В данной ситуации собственник квартиры (мать) сталкивается с проживанием в своем жилье лиц, которые утратили все законные основания для пользования этим помещением. Сын ранее имел право проживания, будучи зарегистрированным как член семьи собственника, однако полгода назад он добровольно снялся с регистрационного учета. Этот юридический акт прекратил его право пользования квартирой, так как регистрация (в контексте прав на жилье, а не просто уведомительного учета) является одним из ключевых оснований для проживания. После снятия с учета сын стал для собственника посторонним лицом, не имеющим никаких договорных или семейных прав на жилплощадь.
Жена сына и двое несовершеннолетних внуков никогда не были зарегистрированы в данной квартире и не приобретали самостоятельного права на проживание в ней. Их присутствие основано исключительно на разрешении (фактическом допущении) самого сына, который, в свою очередь, после снятия с учета сам не имел права там находиться. Таким образом, ни один из проживающих (включая детей) не является членом семьи собственника в понимании жилищного законодательства, поскольку семейные отношения с собственником (как близкое родство) без совместного проживания и ведения общего хозяйства, а также при отсутствии регистрации, не порождают права пользования жильем. Кроме того, не было заключено никакого договора аренды или безвозмездного пользования, не выдавалось письменного согласия собственника на вселение. Следовательно, все четверо проживают в квартире без законных на то оснований, их нахождение является самовольным и нарушает право собственности матери, закрепленное в Гражданском кодексе.
Юридически значимым является то, что права собственника абсолютны и он может требовать устранения любых нарушений своего права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения (то есть мать сама может не жить в квартире или проживать вместе с ними, но это не лишает ее права требовать освобождения жилья). Ключевой факт — отсутствие у проживающих юридического титула (права) на жилье, что делает их незаконными пользователями.
Особого внимания заслуживает статус несовершеннолетних внуков. Сами по себе они не имеют самостоятельного права на данную квартиру, так как их право производно от права родителей. Поскольку родители (сын и его жена) не имеют законного права проживать в квартире, дети также не могут приобрести такое право. Собственник не обязан обеспечивать жильем внуков, если он не принимал на себя таких обязательств (например, не был опекуном, не заключал договор).
Таким образом, перед нами классическая ситуация, когда собственник желает реализовать свою правомочие по устранению препятствий в пользовании имуществом со стороны лиц, утративших или никогда не имевших права на проживание. Правовая квалификация — это нарушение права собственности, выраженное в незаконном (безосновательном) проживании граждан в чужом жилом помещении.
Собственник жилого помещения в силу закона обладает абсолютным правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Именно эти правомочия нарушены проживанием сына, его жены и внуков без какого-либо согласия. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. В рассматриваемой ситуации мать-собственник не передавала никому право владения или пользования квартирой, а факт проживания ответчиков без договора и без регистрации является прямым нарушением её права свободно распоряжаться жильём.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Аналогичное правило закреплено и в жилищном законодательстве. По ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жильём в соответствии с его назначением и пределами использования, установленными ЖК РФ. Важнейшая конкретизация содержится в ч. 2 этой статьи: собственник вправе предоставить жильё во владение и пользование гражданину только на основании договора найма, безвозмездного пользования или иного законного основания. В данном случае ни сын, ни его жена, ни внуки не имеют ни одного из перечисленных оснований: договор не заключался, письменное разрешение не давалось, регистрация по месту жительства у всех отсутствует (сын снят с учёта полгода назад, остальные никогда не были зарегистрированы). Следовательно, их проживание полностью противоправно.
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
- Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
- Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Поскольку сын ранее был зарегистрирован как член семьи собственника, необходимо оценить, сохранилось ли у него какое-либо право пользования после снятия с регистрационного учёта и фактического прекращения семейных отношений. Согласно ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Сын снят с регистрационного учёта полгода назад — это юридически подтверждает, что его статус члена семьи прекращён. Соглашение о сохранении права пользования отсутствует, поэтому он подлежит выселению. Жена и дети никогда не являлись членами семьи собственника и не вселялись в качестве таковых, следовательно, у них не возникло никаких прав на квартиру. Внуки следуют правовой судьбе своих родителей, и их проживание не может быть самостоятельным основанием для сохранения за ними жилого помещения.
