Имеют ли право выселить из квартиры после истечения срока договора найма, если купили новую квартиру и там ремонт

Продлевается ли договор найма, если наймодатель не предупредил о непродлении за 3 месяца

Если ваш договор найма заключён на срок более одного года (или срок в договоре не определён и считается равным пяти годам), закон защищает нанимателя: если наймодатель не предложил продлить договор и не предупредил об отказе за три месяца до истечения срока, договор автоматически продлевается на тех же условиях.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— ст. 684 ГК РФ, п. 2

Для вашей ситуации это означает: если наймодатель не направил вам письменного уведомления об отказе продлить договор (или о намерении сдавать жильё другим) не позднее чем за три месяца до 05.09.2025, договор по истечении срока считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Требование выехать именно к дате истечения срока в этом случае неправомерно — договор продолжает действовать, и вы вправе оставаться в квартире на законном основании.

Если наймодатель добросовестно предупредил за 3 месяца об отказе продлить договор в связи с решением не сдавать жильё в течение как минимум года, то по истечении срока договор на новый срок не продлевается — но и тогда ваш обязанность освободить жильё реализуется исключительно в судебном порядке (см. следующий блок), а не путём самовольного выселения.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Уточнение: правило ст. 684 ГК о преимущественном праве и автопродлении не применяется к краткосрочному найму (договор на срок до одного года). Если ваш договор — краткосрочный, автопродления по ст. 684 нет, однако обязанность освобождения всё равно наступает не автоматически: до решения суда вы сохраняете статус законного владельца, и выселение вне суда незаконно (следующий блок).

Вывод по вопросу: Если договор заключён более чем на один год и наймодатель не предупредил вас за 3 месяца (до даты истечения) об отказе продлить договор — договор автоматически продлевается, и требование выехать к 05.09.2025 неправомерно; вы вправе оставаться в квартире на прежних условиях.

Вправе ли наймодатель (иные лица) выселить вас без решения суда

Даже когда срок договора истёк и наймодатель вправе требовать освобождения, принудительное выселение возможно только по решению суда. Это прямо установлено для любых случаев прекращения права пользования жилым помещением.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Для вашей ситуации это ключевой ответ на прямой вопрос «имеют ли право выселить»: ни наймодатель, ни «жильцы», ни иные лица не вправе самостоятельно выселить вас из квартиры — ни менять замки и выносить вещи (если самовольно), ни силой заставить уехать. Право на выселение возникает лишь после вступившего в законную силу решения суда, и исполняется оно судебным приставом-исполнителем (ст. 688 ГК РФ прямо требует выселения «на основании решения суда»). До этого вы остаётесь законным владельцем жилого помещения на основании договора.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Пока договор действует (в том числе как продлённый по ст. 684) либо пока нет решения суда, вы вправе владеть и пользоваться жильём, и это владение защищено даже против самого собственника — ст. 305 ГК даёт вам как нанимателю-владельцу право на защиту владения против собственника.

Если договор оформлен как аренда (не «найм»), при продолжении пользования после истечения срока договор возобновляется на неопределённый срок — и прекратить его можно только с предупреждением за 3 месяца.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Вывод по вопросу: Жильцы и наймодатель не вправе выселить вас самостоятельно — принудительное выселение возможно исключительно по решению суда. Все самостоятельные действия по лишению вас доступа к квартире (смена замков, вынос вещей, выдворение) являются незаконными и влекут ответственность (см. следующий блок).

Что делать при самовольном выселении и какая наступает ответственность

Если наймодатель или иные лица всё же попытаются выселить вас внесудебно — самовольно вынесут вещи, сменят замки, окажут давление — такие действия образуют самоуправство: административное правонарушение (если не причинён существенный вред) либо преступление (если причинён существенный вред).

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ

Для граждан самоуправное осуществление «своего действительного или предполагаемого права» (включая намерение освободить квартиру) влечёт предупреждение или штраф от 100 до 300 рублей. Но если такими действиями причинён существенный вред (например, утрата или порча ваших вещей, иной существенный ущерб семье с новорождённым), наступает уже уголовная ответственность.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев.
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Ст. 330 УК РФ: самоуправство, причинившее существенный вред, наказывается штрафом до 80 000 рублей либо обязательными/исправительными работами, или арестом до 6 месяцев.

