Центральным вопросом является наличие у родственника права собственности на долю в квартире. Поскольку факт смерти родителей и последующее наследование не оспариваются, можно предположить, что родственник стал собственником доли в порядке наследования (соответствующие нормы ГК РФ о наследовании не приведены в предоставленном блоке, их следует искать в разделе V «Наследственное право» Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1110–1175). Однако сам по себе статус собственника подтверждается иными нормами из контекста.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, включая право отчуждать его другим лицам. Это означает, что родственник как собственник доли вправе требовать выдела своей доли, ее продажи и даже выселения лиц, не имеющих законных оснований для проживания. Однако это право не является абсолютным и ограничивается законными интересами других лиц.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Статус проживающего в квартире в течение 16 лет требует отдельного анализа. Если он был вселен прежними собственниками (родителями) в качестве члена их семьи, то его право пользования могло возникнуть на основании статьи 31 Жилищного кодекса РФ. В частности, часть 2 этой статьи устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником. После смерти собственника (родителей) и перехода права к наследнику (родственнику) проживающий перестает быть членом семьи нового собственника. Однако часть 4 той же статьи дает суду право сохранить за бывшим членом семьи право пользования на определенный срок, если у него нет иного жилья и его материальное положение не позволяет обеспечить себя им. Учитывая длительный срок проживания (16 лет) и, возможно, отсутствие иного жилья, есть основания для защиты этого права в суде.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника жилого помещения. Часть 1 определяет, кто относится к членам семьи собственника. Часть 2 устанавливает право пользования жилым помещением членами семьи наравне с собственником. Часть 4 регулирует прекращение права пользования бывшим членом семьи и возможность сохранения этого права на определенный срок по решению суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
В противном случае, если проживающий не являлся членом семьи, его право пользования могло основываться на договоре безвозмездного пользования или ином законном основании, предусмотренном частью 2 статьи 30 ЖК РФ. Согласно этой норме, собственник вправе предоставить помещение во владение и пользование гражданину на основании договора. Длительное проживание без возражений со стороны прежних собственников может свидетельствовать о наличии такого соглашения. После смены собственника данный договор может быть расторгнут, но только с соблюдением процедур, предусмотренных законом.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Выселение возможно только в случае прекращения права пользования у гражданина. Статья 35 ЖК РФ прямо указывает, что выселение производится по требованию собственника на основании решения суда, если гражданин в установленный срок не освобождает помещение добровольно. Таким образом, родственник не может выселить проживающего самостоятельно, без судебного решения. Кроме того, для вынесения решения о выселении суд должен установить, что у проживающего отсутствуют законные основания для проживания. Если же проживающий докажет, что он является членом семьи прежнего собственника или пользовался помещением на законном основании (например, длительное проживание с согласия родителей), суд может сохранить за ним право пользования или предоставить отсрочку.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Поведение родственника, требующего деньги под угрозой выселения и продажи доли, подпадает под признаки вымогательства, установленные статьей 163 Уголовного кодекса РФ. Вымогательство определяется как требование передачи чужого имущества или права на имущество под угрозой применения насилия либо повреждения чужого имущества. В данном случае угроза выселить и продать долю может быть квалифицирована как угроза существенно нарушить права проживающего на жилье. Даже если сам по себе иск о выселении законен, требование денег как условие отказа от такого иска является незаконным и образует состав преступления. Следует незамедлительно обратиться с заявлением в правоохранительные органы.
- Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 163
По вопросу задолженности по ЖКХ. Статья 153 Жилищного кодекса РФ возлагает на собственника обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности. Даже если родственник не проживал в квартире, он обязан оплачивать ЖКХ пропорционально своей доле. Если проживающий самостоятельно вносил плату за все помещение (включая долю родственника), он вправе взыскать с родственника соответствующую часть расходов как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ, не приведена в контексте, но применяется в таких спорах). Это может стать встречным требованием в суде.
- Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
Угроза продажи доли постороннему лицу — это прямое следствие права распоряжения, которое закреплено статьей 209 ГК РФ. Однако при продаже доли в праве общей долевой собственности действует преимущественное право покупки, установленное статьей 250 ГК РФ (не приведена в контексте, ее необходимо искать в Гражданском кодексе РФ, часть первая). Если проживающий имеет долю в этой же квартире (даже если она не оформлена, но он является членом семьи или иным законным пользователем), он не является участником долевой собственности и преимущественного права не имеет. Но если проживающий сам стал собственником какой-либо доли (например, в порядке наследования), то он имеет право первой покупки. В данной ситуации, если у проживающего нет доли, продажа доли постороннему не создает для него дополнительных гарантий, но новый собственник также будет ограничен правилами выселения. Взаимоотношения участников долевой собственности, включая порядок пользования общей долевой собственностью, регулируются статьей 247 ГК РФ. Она предусматривает, что владение и пользование таким имуществом осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в судебном порядке. Если родственник, будучи участником долевой собственности (если проживающий тоже имеет долю), требует компенсации за пользование его долей, то это требование может быть законным. Однако в описываемой ситуации проживающий не является сособственником, поэтому данная норма применима лишь как подтверждение того, что родственник как собственник доли может инициировать судебное разбирательство о порядке пользования.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Таким образом, проживающий в течение 16 лет может защитить свое право пользования, доказав, что он является бывшим членом семьи собственника или пользователем по соглашению с прежними собственниками, а также обратившись в суд для сохранения права пользования на срок. Вымогательство денег под угрозой выселения требует незамедлительного обращения в полицию. Задолженность по ЖКХ может быть взыскана с родственника-собственника как за период после возникновения его права собственности, так и по ранее возникшим долгам (если он принял наследство). Угрозу продажи доли можно попытаться нейтрализовать, предложив родственнику выкупить его долю или, если проживающий не имеет средств, готовиться к судебному спору с новым собственником, который также будет ограничен нормами о невозможности произвольного выселения.
