствие письменного договора и регистрации по месту жительства упрощает процедуру выселения. Вы имеете полное право инициировать выселение дистанционно, однако наиболее эффективным способом будет обращение в суд с предварительным направлением жёсткой досудебной претензии.

Рекомендуемые действия

• Направить финальную письменную претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес квартиры. В претензии чётко укажите, что в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор найма прекращён в связи с вашим отказом от него, а на основании ст. 35 ЖК РФ проживающие обязаны освободить жильё в течение 3–5 дней. Предупредите, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с иском о выселении и взыскании судебных расходов, а также в полицию.
• Подать заявление в полицию онлайн через официальный сайт МВД РФ или портал «Госуслуги», выбрав территориальный отдел по Мурманску. В заявлении акцентируйте внимание на том, что лица, утратившие право пользования, незаконно удерживают вашу собственность, что образует признаки самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ). Приложите скриншоты переписки с отказом выехать.
• Обратиться к участковому уполномоченному — позвоните в отдел полиции по месту нахождения квартиры, чтобы он посетил адрес и зафиксировал факт проживания посторонних без законных оснований. Это станет дополнительным доказательством для суда.
• Подготовить исковое заявление в суд о выселении и направить его в районный суд Мурманска по месту нахождения квартиры (по правилам исключительной подсудности по искам о правах на недвижимость — ст. 30 ГПК РФ). В иске ссылайтесь на ст. 35 ЖК РФ и отсутствие у ответчиков каких-либо прав на жильё. Это можно сделать почтой, без личного визита.
• Оформить нотариальную доверенность на адвоката в Мурманске, который представит ваши интересы в суде, соберёт необходимые доказательства и обеспечит взаимодействие с приставами на стадии исполнения решения. Это полностью избавит вас от необходимости личной поездки.
• Сохранить и распечатать всю переписку в мессенджере, заверив её у нотариуса как доказательство для суда. Это подтвердит факт наличия договорных отношений, соблюдение вами срока предупреждения и отказ жильцов выехать добровольно.
• Не применять самовольные меры — не отключать коммунальные услуги, не менять замки и не проникать в квартиру в отсутствие жильцов, так как это может быть квалифицировано как самоуправство с вашей стороны и осложнит судебный процесс.