Военная КЭЧ выдала квартиру по соцнайму, а теперь Минобороны угрожает выселением из-за недействительности договора. Что делать, как приватизировать квартиру?

Действителен ли договор социального найма после увольнения отца и законно ли выселение

Угроза жилуправления Минобороны, что договор социального найма «недействителен», так как отец уволился и «к Минобороны отношения не имеет», — юридически несостоятельна. Договор социального найма заключён бессрочно, а изменение оснований, дающих право на получение жилья, не является основанием его расторжения.

1. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. 3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
   — ч. 2, 3 ст. 60 ЖК РФ

Это прямо исключает довод Минобороны: само по себе увольнение с военной службы (изменение оснований, по которым жильё предоставлялось) не прекращает и не расторгает договор социального найма. Договор заключён без срока действия.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. 3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 395-ФЗ) 4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя
   — ч. 1, 4 ст. 83 ЖК РФ

Перечень оснований прекращения договора социального найма и его расторжения по требованию наймодателя — исчерпывающий (соглашение сторон, выезд, невнесение платы свыше 6 месяцев, разрушение, нарушение прав соседей, использование не по назначению, утрата жилья, смерть). «Увольнение нанимателя с военной службы» в нём отсутствует — по этой причине договор не может быть ни прекращён, ни расторгнут, ни признан недействительным.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; 3) без предоставления других жилых помещений.
— ст. 84 ЖК РФ

1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
   — ч. 1 ст. 91 ЖК РФ

Выселение из жилья по договору соцнайма производится только в судебном порядке и только по основаниям, прямо предусмотренным законом (ст. 84, 91 ЖК РФ). Наниматель не должен «сам подать иск, чтобы не выселили»: выселения по мотиву увольнения с военной службы не существует. Требование жилуправления платить по «коммерческому найму» при действующем бессрочном соцнайме незаконно — параллельный коммерческий найм по одному помещению невозможен.

Вывод по вопросу: договор социального найма 2006 года действителен и сохраняет силу после увольнения отца; он заключён бессрочно; увольнение не является основанием ни для его расторжения, ни для выселения. