Отказали во вселении, но определили порядок пользования: что это значит и может ли сособственник жить в квартире

Правовое значение отказа во вселении при установленном порядке пользования: может ли третий сособственник жить/ночевать в закреплённых за ним комнатах

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ

Суд, отказывая во вселении, но определяя порядок пользования с закреплением за третьим сособственником двух комнат, действовал по правилам п. 1 ст. 247 ГК РФ: при недостижении согласия участников — порядок устанавливается судом. Отказ во вселении не является запретом на пребывание в квартире. Это означает, что суд не установил чинения препятствий сособственнику со стороны проживающих либо счёл, что истец не нуждается в принудительном обеспечении проживания (имеет другое жильё), поэтому требование о вселении как таковое не подлежит удовлетворению. В то же время определение порядка пользования — закрепление конкретных комнат — наделяет третьего сособственника правом пользования этими комнатами (владеть и пользоваться частью общего имущества), соразмерно его доле.

Статья 288. Собственность на жилое помещение 1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
— ст. 288 ГК РФ

Жилое помещение предназначено для проживания. Суд, закрепив за третьим сособственником две комнаты в порядке пользования, юридически признал его право использовать эту часть квартиры, в том числе для проживания (ночёвки).

При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции от 25 декабря 2018 г.
— п. 4 Обзора ВС РФ от 21.12.2022 № 3/2022

Ключевой момент: вопрос о наличии у третьего сособственника существенного интереса в использовании спорной квартиры решается с учётом его нуждаемости. Суд установил, что третий сособственник имеет иное жильё в другом регионе и длительно там проживает — то есть нуждаемости в проживании в спорной квартире у него нет. Именно поэтому во вселении отказано: нет оснований для принудительного вселения, поскольку у него отсутствует существенный интерес в реальном использовании квартиры.

Вывод по первому вопросу. Отказ во вселении при установленном порядке пользования означает, что третий сособственник формально-юридически вправе пользоваться закреплёнными за ним комнатами, в том числе проживать/ночевать там. Но суд не обязал проживающих сособственников обеспечить ему доступ (передать ключи, освободить комнаты). Практически: если проживающие сособственники не препятствуют, третий вправе оставаться в своих комнатах. Однако принудительно обеспечить фактическое вселение без отдельного положительного решения суда о вселении (в силу ст. 108 ФЗ «Об исполнительном производстве») он не может. Отказ во вселении в данном случае — это не запрет, а констатация отсутствия оснований для принудительного обеспечения проживания при наличии у сособственника иного жилья и отсутствии нуждаемости.

Пределы права на доступ: может ли третий сособственник лично заходить в квартиру

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ

Закрепление за сособственником двух комнат решением суда даёт ему право владения и пользования этой частью общего имущества. Это право включает возможность личного доступа в закреплённые помещения.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если проживающие сособственники чинят препятствия в доступе к закреплённым за ним комнатам, третий сособственник вправе подать негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) — об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, например: обязать передать ключи, не чинить препятствий в пользовании.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ст. 3 ЖК РФ, п. 5

Однако п. 2 ст. 3 ЖК РФ устанавливает принцип неприкосновенности жилища: никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нём на законных основаниях граждан. Проживающие сособственники также являются законными пользователями. Поэтому третий сособственник, даже имея закреплённые комнаты, не может самовольно физически проникать в квартиру (взламывать замок), игнорируя волю проживающих. Его право пользования защищается через суд (ст. 304 ГК), а не через самовольные действия.

Вывод по второму вопросу. Третий сособственник вправе пользоваться закреплёнными за ним комнатами по решению суда, в том числе заходить в них и находиться в квартире — добровольно, если проживающие сособственники не возражают. При чинении препятствий его способ защиты — негаторный иск об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ), а не самовольное проникновение вопреки воле проживающих.

