- Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 610
В договоре аренды стороны согласовали иной срок предупреждения — 30 дней. Данное условие не противоречит закону, поэтому именно оно подлежит применению. Арендатор сообщила о выезде за 15 дней, то есть нарушила договорное требование. Однако последствия такого нарушения не установлены ни законом, ни договором: в тексте договора отсутствует пункт, связывающий несвоевременное уведомление с удержанием залога или начислением неустойки. Следовательно, сам по себе факт нарушения не даёт наймодателю права без дополнительных оснований удерживать обеспечительный платёж.
Далее необходимо квалифицировать природу внесённой суммы. По договору она названа «залогом», но по своей правовой сути является обеспечительным платежом, регулируемым ст. 381.1 ГК РФ. Эта норма устанавливает, что такой платёж обеспечивает определённые обязательства и подлежит возврату при прекращении обеспеченного обязательства, если иное не предусмотрено договором:
- Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 381.1
В данной ситуации обеспеченным обязательством является возврат квартиры в надлежащем состоянии и, возможно, оплата аренды за период проживания. Оба этих обязательства арендатор исполнила: квартира возвращена, претензий по её состоянию нет, арендная плата за всё время пользования уплачена. Обстоятельства, с которыми договор связывал возможность зачёта обеспечительного платежа (например, повреждение имущества или использование залога в счёт арендной платы по соглашению сторон), не наступили. Соответственно, в силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платёж подлежит возврату.
Отдельного внимания заслуживает пункт договора о невозврате залога при досрочном завершении срока аренды. Удержание на этом основании невозможно, поскольку досрочное завершение имело бы место, если бы арендатор выехала до 10 мая 2025 года. Фактически же она проживала после этой даты, а выезд 18 июля 2026 года произошёл уже в период действия договора на неопределённый срок. Таким образом, указанное условие не применимо.
Поскольку ни одно из оснований для удержания обеспечительного платежа не наступило, отказ наймодателя от его возврата является незаконным. В случае невозврата суммы у наймодателя возникает неосновательное обогащение, регулируемое соответствующей нормой ГК РФ:
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)
Таким образом, совокупный анализ норм приводит к выводу, что удержание залога за нарушение срока предупреждения при отсутствии соответствующего условия в договоре и при надлежащем исполнении всех обеспеченных обязательств неправомерно. Арендатор имеет право требовать возврата всей суммы обеспечительного платежа.
