В данном случае между нанимателями (супружеской парой) и наймодателем (хозяйкой квартиры) заключен договор найма жилого помещения, который по своей правовой природе является договором аренды. По условиям договора он заключен на определенный срок — один год. В связи с возникновением у нанимателей семейных обстоятельств, а именно необходимости ухода за больной матерью мужа, они намерены расторгнуть договор досрочно, ссылаясь на пункт о форс-мажоре.
Юридически значимым является квалификация указанных обстоятельств (необходимость ухода за родственником) как форс-мажора — то есть чрезвычайного и непредотвратимого события, которое делает невозможным дальнейшее исполнение договора для нанимателей. Однако для признания таких обстоятельств форс-мажором они должны соответствовать критериям, установленным договором и общими принципами гражданского права: быть объективными, не зависеть от воли сторон и не быть предвидимыми при заключении договора. В текущей ситуации болезнь родственницы, даже тяжелая, с высокой вероятностью не является тем обстоятельством, которое стороны обычно признают форс-мажором, так как подобные жизненные события, хотя и являются серьезными, не относятся к категории непреодолимой силы (например, стихийные бедствия, военные действия, запретительные акты государства). В договоре может быть указано иное толкование «форс-мажора», более широкое, но по общему правилу семейные обстоятельства, в том числе необходимость ухода за больным, не признаются таковыми.
Важно отметить, что наниматели пока не имеют документов, подтверждающих болезнь родственницы. С правовой точки зрения, для подтверждения любого обстоятельства, на которое ссылается сторона, требуется надлежащее доказательство (медицинские справки, выписки из истории болезни, заключения врачей). Отсутствие таких документов на момент предъявления требования о расторжении договора делает позицию нанимателей уязвимой, так как хозяйка вправе оспаривать сам факт наличия уважительной причины.
Ключевое в данной ситуации — это соотношение воли сторон, выраженной в договоре (срочный договор, пункт о форс-мажоре), и фактических жизненных обстоятельств, которые толкуются каждой стороной по-своему. Хозяйка настаивает на исполнении договора до конца срока, не признавая обстоятельства нанимателей форс-мажорными. Таким образом, возник спор о толковании условий договора и о наличии оснований для его досрочного расторжения без применения штрафных санкций.
Применимое право
Отношения сторон вытекают из договора, который по своей правовой природе является договором найма жилого помещения. В силу ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации:
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 671
Это означает, что к спорным отношениям применяются специальные правила главы 35 ГК РФ, а не общие положения об аренде. Следовательно, приоритетное значение имеет ст. 687 ГК РФ, устанавливающая порядок расторжения такого договора.
Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ:
- Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 687
Данная норма предоставляет нанимателю безусловное право на одностороннее расторжение договора, не обусловленное какими-либо особыми обстоятельствами (в том числе форс-мажором) и не требующее согласия наймодателя. Для реализации этого права достаточно лишь соблюсти процедуру – письменно предупредить наймодателя за три месяца. Таким образом, наниматели (супружеская пара) в любой момент могут заявить об отказе от договора. Хозяйка не вправе возражать против расторжения или требовать платы за весь оставшийся срок, поскольку после истечения срока предупреждения договор считается расторгнутым. Обязанность по внесению платы прекращается с момента расторжения, за исключением платы за период фактического пользования и возможных штрафных санкций, если они предусмотрены договором за досрочное расторжение (но не за сам факт расторжения). Отсутствие у нанимателей медицинских документов на данном основании значения не имеет – ст. 687 не требует подтверждения причин расторжения, достаточно самого уведомления.
Дополнительно следует рассмотреть, может ли необходимость ухода за больной родственницей квалифицироваться как форс-мажор или существенное изменение обстоятельств, на которое ссылаются наниматели, ссылаясь на пункт договора. Согласно ст. 451 ГК РФ:
- Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 451
Необходимость ухода за близким родственником, возникшая после заключения договора, может быть признана существенным изменением обстоятельств. Однако расторжение по данному основанию происходит в судебном порядке, если стороны не достигли согласия. В договоре имеется пункт о форс-мажоре, который стороны могли согласовать как частный случай существенного изменения, допускающий внесудебное расторжение. Тем не менее, для применения этого пункта наниматели должны доказать, что наступившее обстоятельство (болезнь матери мужа) соответствует критериям форс-мажора, установленным в договоре. Поскольку в представленном контексте ГК РФ не содержит определения форс-мажора (ст. 401, приведенная в контексте, посвящена основаниям ответственности и неполна), следует руководствоваться условиями договора. Обычно под форс-мажором понимают чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства (стихийные бедствия, военные действия и т.п.) – болезнь родственника к ним не относится. Следовательно, даже при наличии такого пункта в договоре ссылка на него может быть признана необоснованной, если договор не содержит расширительного толкования. Более надежным и простым способом для нанимателей является реализация права по п. 1 ст. 687 ГК РФ, не требующая доказывания каких-либо обстоятельств.
Последствия расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 688 ГК РФ:
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к момента расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 688
Эта норма применяется в случае, если наниматели добровольно не освободят жилье после расторжения. Поскольку они собираются съехать по собственному желанию, судебное выселение не потребуется.
Что касается платы за жилое помещение, то, помимо специальных норм, подлежит применению общая ст. 614 ГК РФ, регулирующая арендную плату:
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
Наниматели обязаны внести плату за весь период фактического пользования квартирой до момента расторжения договора (т.е. до даты, указанной в предупреждении за три месяца, или до даты фактического освобождения, если договор расторгнут по соглашению сторон раньше). Требование хозяйки платить за весь год после расторжения неправомерно – после прекращения договора обязательство по внесению платы прекращается. При этом, если наниматели съезжают до истечения трехмесячного срока предупреждения, они обязаны либо доплатить за этот период (поскольку право на расторжение реализовано, но обязанность предупредить за три месяца не исполнена в части времени), либо уплатить неустойку, если она установлена договором. Однако условие договора о безусловной обязанности платить за весь срок в случае досрочного расторжения может быть оспорено как ущемляющее права потребителя (нанимателя), если оно противоречит императивному праву на расторжение по ст. 687 ГК РФ. В отсутствие договора перед нами этот вопрос решается в пользу нанимателей: право на расторжение в любое время не может быть ограничено требованием оплаты за весь срок, иначе бы оно теряло смысл.
