Нужно ли согласие других собственников на ремонт в квартире, если мать недееспособна и лежачая, и как делится квартира после её смерти

Требуется ли письменное согласие сестры и матери на ремонт

Вопрос зависит от характера работ. Для обычного (косметического) ремонта внутри квартиры — оклейка обоев, покраска, замена напольного покрытия без изменения конструкций и инженерных сетей — письменного согласия сособственников закон не требует: вы вправе пользоваться принадлежащим вам жилым помещением как собственник. Принципиально иначе обстоит дело с переустройством и перепланировкой, которые затрагивают несущие конструкции, инженерные сети или границы помещения.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Эта норма означает: если ремонт затрагивает «владение и пользование» общим имуществом в такой степени, что меняется состояние квартиры в целом или общего имущества дома, нужно согласие всех участников долевой собственности. Для обычного косметического ремонта такой конфликт, как правило, не возникает — он не меняет конфигурацию и несущие конструкции, поэтому согласие не требуется.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления
— п. 1 ст. 26 ЖК РФ

Если же ваш «ремонт» включает перенос стен, перестановку сантехники, замену инженерных сетей, требующую внесения изменений в технический паспорт, — это уже перепланировка/переустройство, которая проводится только по согласованию с органом местного самоуправления на основании разрешающего решения. Без этого работы являются самовольными.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5.
— ст. 29 ЖК РФ, п. 1

Самовольная перепланировка влечёт ответственность и обязывает привести помещение в прежнее состояние; в крайнем случае (если не приведено в прежнее состояние) помещение может быть продано с публичных торгов. Поэтому если ваши планы выходят за рамки косметического ремонта, согласование с ОМСУ обязательно.

Вывод: для обычного косметического ремонта письменное согласие сестры и матери не требуется по закону. Если работы затрагивают несущие конструкции, инженерные сети или образуют перепланировку — необходимо согласование с органом местного самоуправления, а затрагивание общего имущества многоквартирного дома требует согласия всех собственников дома. Деменция матери роли не меняет: недееспособному лицу согласие не выясняется, за неё действует опекун, однако на сам косметический ремонт разрешение органа опеки не требуется (см. блок 4).

Как распределится доля матери после её смерти — участвует ли отец (формальный супруг)

Ваше предположение, что квартира после смерти матери «поделится между мной и сестрой поровну», неверно, если брак матери с отцом не расторгнут. Брак юридически не прекращён даже при раздельном проживании, поэтому отец — наследник первой очереди наравне с детьми.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Наследники первой очереди — дети, супруг и родители. Отец — супруг (брак не расторгнут), вы и сестра — дети. Значит, к наследованию призываются трое: вы, сестра и отец.

Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (статья 1146).
— п. 2 ст. 1141 ГК РФ

Наследники одной очереди наследуют в равных долях. То есть доля матери (её 1/3 квартиры) делится на троих: вам — 1/9, сестре — 1/9, отцу — 1/9 (по 1/3 от доли матери каждому). Ваше итоговое владение станет 1/3 + 1/9 = 4/9, доля сестры — 4/9, доля отца — 1/9. «Поровну между вами и сестрой» — без учёта отца — не произойдёт.

Однако возможна развилка по супружеской части. Если квартира является совместной собственностью супругов (куплена в браке за общие средства), переживший супруг дополнительно получает свою супружескую долю до раздела наследства.

В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором
— абз. 2 п. 4 ст. 256 ГК РФ

Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— ст. 1150 ГК РФ

Здесь две ветки (см. следующий блок): происхождение квартиры определяет, получит ли отец дополнительно 1/2 доли матери как переживший супруг. Сам же факт того, что отец — наследник первой очереди, от раздельного проживания не зависит: родитель не лишается наследственных прав без ограничения его в правах судебным решением.

Вывод: после смерти матери наследуют трое — вы, сестра и ваш отец (формальный супруг матери) в равных долях. Доля матери (1/3 квартиры) делится между ними поровну. Отцу, даже живущему отдельно, причитается наследственная доля. «Ровно пополам между вами и сестрой» возможно только если отец откажется от наследства либо будет признан недостойным наследником.

Влияет ли происхождение квартиры на супружескую долю отца — две ветки

Решающий фактор — как квартира перешла в собственность матери. Если квартира получена безвозмездно (приватизирована бесплатно, получена в дар) — она является личным имуществом матери и не входит в общую собственность супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Приватизация по безвозмездной сделке — личное имущество каждого участника. Доля матери, полученная по приватизации, не является совместной собственностью супругов, поэтому отец не претендует на супружескую половину. В этом случае доля матери (1/3) целиком входит в наследство и делится на троих наследников первой очереди (вы, сестра, отец) — каждому по 1/9.

