Бывший муж отказался от приватизации, но проживает в комнате и требует продажи: что делать собственнику

Принадлежность комнаты после приватизации и право бывшего мужа на раздел

Комната приватизирована в 2018 году на имя жены при отказе мужа. ВС РФ устойчиво квалифицирует приватизацию как безвозмездную сделку, а имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке, — как личную собственность этого супруга.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— ст. 36 СК РФ, п. 1

Для вас это означает: поскольку приватизация — безвозмездная сделка, комната стала личной собственностью именно вас, а не общим совместным имуществом супругов, несмотря на то что она оформлена в период брака. Бывший муж, отказавшийся от приватизации, собственником и сособственником не стал и доли в праве на комнату не имеет, а значит, его требование о разделе комнаты или выручки от её продажи юридически безосновательно.

Исключение из этого правила составляет ст. 37 СК РФ — она позволяет признать личное имущество совместным, если в браке были произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

В вашей ситуации материала для применения ст. 37 СК нет: капитальных вложений, ремонта, реконструкции, увеличивших стоимость комнаты и сделанных за общий счёт или трудом мужа, не заявлялось — оплата текущих ЖКУ и налога на неё стоимость комнаты не увеличивает. Поэтому требование бывшего мужа о разделе комнаты или продажной суммы не подлежит удовлетворению, а его собственный иск о разделе (если он его подаст) был бы отклонён; для вас при защите от такого иска также значимо, что с момента развода в 2019 году прошло более трёх лет (п. 7 ст. 38 СК РФ, > К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

— п. 7 ст. 38 СК РФ), течение которого при споре исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении права.

Вывод: комната — ваша личная собственность (приватизация — безвозмездная сделка, ст. 36 п. 1 СК РФ); бывший муж не вправе претендовать на раздел комнаты или её продажной цены.

Сохранение права пользования бывшего мужа и возможность его выселения

Общее правило ЖК РФ: после развода бывший член семьи собственника утрачивает право пользования (ч. 4 ст. 31 ЖК), и собственник может требовать выселения (ч. 1 ст. 35 ЖК). Однако в вашем случае действует специальное исключение, связанное с отказом мужа от приватизации:

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года – статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее – ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Пленум ВС РФ разъясняет, что на бывшего члена семьи, давшего согласие на приватизацию (отказавшегося от неё), не распространяется правило ч. 4 ст. 31 ЖК о прекращении права пользования после развода, и к нему не применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ. Он сохраняет бессрочное право пользования — исходил из того, что это право для него носит бессрочный характер. Это прямо означает: вы не сможете признать бывшего мужа утратившим право пользования и выселить его (ст. 35 ЖК применяется только при прекращении права пользования, а оно здесь не прекратилось):

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

По этой же причине выселить бывшего мужа не сможет и любой будущий покупатель комнаты — сохранённое в силу ст. 19 ФЗ-189 право пользования следует за жилым помещением и при смене собственника, поэтому продажа комнаты не освободит его, а лишь создаст обременение, снижающее её рыночную привлекательность (это надо учитывать при определении цены). Важно: сохранение права пользования не превращает мужа в сособственника — ему принадлежит только пользование, но не доля.

Вывод: бывший муж, отказавшийся от приватизации, сохраняет бессрочное право пользования комнатой в силу ст. 19 ФЗ-189 (п. 18 Пленума ВС № 14 от 02.07.2009); признать его утратившим право пользования и выселить — включая после продажи комнаты — нельзя.

Бремя оплаты ЖКУ: кто и как обязан платить

Конструкция здесь двойная. С одной стороны, вы — собственник и несёте бремя содержания жилого помещения (ст. 30 ч. 3 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ):

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

С другой — производить плату обязаны все граждане, пользующиеся помещением, а члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ — действовавшая в период вашего брака редакция, и это солидарная обязанность):

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 1 ст. 153 ЖК РФ

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5.
— ч. 3 ст. 31 ЖК РФ

Практическое значение для вас: то, что вы собственник, не снимает с бывшего мужа обязанности участвовать в оплате — проживая в комнате (пользуясь ею фактически), он обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ч. 1 ЖК РФ). Часть платы, которую лично вы вынуждены (или уже) вносили за него — коммунальные платежи, начисленные на него как проживающее лицо, — вы вправе взыскать с него по решению суда. Одновременно с этим, поскольку он не сособственник, обязанности по налогу на имущество, капитальному ремонту и содержанию общей доли — на вас как на собственнике.

