Могу ли я досрочно расторгнуть договор аренды дома, если квартиранты отказываются выезжать, ссылаясь на условие о продаже, и угрожают судом из-за возмещения ремонта?

Квалификация возникших отношений показывает, что между сторонами заключён договор найма жилого помещения, поскольку объектом выступает жилой дом, переданный во временное владение и пользование за плату. К такому договору в первую очередь подлежат применению специальные нормы главы 35 Гражданского кодекса РФ (статьи 671–688), однако в представленном блоке нормативного материала они отсутствуют. В связи с этим при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя следует опираться на общие положения ГК РФ об изменении и расторжении договора, которые приведены в контексте, но с обязательной оговоркой: специальные нормы (в частности, статья 687 ГК РФ, устанавливающая исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя) имеют приоритет и должны применяться в первую очередь. Поскольку они не раскрыты, дальнейший анализ строится на статьях 450 и 451 ГК РФ, а также на процессуальных нормах, регулирующих судебную защиту.

Согласно статье 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а при его отсутствии – по требованию одной из сторон только в случаях, предусмотренных законом или договором. В данной ситуации наймодатель предлагала нанимателям освободить жильё, но соглашение не достигнуто – наниматели отказываются выезжать и угрожают судом. Условие договора о сроке до 2026 года и намерении продать дом само по себе не содержит оснований для досрочного расторжения по инициативе наймодателя. Следовательно, для принудительного прекращения договора необходимо опираться на законные основания, которые в специальной главе 35 ГК РФ ограничены случаями: невнесение платы, разрушение жилья, использование не по назначению. Ни одно из этих обстоятельств прямо не усматривается: наниматели проживают 4 года, платят 15 тыс. руб. (пусть и ниже рыночной, но это согласовано), сделали косметический ремонт. Поэтому прямая ссылка на статью 450 ГК РФ как на самостоятельное основание недостаточна – требуется либо доказывать существенное изменение обстоятельств (статья 451), либо искать специальную норму, допускающую расторжение при нуждаемости наймодателя в жилье для себя и членов семьи. Последняя в контексте отсутствует.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
Позиции высших судов по ст. 450 ГК РФ >>>

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 450

Для целей настоящего спора более перспективным выглядит применение статьи 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств. Существенным признаётся такое изменение, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора, и если бы они его предвидели, то договор вообще не был бы заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях. В 2020 году собственница, имея малолетних детей и относительно здоровье, сдала дом ниже рыночной стоимости, планируя в будущем продать его нанимателям. Однако спустя четыре года её здоровье ухудшилось, совершеннолетняя дочь, обучающаяся в другом городе, вынуждена снимать жильё, и семья несёт двойные расходы. Финансовая нагрузка и состояние здоровья собственницы (самозанятая, не может позволить себе обследование) являются теми обстоятельствами, которые объективно изменились после заключения договора. Если бы эти обстоятельства были известны заранее, собственница, скорее всего, не стала бы сдавать дом на столь длительный срок по заниженной цене без надёжных гарантий (задаток не получен). Таким образом, есть основания для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке по статье 451 ГК РФ. Однако следует учитывать, что наниматели произвели косметический ремонт, что может быть расценено как их вложения в имущество – это обстоятельство суд примет во внимание при решении вопроса о последствиях расторжения (например, возмещение стоимости ремонта или зачёт в счёт пользования). Кроме того, суд может отказать в расторжении, если сочтёт, что собственница могла предвидеть ухудшение здоровья или необходимость жилья для дочери (дочери в 2020 году было около 14–15 лет, её совершеннолетие и переезд на учёбу в другой город – событие предсказуемое). Тем не менее, довод о двойной арендной плате и ухудшении здоровья может быть признан существенным.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ >>>

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
   Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 451

Переходя к процессуальному аспекту, необходимо рассмотреть нормы Гражданского процессуального кодекса РФ, которые определяют порядок обращения в суд и исполнения судебных актов. Наниматели грозят собственнице судом, требуя возмещения стоимости ремонта и морального вреда. Если они решат подать иск, то должны соблюсти требования статьи 131 ГПК РФ к форме и содержанию искового заявления. В иске необходимо указать наименование суда, сведения об истце и ответчике, в чём заключается нарушение прав, обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства. Применительно к фактам: нанимателям придётся доказывать, что ремонт был произведён с согласия собственницы и что он носил неотделимый характер (косметический ремонт, как правило, является улучшением, которое без соразмерного ущерба не может быть отделено, и если собственница не давала согласия, то затраты не подлежат возмещению – это вытекает из общих норм ГК РФ о неосновательном обогащении, но они в контексте отсутствуют). Требование о моральном вреде в связи с выселением по общему правилу не подлежит удовлетворению, поскольку имущественные права граждан (включая право пользования жильём по договору найма) не входят в перечень нематериальных благ, за причинение вреда которым возможно взыскание компенсации морального вреда (статья 151 ГК РФ, не дана). Однако если наниматели являются беженцами, это не создаёт для них иммунитета от выселения, но может учитываться судом при решении вопроса о сроке выселения (например, предоставление отсрочки).

