Прописана в квартире, собственник внук угрожает выписать, дом идет под снос: что делать и как сохранить прописку?

Может ли внук в одностороннем порядке выписать заявительницу?

Нет. Снятие с регистрационного учёта без согласия гражданина возможно только при наличии вступившего в законную силу решения суда о выселении либо о признании утратившим право пользования жилым помещением.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Этот же принцип закреплён в подзаконном акте:

выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; з) изменения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования, по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме с приложением документа, подтверждающего ведение гражданином кочевого и (или) полукочевого образа жизни; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 312) (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 11.10.2021 № 1727, от 04.09.2024 № 1223) и) прекращения гражданином, указанным в пункте 26 1 настоящих Правил, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина (представителя гражданина по доверенности) в письменной форме;
— пп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства № 713

Более того, выселение из жилого помещения также возможно исключительно через суд:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Таким образом, угрозы внука «выписать» заявительницу без суда юридически ничтожны. Регистрация является административным актом и не прекращается по желанию собственника. Пока нет судебного решения — регистрация сохраняется.

Вывод: Заявительница сохраняет регистрацию и право проживания до вступления в законную силу судебного решения о выселении или признании утратившей право пользования. Внук не может выписать её в одностороннем порядке.

Сохраняется ли право пользования квартирой у заявительницы как у зарегистрированного лица?

Ответ зависит от статуса заявительницы по отношению к новому собственнику (внуку) и от того, была ли квартира приватизирована.

Ветка А — квартира была приватизирована и заявительница участвовала в приватизации / отказалась от неё в пользу приватизировавшего лица.

В этом случае применяется ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ, которая прямо блокирует действие ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (прекращение права пользования за бывшим членом семьи собственника):

действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. 2.
— ч. 1 ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ

Это означает: если заявительница на момент приватизации имела равные права пользования квартирой с лицом, её приватизировавшим (например, с бабушкой), и отказалась от участия в приватизации либо участвовала в ней, — право пользования носит бессрочный характер и не может быть прекращено по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Это подтверждённая позиция Верховного Суда.

Ветка Б — квартира НЕ была приватизирована (муниципальная, наследственная и т.д.) и внук стал собственником.

Тогда действует общее правило ч. 4 ст. 31 ЖК РФ:

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Поскольку заявительница не является членом семьи собственника-внука (они не проживали совместно, внук не вселял заявительницу в качестве члена семьи), внук может обратиться в суд с иском о признании заявительницы утратившей право пользования. Однако суд вправе сохранить право пользования на определённый срок, учитывая отсутствие у заявительницы иного жилья — а именно на этом основании заявительница и просит защиты.

Ветка В — особый случай: отказ от приватизации при реновации (ч. 3 ст. 19 ФЗ-189 ред. от 26.12.2024 № 482-ФЗ). Лица, отказавшиеся от приватизации и сохранённые в ЕГРН, при изъятии жилья для госнужд получают жильё по договору соцнайма вне очереди при условии, что это единственное жильё и они приняты на учёт как нуждающиеся.

Вывод: Если квартира была приватизирована и заявительница на момент приватизации имела право пользования ею — её право пользования бессрочно и не зависит от смены собственника. Если квартира не была приватизирована — заявительница защищена необходимостью судебного выселения и правом суда сохранить за ней право пользования из-за отсутствия иного жилья.

Имеет ли заявительница наследственные права на долю квартиры по праву представления?

Если отец заявительницы умер раньше бабушки (или одновременно с ней), то заявительница — наследник по праву представления на долю бабушкиного наследства, которая причиталась бы отцу.

Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— п. 2 ст. 1142 ГК РФ

Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем (пункт 2 статьи 1114), переходит по праву представления к его соответствующим потомкам в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1142, пунктом 2 статьи 1143 и пунктом 2 статьи 1144 настоящего Кодекса, и делится между ними поровну. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Не наследуют по праву представления потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства (пункт 1 статьи 1119). 3. Не наследуют по праву представления потомки наследника, который умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем (пункт 2 статьи 1114) и который не имел бы права наследовать в соответствии с пунктом 1 статьи 1117 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ)
— ст. 1146 ГК РФ, п. 1

Это означает: по общему правилу наследниками первой очереди после бабушки являются её дети и супруг (п. 1 ст. 1142 ГК РФ). Но если отец заявительницы умер до открытия наследства бабушки, его доля переходит к заявительнице как к потомку по праву представления и ДЕЛИТСЯ ПОРОВНУ между всеми такими наследниками (т.е. между заявительницей и другими детьми отца, если они есть). Однако внук (очевидно, сын другого ребёнка бабушки) также может наследовать по праву представления только если ЕГО родитель (ребёнок бабушки) тоже умер до открытия наследства.

Критический вопрос — каким способом внук стал единоличным собственником. Возможные варианты:

(а) Завещание бабушки на внука. Тогда заявительница может претендовать на обязательную долю, только если она нетрудоспособный иждивенец бабушки (ст. 1149 ГК РФ). В остальных случаях завещание лишает её наследства.

(б) Отсутствие завещания, наследование по закону. Тогда внук мог стать собственником, только если его родитель (сын/дочь бабушки) тоже умер, и он наследует по праву представления НАРАВНЕ с заявительницей. Если заявительницу «обошли» — основания оспаривать свидетельство о праве на наследство и записи в ЕГРН.

(в) Сделка при жизни бабушки (дарение, купля-продажа). Здесь нужно проверять действительность сделки (см. блок 5).

Срок принятия наследства:

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Если с момента смерти бабушки прошло более 6 месяцев и заявительница не подавала заявление нотариусу — срок пропущен, но может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин (п. 1 ст. 1155 ГК РФ).

Вывод: Если отец заявительницы умер до бабушки, а завещания нет — заявительница имеет право на долю в квартире по праву представления. Если внук получил эту долю без учёта прав заявительницы — наследственные права заявительницы нарушены, и это основание для судебного оспаривания.

Какие гарантии даёт предстоящий снос дома (реновация / переселение) зарегистрированной заявительнице?

Поскольку заявительница зарегистрирована в квартире, она является лицом, чьи жилищные права затронуты изъятием жилья. Федеральный закон № 141-ФЗ (через Закон о статусе столицы) установил гарантии для переселяемых граждан:

равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации. Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы» (введ. ФЗ № 141-ФЗ)

Данная норма адресована прежде всего собственнику жилого помещения — ему предоставляется равнозначное жильё (не меньше по жилой площади и количеству комнат, больше по общей площади, с улучшенной отделкой, в том же районе). Однако для заявительницы как зарегистрированного, но не являющегося собственником лица, ключевое значение имеют следующие гарантии:

• Если заявительница отказалась от приватизации и сведения о ней внесены в ЕГРН — ч. 3 ст. 19 ФЗ-189 даёт ей право на получение жилья по договору соцнайма вне очереди при изъятии жилья для госнужд.
• В рамках программы реновации Москва устанавливает дополнительные гарантии содействия в переселении — в том числе для граждан, зарегистрированных в сносимом доме (порядок утверждается нормативными актами Москвы).
• При любом сносе — если заявительница докажет в суде, что имеет бессрочное право пользования по ст. 19 ФЗ-189 или иному основанию, на собственника (или орган власти при изъятии) может быть возложена обязанность обеспечить её иным жильём.

Практически важно: сам факт регистрации на 01.01.2027 (дата расселения) даёт заявительнице право на участие в программе переселения на стороне лиц, чьи права затрагиваются.

Вывод: Заявительнице категорически нельзя добровольно выписываться до расселения — регистрация является её ключевым активом, дающим право на учёт её интересов при предоставлении нового жилья в рамках реновации / сноса дома.

Можно ли оспорить сделку, по которой внук стал собственником квартиры?

Из слов заявительницы: «внук сделал так что он стал собственником бабушкиной квартиры, узнала я это после смерти бабушки». Это может означать, что сделка была совершена при жизни бабушки (дарение, купля-продажа), возможно, в период, когда бабушка не отдавала отчёт в своих действиях, или под влиянием обмана/угроз.

Два ключевых основания недействительности:

(а) Сделка, совершённая гражданином, не способным понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ):

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения 1.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

(б) Сделка под влиянием обмана, насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ):

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 180.
— п. 1 ст. 179 ГК РФ

Для оспаривания заявительнице необходимо:

• Запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру (бесплатно через МФЦ или онлайн) — чтобы узнать, на каком основании внук стал собственником и когда именно.
• Если это дарение или купля-продажа, совершённая незадолго до смерти бабушки — есть основания предполагать порок воли. Потребуются медицинские документы бабушки, свидетельские показания.
• Срок исковой давности по ст. 177 ГК РФ — 1 год, по ст. 179 ГК РФ — 1 год со дня прекращения насилия/угрозы или со дня, когда истец узнал об обстоятельствах (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Вывод: Если внук получил квартиру по сделке при жизни бабушки, совершённой с пороком воли или под влиянием обмана — заявительница вправе оспорить эту сделку в суде. При успешном оспаривании квартира возвращается в наследственную массу, и заявительница получает право на долю по наследству.

Угрозы внука: уголовно-правовая защита

Поведение внука (угрозы и требование выписаться) может содержать составы преступлений.

(а) Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью (ст. 119 УК РФ):

Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное: а) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы; б) в отношении лица или его близких в связи с осуществлением данным лицом служебной деятельности или выполнением общественного долга; в) с публичной демонстрацией, в том числе в средствах массовой информации или информационно-телекоммуникационных сетях (включая сеть "Интернет"), - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2007 № 211-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 218-ФЗ) Статья 120.
— ст. 119 УК РФ, п. 1

(б) Вымогательство (ст. 163 УК РФ):

Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких, - наказывается ограничением свободы на срок до четырех лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до четырех лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 27.12.2009 № 377-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. Вымогательство, совершенное: а) группой лиц по предварительному сговору; б) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.12.2003 № 162-ФЗ) в) с применением насилия;
— ст. 163 УК РФ, п. 1

Требование «выписаться» — это требование совершить действие имущественного характера (отказ от права пользования жильём). Если оно сопровождается угрозами применения насилия — это образует состав вымогательства, относящегося к тяжким преступлениям.

Что делать заявительнице:

• Фиксировать угрозы: аудиозапись (допустима для самозащиты, ст. 12 ГК РФ), скриншоты сообщений, свидетели.
• Подать заявление в полицию (территориальный отдел МВД) о привлечении внука к уголовной ответственности по ст. 119 и/или 163 УК РФ.
• При отказе в возбуждении дела — обжаловать его прокурору или в суд.

Вывод: Угрозы внука являются не только психологическим давлением, но и уголовно наказуемыми деяниями. Фиксация угроз и обращение в полицию — первоочередная мера защиты заявительницы.