Могут ли доверенные лица по доверенности заходить в квартиру без разрешения проживающих

Статья 185. Общие положения о доверенности 1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
— ст. 185 ГК РФ, п. 3

Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично
— ст. 182 ГК РФ, п. 7

Доверенность от третьего сособственника, разрешающая представителю доступ на его долю, — это письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами, то есть на совершение юридических действий (сделок). Представительство по доверенности регулируется ст. 182 ГК РФ и касается гражданско-правовых сделок — осмотра, показа объекта покупателю, подписания документов и т.п. Право пользования жилым помещением (проживание, ночёвка, нахождение в квартире) — это личное неимущественное правомочие собственника, которое не может быть передано по доверенности (п. 4 ст. 182 ГК РФ: не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично). Вход в квартиру, где проживают другие лица — это реализация права пользования, а не сделка.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Жилище неприкосновенно. 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая. 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
— ст. 3 ЖК РФ, п. 5

Принцип неприкосновенности жилища в ст. 3 ЖК РФ защищает проживающих в нём на законных основаниях граждан. И два проживающих сособственника — законные пользователи. Для того чтобы третье лицо (представитель) вошло в квартиру, необходимо согласие проживающих либо судебное решение. Доверенность сособственника НЕ заменяет согласия проживающих, поскольку доверенность регулирует отношения «представляемый — представитель — третьи лица» в рамках гражданского оборота, но не вторгается в режим неприкосновенности жилища проживающих.

Статья 139. Нарушение неприкосновенности жилища 1. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
— ст. 139 УК РФ, п. 2

Если доверенное лицо проникнет в квартиру против воли проживающих, это будет квалифицироваться как незаконное проникновение в жилище по ст. 139 УК РФ — преступление против неприкосновенности жилища. Наличие доверенности от сособственника не устраняет состав преступления, поскольку согласие проживающих отсутствует, а сособственник не является единоличным владельцем всей квартиры — там проживают двое других сособственников на законных основаниях.

Вывод по третьему вопросу. Доверенные лица третьего сособственника не вправе заходить в квартиру без разрешения проживающих там сособственников. Доверенность на доступ к доле не преодолевает принцип неприкосновенности жилища (ст. 3 ЖК РФ, ст. 25 Конституции РФ). Проникновение без согласия проживающих влечёт уголовную ответственность по ст. 139 УК РФ. Право пользования долей — личное правомочие; представитель может совершать от имени сособственника сделки в отношении доли, но не входить в квартиру вопреки воле проживающих иначе как на основании судебного решения о допуске.

Компенсация за пользование долей третьего сособственника проживающими сособственниками

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ

Пункт 2 ст. 247 ГК РФ предоставляет участнику долевой собственности, который не может реально пользоваться своей долей (поскольку она закреплена за ним судом, но фактически он лишён доступа), право требовать от других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В рассматриваемой ситуации третий сособственник, за которым суд закрепил две комнаты, но которому отказано во вселении, находится в двояком положении: формально порядок пользования установлен в его пользу, однако фактически, если проживающие сособственники не допускают его в квартиру или занимают его комнаты, он лишён возможности реального пользования. Это даёт ему основание требовать компенсацию с проживающих сособственников за использование его части общего имущества.

При этом вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции от 25 декабря 2018 г.
— п. 4 Обзора ВС РФ от 21.12.2022 № 3/2022

При этом из Обзора ВС РФ от 21.12.2022 № 3/2022 следует, что при решении вопроса о принудительной выплате денежной компенсации суд должен учитывать баланс интересов сособственников, наличие у истца существенного интереса в использовании общего имущества, нуждаемость в нём. Отказ во вселении в совокупности с наличием у третьего сособственника иного жилья и отсутствием нуждаемости в спорной квартире может стать основанием для удовлетворения иска о компенсации (вместо требования о реальном вселении).

Вывод. Третий сособственник вправе заявить требование о денежной компенсации по п. 2 ст. 247 ГК РФ к проживающим сособственникам за фактическое использование его части общего имущества, особенно если суд отказал во вселении, установив отсутствие у него нуждаемости в проживании. Размер компенсации определяется судом исходя из рыночной арендной ставки соразмерно его доле или иным способом, обеспечивающим баланс интересов.