Согласно специальной норме жилищного найма, наниматель вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя за три месяца. Именно эта статья является профильным основанием для досрочного расторжения по инициативе нанимателя, поскольку договор краткосрочного найма (на 11 месяцев) не исключает применение пункта 1 статьи 687 ГК РФ — изъятия из статьи 687 установлены только для её пункта 4 (пункт 2 статьи 683 ГК РФ), а пункт 1 действует в полном объёме. Таким образом, отсутствие в договоре условия о праве нанимателя на досрочное расторжение не лишает вас этого права, предоставленного законом.
- Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 687
Теперь о форме и последствиях. Письменное предупреждение за три месяца является обязательным условием реализации вашего права — оно заменяет собой необходимость получать согласие наймодателя. Общие нормы о порядке расторжения, предусмотренные статьёй 452 ГК РФ, здесь применяются с учётом специального правила: достаточно направить уведомление, и по истечении трёх месяцев договор считается расторгнутым (судебного решения не требуется, если наймодатель не оспаривает сам факт надлежащего уведомления).
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 452
Поскольку вы инициируете расторжение, а не наймодатель, условие договора о предупреждении наймодателем за три недели при непредвиденных обстоятельствах к вам не относится. Ваше обязательство — предупредить за три месяца. Что касается последствий, то после расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее, но за прошлый период вы обязаны оплатить фактическое пользование помещением до даты расторжения.
Статья 453 ГК РФ регулирует последствия изменения и расторжения договора. Пункт 2 устанавливает, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Пункт 4 предусматривает, что стороны не вправе требовать возврата исполненного до расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Пункт 5 позволяет требовать возмещения убытков при существенном нарушении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 453
Обычные убытки наймодателя (например, потеря арендной платы за оставшийся срок) в отсутствие существенного нарушения с вашей стороны не подлежат взысканию — вы действуете в рамках закона, а не нарушаете договор. Если же вы съедете до истечения трёх месяцев после предупреждения, вы всё равно обязаны платить за весь трёхмесячный период предупреждения (если иной срок не согласован с наймодателем). Штраф или неустойка за досрочное расторжение по вашей инициативе могут быть предусмотрены только договором; в вашем договоре такого условия нет, поэтому взыскать их наймодатель не вправе.
Общее правило статьи 450 ГК РФ о расторжении по соглашению сторон или через суд при существенном нарушении здесь не применяется в части, противоречащей специальной норме статьи 687 ГК РФ, дающей вам безусловное право на одностороннее расторжение с уведомлением.
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Таким образом, резюмируя: вы вправе досрочно расторгнуть договор найма, направив наймодателю письменное предуведомление не позднее чем за три месяца до желаемой даты освобождения помещения. Договорные условия, регулирующие только права наймодателя, не отменяют вашего законного права. После расторжения вы освобождаетесь от обязательств на будущее, но обязаны оплатить проживание до даты расторжения включительно. Штрафы или неустойки за сам факт расторжения при отсутствии договорного условия не применяются.
