Начнём с анализа оснований для обращения взыскания на заложенный дом. Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. В вашей ситуации долг по кредиту, безусловно, является таким нарушением, однако необходимо учитывать, что обращение взыскания не допускается, если нарушение незначительно, а размер требований явно несоразмерен стоимости имущества. Если сумма просрочки составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки — менее трёх месяцев, взыскание в принципе исключено (это следует из ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»). Насколько существенен ваш долг — пока неизвестно, но сам по себе факт звонка банка предполагает, что просрочка может быть значительной. Тем не менее, без полного анализа условий договора и размера задолженности говорить об обоснованности ареста преждевременно.
Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество: 1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязате
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 348
Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество: ... обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. ... предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залог
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 54.1
Ключевое обстоятельство — ваш дом приобретён с использованием средств материнского капитала и является, по всей видимости, единственным жильём для вас и двух несовершеннолетних детей. Статья 349 ГК РФ устанавливает специальный порядок: взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину. То есть даже при наличии договора об ипотеке банк не вправе самостоятельно, без судебного акта, изъять дом или выселить вас. Сотрудник банка ссылается на некое судебное решение, но никаких подтверждающих документов не предъявил, а вы не получали извещений — это ставит под сомнение само наличие такого решения.
Статья 349 ГК РФ устанавливает, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если не предусмотрен внесудебный порядок. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину (п. 3).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 349
Аналогичная норма содержится в Федеральном законе «Об ипотеке»: ст. 51 прямо указывает, что взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда, за исключением случаев внесудебного порядка (который, как правило, невозможен при ипотеке жилья, приобретённого на материнский капитал, — это подтверждается императивным характером ст. 55 ФЗ об ипотеке, допускающей внесудебное обращение только при наличии нотариально удостоверенного договора, содержащего соответствующее условие, что в вашем случае маловероятно). Следовательно, без вступившего в законную силу решения суда ни арест, ни продажа дома незаконны.
Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 51
Теперь переходим к проблеме извещения. Сотрудник банка утверждает, что суд «якобы был» и вам направляли письмо по почте, но вы его не получали. Гражданский процессуальный кодекс устанавливает строгие правила: судебные извещения вручаются лично под расписку, а при невозможности — другим способом, обеспечивающим фиксацию. Статьи 113, 115, 116 и 117 ГПК РФ содержат исчерпывающие требования. Если вы не обнаружили писем в почтовом отделении и не расписывались в получении, то, скорее всего, вы не были надлежаще извещены. При ненадлежащем извещении суд не вправе рассматривать дело, а вынесенное заочное решение подлежит обязательной отмене в порядке ст. 237 ГПК РФ.
Статья 113. Судебные извещения и вызовы
- Лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
- Судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем. В случае, если по указанному адресу гражданин фактически не проживает, извещение может быть направлено по месту его работы.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 113
Статья 115. Доставка судебных повесток и иных судебных извещений 1. Судебные повестки и иные судебные извещения доставляются участнику процесса по почте... Время их вручения адресату фиксируется установленным в организациях почтовой связи способом... 2. ...Лицо, которому судья поручил доставить судебную повестку или иное судебное извещение, обязано возвратить в суд корешок судебной повестки или копию иного судебного извещения с распиской адресата в их получении.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 115
Статья 116. Вручение судебной повестки
- Судебная повестка, адресованная гражданину, вручается ему лично под расписку на подлежащем возврату в суд корешке повестки.
- В случае, если лицо, доставляющее судебную повестку, не застанет вызываемого в суд гражданина по месту его жительства, повестка вручается кому-либо из проживающих совместно с ним взрослых членов семьи с их согласия для последующего вручения адресату.
- При временном отсутствии адресата лицо, доставляющее судебную повестку, отмечает на корешке повестки, куда выбыл адресат и когда ожидается его возвращение.
- В случае, если неизвестно место пребывания адресата, об этом делается отметка на подлежащей вручению судебной повестке с указанием даты и времени совершенного действия, а также источника информации.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 116
Статья 117. Надлежащее извещение
- Лица, участвующие в деле, и другие участники процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия суд располагает сведениями о получении адресатом судебного извещения или иными доказательствами заблаговременного получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
- Лица, участвующие в деле, и другие участники процесса также считаются извещенными надлежащим образом судом, если:
- адресат отказался от получения судебного извещения и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или судом;
...
- имеются доказательства вручения судебного извещения в порядке, установленном статьями 113, 115 и 116 настоящего Кодекса;
...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 117
- Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
- Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 237
Далее, требование сотрудника банка «отдать ключи» и угроза выселения. Даже если судебное решение об обращении взыскания существует, оно не даёт банку права самостоятельно войти в дом или поменять замки. Выселение возможно только на основании решения суда о выселении, а не решении об обращении взыскания. Жилищный кодекс РФ в ст. 35 устанавливает, что гражданин обязан освободить жилое помещение при прекращении права пользования, но только на основании решения суда. Более того, ваши несовершеннолетние дети защищены ст. 31 ЖК РФ, которая закрепляет право членов семьи собственника (включая детей) пользоваться жильём наравне с собственником. Их права не могут быть прекращены автоматически — требуется учёт их интересов, в том числе через органы опеки.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Статья 31 ЖК РФ регулирует права членов семьи собственника жилого помещения, включая детей. Часть 2 устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником. Часть 4 предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений право пользования может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок по решению суда. Это может быть полезно для вопроса о выселении несовершеннолетних детей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Статья 78 ФЗ «Об ипотеке» прямо связывает прекращение права пользования залогодателя и членов его семьи с обращением взыскания и реализацией, но освобождение жилья осуществляется в порядке, установленном Жилищным кодексом — то есть только по решению суда и только после того, как суд установит факт законного обращения взыскания и выселения. Следовательно, «выселить» вас без судебного акта о выселении незаконно.
- Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78
Теперь о процедуре принудительного исполнения. Даже если судебное решение имеется, его реализация — компетенция судебных приставов-исполнителей, а не банка. Статья 68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» перечисляет меры принудительного исполнения, среди которых обращение взыскания на имущество, его изъятие и реализация — всё это осуществляется только судебным приставом в рамках возбуждённого исполнительного производства. Статья 78 того же Закона уточняет, что обращение взыскания на заложенное имущество производится по исполнительному документу, а изъятие предмета залога и наложение ареста — судебным приставом. Сотрудник банка не обладает исполнительными полномочиями и не вправе требовать ключи или совершать какие-либо действия по выселению.
Статья 68. Меры принудительного исполнения
- Мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу.
- Меры принудительного исполнения применяются судебным приставом-исполнителем после возбуждения исполнительного производства. Если в соответствии с настоящим Федеральным законом устанавливается срок для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, то меры принудительного исполнения применяются после истечения такого срока.
- Мерами принудительного исполнения являются:
- обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средств
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 68
Статья 78. Обращение взыскания на заложенное имущество 1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. 1.1. Судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса: 1) изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ... принимает меры по охране такого объекта недвижимости ...; 2) передает соответствующие предмет залога или
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 78
Таким образом, совокупность приведённых норм свидетельствует о том, что действия сотрудника банка являются неправомерными. Никаких законных оснований для требования ключей или выселения без вступившего в силу решения суда и без участия судебных приставов не существует. Более того, ненадлежащее извещение о судебном процессе даёт вам право на отмену заочного решения, если таковое было фактически вынесено.
