Перед вами сложная ситуация, в которой переплелись несколько самостоятельных правоотношений: жилищные права зарегистрированного лица, права собственности недееспособного гражданина, опека и распоряжение имуществом подопечного, а также бывшее семейное (родительское) правоотношение, которое прекратилось с вашим совершеннолетием.
Суть ситуации в том, что вы являетесь дочерью собственницы квартиры (вашей матери), которая признана недееспособной. Вы зарегистрированы в этой квартире по месту жительства (имеете «прописку»), что является юридически значимым фактом. Сама мать, хоть и является собственником, снята с регистрационного учета в связи с помещением в психиатрический интернат. Ключевым обстоятельством является то, что ваша мать решением суда лишена способности понимать значение своих действий и руководить ими, поэтому она не может самостоятельно осуществлять свои гражданские права, в том числе права собственника по владению, пользованию и распоряжению квартирой. От ее имени теперь действует опекун, назначенный органом опеки и попечительства. Вы до 18 лет находились в приемной семье (то есть не проживали с матерью), и это важно для оценки вашей правовой связи с квартирой.
Центральный правовой конфликт — столкновение двух интересов: вашего желания полноценно использовать квартиру (проживать и получать доход от сдачи в аренду) и необходимости защитить имущественные интересы недееспособной матери. С одной стороны, ваша регистрация в квартире дает вам самостоятельное право пользования ею как жилым помещением. С другой стороны, распоряжение квартирой (сдача в аренду, поднаем) — это исключительное правомочие собственника, то есть вашей матери. В силу ее недееспособности распоряжаться имуществом может только опекун, и то под строгим контролем органов опеки. Вы, как дочь и как зарегистрированное лицо, не являетесь ни собственником, ни законным представителем собственника, поэтому не можете единолично сдавать квартиру — для этого нужно согласие опекуна, которого пока, видимо, нет. Кроме того, снятие матери с регистрационного учета не снимает с нее права собственности, а лишь подтверждает факт ее проживания в другом месте (интернате). Важно понимать, что сама по себе «прописка» (регистрация) не дает права собственности и не позволяет распоряжаться квартирой так, как если бы вы были собственником.
Таким образом, ситуация юридически значима в нескольких аспектах: 1) Определение объема ваших жилищных прав на квартиру, не являясь собственником и будучи совершеннолетним ребенком бывшего (до ограничения в правах) собственника. 2) Квалификация возможности сдачи квартиры в аренду как сделки, требующей согласия опекуна недееспособной матери и предварительного разрешения органа опеки. 3) Необходимость установления официальной опеки над матерью, так как без персонального опекуна невозможно совершать любые юридические действия от ее имени, включая выдачу вам согласия. 4) Отсутствие у вас автоматического права на наследство или дарение — это отдельный процесс, который нужно инициировать отдельно. Вам предстоит предпринять ряд административных и, возможно, судебных действий, чтобы легализовать свое проживание и, в перспективе, получить возможность распоряжаться квартирой.
В первую очередь необходимо определить правовой статус вашего проживания в квартире. Поскольку вы приходитесь дочерью собственнику жилого помещения (вашей матери) и были вселены в квартиру в качестве члена семьи, на вас распространяются положения ст. 31 ЖК РФ, закрепляющие право пользования жильем собственника. В силу ч. 1 данной статьи членами семьи собственника признаются, в том числе, его дети, а ч. 2 устанавливает, что такие члены семьи имеют право пользования помещением наравне с собственником. Вы были зарегистрированы и проживали в квартире до помещения в приёмную семью, поэтому ваше право пользования возникло с момента вселения и сохраняется по достижении 18 лет, даже если вы временно не проживали в квартире. То, что мать снята с регистрации в связи с нахождением в интернате, не отменяет вашего права — регистрация является лишь административным учётом, а не правообразующим фактором.
- К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 31
Дополнительную защиту вашего жилищного права обеспечивает ст. 74 СК РФ, которая прямо предусматривает, что при ограничении родительских прав ребёнок сохраняет право пользования жилым помещением. Ваша мать была ограничена в родительских правах, следовательно, ваше право на проживание в квартире не могло быть утрачено из-за этого обстоятельства. Таким образом, вы имеете законное право вселиться и постоянно проживать в квартире.
- Ребенок, в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 74
Однако, несмотря на ваше право пользования, вы не являетесь собственником квартиры. Собственником остаётся ваша мать, которая признана недееспособной. В силу ст. 209 ГК РФ именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, включая право сдавать жильё в аренду. Вы, как пользователь, не можете самостоятельно распоряжаться квартирой (сдавать её), поскольку это правомочие принадлежит исключительно собственнику.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Поскольку ваша мать признана недееспособной, она не может самостоятельно совершать сделки. В соответствии со ст. 29 ГК РФ от имени недееспособного гражданина сделки совершает его опекун. Следовательно, решение о сдаче квартиры в аренду может принять только опекун вашей матери, действующий в её интересах.
- Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 29
Однако опекун не вправе единолично сдавать жильё в аренду. Ст. 37 ГК РФ устанавливает, что для совершения сделок по сдаче имущества подопечного внаём (аренду) требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это ограничение направлено на защиту имущественных интересов недееспособного собственника. Даже если опекун согласен на аренду, он обязан получить такое разрешение. Без него сделка будет считаться ничтожной.
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Полномочия органов опеки и попечительства в данной сфере конкретизированы в ст. 8 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», где прямо указано, что к полномочиям этих органов относится выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных. Таким образом, для сдачи квартиры в аренду необходимо, чтобы опекун (который должен быть назначен вашей матери) обратился в орган опеки за разрешением. Если опекун не назначен, вопросом должен заниматься сам орган опеки как представитель интересов недееспособного.
- выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных;
— Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», ст. 8
Учитывая изложенное, ваши действия должны быть направлены в первую очередь на установление факта наличия опекуна у матери. Если опекун не назначен, вам необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту нахождения матери (психоневрологический интернат) для назначения опекуна. После назначения опекуна вы можете обсудить с ним возможность сдачи квартиры в аренду с получением разрешения органа опеки. Самостоятельно сдавать квартиру вы не вправе. Для реализации своего права проживания вы можете вселиться в квартиру, при необходимости обратившись в суд с иском об устранении препятствий в пользовании, если доступ будет ограничен.