Статья 131. Форма и содержание искового заявления

1. Исковое заявление подается в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. (часть 1 в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ)
   (см. текст в предыдущей редакции )
2. В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; ес
   — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 131

К иску нанимателей должны быть приложены документы, указанные в статье 132 ГПК РФ: документ об уплате госпошлины, доверенность представителя, документы, подтверждающие обстоятельства (договор найма, квитанции о ремонте, переписка). Отсутствие этих документов может повлечь оставление иска без движения. Также важно, что любые требования, основанные на договоре, должны быть подкреплены надлежащими письменными доказательствами. Поскольку в договоре есть условие о будущей продаже, но оно не оформлено как предварительный договор купли-продажи (отсутствует задаток, не согласована цена), у нанимателей нет прав на принуждение к заключению основного договора. Это условие может быть расценено как обещание заключить договор в будущем, но без существенных условий оно не порождает обязательств.

Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению (в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции )
К исковому заявлению прилагаются:
КонсультантПлюс: примечание. О некоторых вопросах уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2025 N 39 .

1. документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере или право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины или об освобождении от уплаты государственной пошлины;
2. доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
3. документы, подтверждающие выполнение обязательно
   — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132

Если дело дойдёт до суда, то по итогам разбирательства будет вынесено решение, форма и содержание которого регулируются статьёй 194 ГПК РФ. Решение принимается именем Российской Федерации, в совещательной комнате, и должно быть мотивированным. В случае удовлетворения иска о выселении или об отказе в нём стороны смогут обжаловать решение в апелляционном порядке. Вступление решения в законную силу определяется статьёй 209 ГПК РФ: по истечении срока на апелляционное обжалование, а если подана жалоба – после её рассмотрения. После вступления решения в силу стороны не могут вновь заявлять те же требования по тому же основанию. Для собственницы это означает, что если суд откажет в расторжении договора по мотиву отсутствия существенного изменения обстоятельств, она не сможет повторно обратиться с тем же иском, если не появятся новые обстоятельства.

Статья 194. Принятие решения суда

1. Постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу, принимается именем Российской Федерации в форме решения суда.
2. Решение суда принимается в совещательной комнате, где могут находиться только судья, рассматривающий дело, или судьи, входящие в состав суда по делу. Присутствие иных лиц в совещательной комнате не допускается.
3. Совещание судей происходит в порядке, предусмотренном статьей 15 настоящего Кодекса. Судьи не могут разглашать суждения, высказывавшиеся во время совещания.
4. Судья, оставшийся при особом мнении по принятому решению, в срок не более чем пять дней со дня принятия решения судом вправе письменно изложить особое мнение. При изложении своего особого мнения судья не вправе указывать в нем сведения о суждениях,
   — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 194

Статья 209. Вступление в законную силу решений суда

1. Решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы. В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно. (часть 1 в ред. Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ)
   (см. текст в предыдущей редакции )
2. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом
   — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 209

Если собственница добьётся решения о выселении, ей потребуется исполнительный лист для принудительного исполнения. Статья 428 ГПК РФ устанавливает, что исполнительный лист выдаётся после вступления решения в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения (например, по делам о выселении закон не предусматривает немедленного исполнения, если иное не установлено). Для получения листа необходимо подать заявление в суд, который рассматривал дело. Затем исполнительный лист предъявляется в службу судебных приставов, которые организуют фактическое выселение нанимателей.

Статья 428. Выдача судом исполнительного листа

1. Исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, если исполнительный лист выдается немедленно после принятия судебного постановления. Исполнительный лист выдается по заявлению взыскателя и по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом. Для направления судом исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета заявление взыскателя не требуется. (в ред. Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ)
   (см. текст в предыдущей редакции )
   Абзац утратил силу с 15 сентября 2015 года. - Федеральный закон от 08.03.2015 N 23-ФЗ.
   (см. текст в предыдущей редакции )
   Исполнительный лист по определению о предварительном о
   — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 428

Резюмируя применимое право: для досрочного расторжения договора найма собственнице необходимо доказать существенное изменение обстоятельств (статья 451 ГК РФ) либо использовать специальные основания, предусмотренные статьёй 687 ГК РФ (не представлена в контексте, но подлежит самостоятельному поиску). Нормы о задатке, ремонте и моральном вреде не раскрыты в данном блоке – их следует искать в главах 23, 59 и 60 ГК РФ. Статус беженцев не даёт нанимателям дополнительных прав на проживание сверх договора, однако суд может учесть их социальное положение при определении срока выселения. Процессуальные нормы ГПК РФ (статьи 131, 132, 194, 209, 428) регламентируют порядок судопроизводства и принудительного исполнения, который должен быть соблюдён любой из сторон, инициирующей судебное разбирательство.