Статья 31 ЖК РФ регулирует права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения. Часть 4 устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Сын, снятый с регистрационного учета, является бывшим членом семьи, и его право пользования прекращено. Жена и дети, не являющиеся членами семьи собственника и не вселенные в качестве таковых, не имеют прав на жилое помещение. Выселение возможно только по решению суда (ст. 35 ЖК РФ). Полиция не вправе самостоятельно выселять без судебного акта. Несовершеннолетние дети следуют судьбе родителей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
У собственника есть два вещно-правовых способа защиты, которые прямо закреплены в ГК РФ. Ст. 301 ГК РФ позволяет истребовать имущество из чужого незаконного владения — это виндикационный иск, который применим, когда собственник лишён владения. Однако в данном случае квартира находится во владении собственника (она не утратила доступ к ней), и нарушение состоит в том, что ответчики незаконно проживают, создавая препятствия. Поэтому более точным является ст. 304 ГК РФ, которая даёт собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Именно по этому пути идёт иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 301
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Специальный порядок выселения установлен ст. 35 ЖК РФ: если у гражданина прекращено право пользования жилым помещением, он обязан освободить его; в случае отказа собственник вправе требовать выселения только на основании решения суда. Эта норма прямо исключает возможность административного выселения, в том числе силами полиции. Полиция не наделена полномочиями выселять граждан из жилых помещений без судебного акта. Её функции в соответствии со ст. 12 Федерального закона «О полиции» ограничены приёмом заявлений, пресечением противоправных деяний и обеспечением безопасности — но не принудительным выселением. После получения судебного решения полиция может участвовать в обеспечении исполнения решения суда (например, при содействии судебным приставам), но не самостоятельно.
- В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Статья 12. Обязанности полиции: 1) принимать и регистрировать заявления и сообщения о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях; ... 2) прибывать незамедлительно на место совершения преступления, административного правонарушения, место происшествия, пресекать противоправные деяния, устранять угрозы безопасности граждан и общественной безопасности, документировать обстоятельства ...
— Федеральный закон от 07.02.2011 № 3-ФЗ «О полиции», ст. 12
Для обращения в суд с иском о выселении собственнику необходимо представить совокупность доказательств. Перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению, регулируется ст. 132 ГПК РФ: в частности, истец обязан приложить документы, подтверждающие обстоятельства, на которых он основывает свои требования (п. 4), а также доказательства направления ответчикам копий искового заявления (п. 6). Применительно к данной ситуации такими доказательствами будут: свидетельство о праве собственности на квартиру, выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие регистрации ответчиков, акты или иные документы, фиксирующие фактическое проживание указанных лиц (показания свидетелей, заявления в полицию), письменное требование собственника об освобождении жилого помещения с отметкой об отказе выполнить его добровольно.
Статья 132 ГПК РФ устанавливает перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению, в том числе: документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования (п. 4); уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам копий искового заявления и приложенных документов (п. 6). Эти положения применимы к вопросу 5 о доказательствах, необходимых для обращения в суд с иском о выселении.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
Что касается ст. 292 ГК РФ, она регулирует право пользования жилым помещением членами семьи собственника. В данной ситуации бывший член семьи (сын) утратил этот статус, а жена и дети никогда им не являлись. Следовательно, указанная норма не предоставляет им никаких прав, но она дополнительно подтверждает, что при прекращении семейных отношений (факт, установленный снятием с регистрации и отсутствием соглашения) право пользования у сына не сохраняется. Кроме того, проживание внуков не меняет их правового положения: они следуют судьбе родителей, и если родители подлежат выселению, дети также должны покинуть квартиру, поскольку самостоятельного права на жилое помещение у них не возникло.
- Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
- Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 292
Таким образом, проживание сына, его жены и внуков является незаконным, полиция не вправе выселять их без суда, а единственный законный путь — обращение собственника в районный суд с иском о выселении на основании ст. 209, 304 ГК РФ и ст. 30, 31, 35 ЖК РФ с предоставлением доказательств, указанных в ст. 132 ГПК РФ. Несовершеннолетние дети выселяются вместе с родителями, поскольку их право производно.