Требование, которое вы можете заявить: о взыскании с бывшего мужа задолженности по оплате ЖКУ в той части, которая приходится на его пользование и которую оплатили вы (например, по ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении либо как убытки). Споры о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг при цене иска до установленной суммы подсудны мировому судье, свыше — районному суду (п. 3 и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009).

Вывод: бремя содержания комнаты (налог, капремонт) лежит на вас как на собственнике, но бывший муж обязан вносить плату за своё пользование (коммунальные услуги); уплаченную вами за него часть вы вправе взыскать с него в судебном порядке.

Продажа комнаты: правомерно ли это и как продать с учётом прав бывшего мужа

Как собственник вы вправе распоряжаться комнатой, в том числе продать её (ст. 209 ГК РФ), — согласия бывшего мужа на продажу не требуется. Преимущественного права покупки у бывшего мужа нет, так как оно (ст. 250 ГК РФ) возникает только у участников общей долевой собственности, а он долей не обладает (см. блок 1).

Однако продажа сопряжена с двумя практическими обстоятельствами:

в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года – статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее – ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Во-первых, сохранённое в силу ст. 19 ФЗ-189 бессрочное право пользования бывшего мужа сохраняется и при переходе права собственности к покупателю — новый собственник не сможет его выселить. Это обременение придётся раскрыть покупателю; на практике такие комнаты продаются с дисконтом, либо продавец договаривается с бывшим мужем о выписке и достижении соглашения о прекращении его права пользования за компенсацию.

Во-вторых, раз бывший муж не сособственник, вырученную от продажи сумму делить с ним не надо — она целиком принадлежит вам (продолжение вывода блока 1), и его требование «продать и разделить сумму» юридически необоснованно. Если он будет чинить препятствия (например, откажется выходить из помещения для показа), это не блокирует сделку, но может потребовать судебного содействия; добровольное выселение/прекращение права пользования возможно только по соглашению с ним (например, за денежную компенсацию, оформляемую с последующим снятием с регистрационного учёта).

Вывод: продажа комнаты — ваше исключительное право; согласие и преимущественное право покупки бывшего мужа отсутствуют, делить продажную цену с ним не нужно, но право его бессрочного пользования переживает смену собственника и должно учитываться при продаже.

Гражданско-правовые последствия: взыскание расходов на ЖКУ и проценты

Если вы оплачивали коммунальные услуги за бывшего мужа (фактически — неся расходы, входящие в сферу его солидарной обязанности проживающего пользователя по ст. 31 ч. 3 и ст. 153 ч. 1 ЖК РФ), то понесённые суммы могут быть взысканы с него по иску:

— на основании ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении: бывший муж без достаточного основания сберёг своё имущество (не оплатил потреблённые коммунальные услуги) за ваш счёт и обязан возвратить эти суммы;

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

— сверх суммы неосновательного обогащения вы вправе заявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период уклонения от возмещения (ст. 395 ГК РФ — пусть не процитирована дословно из-за ограничения доступа к тексту, но постоянно применяется судами).

Практически вы заявляете один иск в районный суд по месту нахождения комнаты (недвижимости) — в нём объединяете требование о взыскании с бывшего мужа сумм оплаченных вами коммунальных платежей, которые обязан был нести он как фактический пользователь, и процентов на эти суммы по ст. 395 ГК РФ. Срок исковой давности — 3 года по каждому платежу (ст. 196 ГК РФ), поэтому взыскать можно платежи не старше трёх лет к моменту подачи иска. Также в этом же процессе вы можете заявить требование об определении порядка оплаты ЖКУ на будущее — например, разделить лицевые счета или закрепить его обязанность вносить определённую долю.

Вывод: суммы коммунальных платежей, уплаченные вами за бывшего мужа, подлежат взысканию с него как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ; иск с такими требованиями подсуден районному суду.