При фактическом выселении вам следует: 1) немедленно вызвать полицию на адрес для фиксации самоуправства; 2) составить собственный акт о самовольных действиях (с фото/видео, свидетелями); 3) обратиться в суд с иском о восстановлении владения (обязать собственника не чинить препятствий в пользовании жильём, вернуть доступ, вернуть вывезенные вещи) на основании ст. 305, 304 ГК РФ; 4) заявить об административном правонарушении (ст. 19.1 КоАП) или возбуждении уголовного дела (ст. 330 УК).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
— п. 3 ст. 687 ГК РФ

Дополнительно отмечу: сам наниматель вправе расторгнуть договор и в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для проживания, — но речь о вашей собственной новой квартире, где идёт ремонт и нет воды; это не основание для выселения вас по требованию чужих лиц.

Вывод по вопросу: В случае самовольного выселения вы вправе добиваться восстановления владения через суд (ст. 305 ГК) и привлечения виновных к административной (ст. 19.1 КоАП) или уголовной (ст. 330 УК) ответственности. Любое выселение до решения суда является незаконным.

Альтернативная квалификация: если договор — аренда, а не наём

Необходимо разграничить, какой именно договор у вас заключён: наём жилого помещения (пользование физическим лицом для проживания, ст. 671 ГК РФ) или аренда недвижимости (например, аренда квартиры, когда на стороне арендатора выступает юридическое лицо, или договор между двумя физлицами поименован «аренда»). От этого зависит применимость ст. 684 ГК (автопродление) и ст. 688 ГК (выселение по решению суда).

Если фактически ваши отношения оформлены как договор аренды, то применяются нормы ст. 621 и 610 ГК. При аренде действует правило: когда арендатор продолжает пользоваться квартирой после истечения срока и арендодатель не возражает — договор считается возобновлённым на неопределённый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Затем прекратить такой возобновлённый договор можно только с предупреждением за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Для вас это означает дополнительную защиту: если наймодатель принимал от вас плату после 05.09.2025 (не возражал против пользования), договор автоматически превращается в бессрочный, и для его прекращения арендодатель должен письменно предупредить вас за 3 месяца. Выселение при этом всё равно — только по суду (ст. 688 ГК РФ применяется к любому договору найма; к договору аренды — общий порядок истребования в судебном порядке).

Вывод: Если ваш договор поименован «аренда» и после 05.09.2025 наймодатель не возражает против пользования (принимает плату) — договор возобновляется на неопределённый срок, и ваш статус остаётся законным до момента прекращения договора с предупреждением за 3 месяца и последующего судебного решения.

Отсрочка выселения при отсутствии условий для проживания в новой квартире

Исполнение судебного решения о выселении (когда оно вступит в силу) осуществляет судебный пристав-исполнитель. Однако у вас есть основания просить суд об отсрочке исполнения решения — по причине того, что в новой купленной квартире идёт ремонт, нет воды и отсутствуют условия для проживания семьи, в которой появился новорождённый.

Закон предусматривает, что суд, принимающий решение о выселении, может по заявлению выселяемого предоставить отсрочку: при расторжении договора найма суд вправе отсрочить исполнение решения о выселении на срок до одного года.

Анализ нормы — абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ — предусматривает, что «по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года». Хотя эта норма прямо упомянута для случая расторжения по инициативе наймодателя за нарушения (неуплата, порча), практика допускает аналогичное применение отсрочки и в иных случаях прекращения найма, особенно с учётом наличия у вас новорождённого и отсутствия непригодного для проживания собственного жилья.

Кроме того, при процедуре принудительного выселения приставу необходимо предоставить время для добровольного исполнения решения (как правило, 5 дней), и если есть уважительные причины (такие как наличие новорождённого, непригодность единственного жилья), можно ходатайствовать о дополнительной отсрочке.

Рекомендация: Если дело дойдёт до суда о выселении — заявляйте ходатайство об отсрочке исполнения решения со ссылкой на семейное положение (младенец), отсутствие бытовых условий во вновь купленной квартире и необходимость завершения ремонта. Суд вправе предоставить отсрочку до одного года. Для подачи ходатайства пригодятся: выписка из ЕГРН на новую квартиру, документы о ремонте (договоры с подрядчиками), документы об отсутствии воды, свидетельство о рождении ребёнка.

Вывод: Даже при вынесении судом решения о вашем выселении вы вправе ходатайствовать об отсрочке на срок до года — с учётом проживания с новорождённым в квартире, пока новая непригодна из-за ремонта и отсутствия воды.