В данной ситуации сложился спор между сторонами договора найма жилого помещения (наймодателем и нанимателями) по поводу обязанности нанимателей возместить ущерб, причинённый имуществу (телевизору), а также порядка и момента прекращения обязательств по договору. Юридически значимым является то, что наниматели фактически освободили жилое помещение и перестали им пользоваться, однако процедура передачи квартиры наймодателю не была завершена из-за её отсутствия — акт приёма-передачи не подписан, ключи не возвращены. Это влечёт неопределённость в вопросе о том, на ком лежит риск случайной гибели или повреждения имущества в период между фактическим выездом нанимателей и подписанием акта.
Ключевым обстоятельством является утверждение нанимателей о том, что при выезде телевизор был цел, а наймодатель сообщила о его повреждении только спустя четыре дня, после того как наниматели уже не имели доступа в квартиру (ключи оставались у них, но они там не проживали). Это порождает презумпцию того, что повреждение могло возникнуть не по вине нанимателей, а в результате действий третьих лиц или самого наймодателя в период их отсутствия. Правовая квалификация ситуации связана с обязательствами из договора найма (ответственность за сохранность имущества) и возможным злоупотреблением правом со стороны наймодателя, которая, с одной стороны, уклоняется от приёмки квартиры и утратила договор, а с другой — предъявляет требования о возмещении ущерба.
Юридически значимыми являются следующие факты: факт предупреждения наймодателя о выезде (прекращение пользования помещением), дата фактического освобождения квартиры, момент обнаружения повреждения, отсутствие совместного осмотра и фиксации состояния имущества при выезде, а также поведение наймодателя, которое может свидетельствовать о намеренном затягивании приёмки и создании условий для предъявления необоснованных претензий. Вопрос о распределении бремени доказывания: нанимателям необходимо обосновать, что повреждение произошло не по их вине и после того, как они перестали владеть и пользоваться квартирой, тогда как наймодатель должна доказать факт причинения ущерба именно нанимателями и его размер.
При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя необходимо руководствоваться порядком, установленным ст. 687 ГК РФ. Согласно пункту 1 этой нормы, наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В рассматриваемой ситуации наниматели устно предупредили хозяйку о выезде и фактически освободили квартиру. Хотя письменное предупреждение не было оформлено, сам факт того, что хозяйка знала о выезде и не возражала (в переписке она упомянула, что «пока вы в порядок не приведете квартиру она не приедет ее принимать»), может свидетельствовать о её согласии на досрочное расторжение. Если стороны не согласовали иной срок, то по умолчанию действует трёхмесячный срок предупреждения. Однако поскольку хозяйка не настаивала на его соблюдении и приступила к переговорам о состоянии квартиры, есть основания считать договор расторгнутым с момента фактического выезда нанимателей, при условии надлежащего уведомления.
- Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии в течение всего срока действия договора. Эта обязанность, закреплённая в ст. 678 ГК РФ, распространяется и на имущество, находящееся в квартире. Пока договор не прекращён (а он считается прекращённым с момента возврата квартиры наймодателю, если иное не установлено соглашением), наниматель несёт ответственность за сохранность переданного ему имущества. Однако в данной ситуации наниматели фактически прекратили пользование квартирой за 4 дня до обнаружения повреждения телевизора, а хозяйка имела доступ в квартиру (она могла войти до приезда нанимателей для уборки). Поэтому применение ст. 678 ГК РФ требует выяснения, произошло ли повреждение в период, когда наниматели ещё осуществляли владение квартирой, или уже после их выезда. Бремя доказывания этого обстоятельства лежит на наймодателе, который ссылается на нарушение обязанности по сохранности.
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 678
Порядок возврата жилого помещения наймодателю регулируется общими положениями об аренде зданий (ст. 655 ГК РФ), которые по аналогии применяются и к договорам найма жилья. В силу пункта 1 этой статьи передача и возврат имущества осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу. Наниматели пытались передать ключи и вернуть квартиру, но хозяйка отсутствовала в городе, а затем отложила приёмку на следующий день, сообщив, что договор потерян. Такие действия могут быть расценены как уклонение от принятия имущества. Пункт 1 ст. 655 ГК РФ прямо предусматривает, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от принятия имущества. Следовательно, если наймодатель уклоняется от составления акта приёма-передачи, наниматель вправе считать свои обязательства по возврату квартиры исполненными с момента, когда он был готов передать ключи и квартиру в надлежащем состоянии. Риск случайной гибели или повреждения имущества после этого момента переходит на наймодателя, и именно он должен доказывать, что повреждение телевизора возникло до уклонения. В данном случае наниматели зафиксировали, что при выезде телевизор был цел (например, при помощи фото или видео), и предприняли действия для передачи квартиры — это подтверждает их добросовестность.
- Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. ... Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 655
При разрешении спора о возмещении ущерба (разбитый телевизор) ключевое значение имеют процессуальные нормы о доказывании. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Наймодатель, требуя возмещения стоимости телевизора, обязана представить доказательства того, что именно наниматели повредили имущество, что повреждение возникло в период их законного владения квартирой и по их вине. Такими доказательствами могут быть: акт осмотра, подписанный обеими сторонами (которого нет), показания свидетелей, видеозапись, экспертное заключение о времени возникновения повреждения. В отсутствие передаточного акта и при наличии сомнений в доступе хозяйки к квартире после выезда нанимателей, доказательственная база наймодателя крайне слаба. Наниматели, в свою очередь, могут представить встречные доказательства: фото- и видеофиксация состояния квартиры и телевизора при выезде (например, сделанные до отъезда и пересланные в мессенджере), переписка с хозяйкой, свидетельства соседей или третьих лиц, присутствовавших при выезде, а также подтверждение того, что наниматели не могли повредить телевизор после своего отъезда (например, данные геолокации, билеты, чеки из другого города). Статья 55 ГПК РФ прямо допускает использование аудио- и видеозаписей в качестве доказательств, если они получены без нарушения закона.
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. ... 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Таким образом, применимые нормы позволяют нанимателям защититься от необоснованных требований хозяйки. Для фиксации состояния квартиры при невозможности совместного осмотра с наймодателем нанимателям рекомендуется составить в присутствии незаинтересованных лиц (соседей, представителей управляющей компании) односторонний акт о возврате квартиры с подробным описанием состояния, приложить фотографии и видеосъёмку, а также направить хозяйке письменное уведомление с описью вложения (заказным письмом или через мессенджер с подтверждением прочтения) с требованием подписать акт приёма-передачи. Если хозяйка продолжит уклоняться, это будет дополнительным доказательством её недобросовестности.