Напротив, если эта доля была куплена в период брака за общие доходы супругов, она — совместная собственность, и в силу ст. 1150/абз. 2 п. 4 ст. 256 ГК переживший супруг (отец) сначала выделяет свою супружескую долю (1/2), и лишь оставшаяся часть входит в наследство.

В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором
— абз. 2 п. 4 ст. 256 ГК РФ

Это значит: при купленной в браке доле отец получит 1/2 от доли матери (1/6 квартиры) как супружескую часть, в наследственную массу попадёт ещё 1/6, которая делится на троих — по 1/18 каждому. Тогда итого: у отца 1/6+1/18 = 2/9, у вас и сестры — по 1/3+1/18 = 7/18.

Вывод: если квартира приватизирована (что наиболее вероятно для трёх сособственников-родственников) или получена в дар — супружеская доля отца отсутствует, и доля матери делится на троих равными частями (по 1/9). Если же это имущество было куплено в браке на общие средства — отец как переживший супруг получает дополнительно половину доли матери. Для точного ответа необходимо установить основание возникновения права собственности на квартиру (договор приватизации, дарения или купли-продажи).

Даёт ли ремонт право на увеличение доли и как получить компенсацию затрат

Вы полагаете, что после ремонта «стоимость квартиры увеличится» и «доля должна быть больше». Это возможно, но не автоматически. Закон связывает увеличение доли с условием: неотделимые улучшения должны быть произведены «с соблюдением установленного порядка использования общего имущества».

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 3 ст. 245 ГК РФ

Фраза «с соблюдением установленного порядка использования общего имущества» означает: улучшения должны быть произведены с согласия остальных сособственников (или в установленном судом порядке пользования, ст. 247 ГК). Ремонт, сделанный вами в одностороннем порядке без согласия сестры и опекуна матери, сам по себе не увеличивает вашу долю — вы не можете единолично перекроить доли в праве собственности на недвижимость без соглашения или судебного решения.

Поэтому для реализации вашего намерения есть два легальных пути:

1. До ремонта — заключить с сособственниками соглашение о том, что вложенные вами средства увеличивают вашу долю (по терминологии п. 2 ст. 245 ГК — порядок изменения долей в зависимости от вклада). Это даёт вам право на соответствующее увеличение доли после ремонта.
2. После ремонта — если согласия нет, вопрос решается в суде: доказать, что произведённые вами неотделимые улучшения были согласованы с остальными участниками (либо что они вынужденно связаны с содержанием квартиры). Без такого согласия суд, как правило, отказывает в увеличении доли.

Что касается бремени содержания — каждый участник обязан участвовать в расходах по содержанию соразмерно своей доле.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
— ст. 249 ГК РФ

Однако ремонт, сделанный одним участником сверх своей доли по своей инициативе без согласования, — это добровольные вложения, которые остальных сособственников к возмещению не обязывают, если условие ст. 245 (соблюдение порядка использования) не соблюдено.

Вывод: ремонт увеличивает рыночную стоимость квартиры, но не перераспределяет доли автоматически. Чтобы ваша доля стала больше либо вы получили компенсацию затрат при продаже, необходимо либо заключённое с сестрой и опекуном матери (с разрешения органа опеки) соглашение об изменении долей в зависимости от вклада, либо судебном решение об увеличении доли по правилам п. 3 ст. 245 ГК. Без этого прирост стоимости квартиры распределится между всеми сособственниками пропорционально их долям, и ремонт «зачтётся» вам не автоматически, а лишь по доказанному согласованию работ.

Особенности участия недееспособной матери (опекуна) и продажа квартиры в целом

Мать недееспособна с деменцией. Юридически от её имени действует опекун, назначенный органом опеки (ст. 32 ГК). При этом ваш косметический ремонт не является сделкой и не затрагивает отчуждение имущества, поэтому разрешение органа опеки на сам ремонт не требуется.

Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
— п. 2 ст. 32 ГК РФ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Ограничение вводится для сделок, уменьшающих имущество подопечного — отчуждение, дарение, обмен, залог, раздел имущества. Ремонт к таким действиям не относится и согласия органа опеки не требует. Но если вы планируете в будущем продать квартиру или перераспределить доли — по доле недееспособной матери потребуется разрешение органа опеки на сделку, иначе сделка будет оспорима.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Каждый сособственник вправе распорядиться своей долей, но при возмездном отчуждении обязательны правила преимущественного права покупки (ст. 250 ГК).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если вы (или кто-то из сособственников) захотите продать свою долю постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право выкупить её по цене продажи (в течение месяца для недвижимости). Это важно учесть при планировании продажи.

Вывод: для косметического ремонта недееспособность матери препятствием не является и разрешение органа опеки не требуется (ремонт — не сделка по отчуждению). Однако любые сделки с её долей (продажа, перераспределение долей) потребуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При продаже доли постороннему лицу обязательна процедура извещения остальных сособственников о преимущественном праве покупки.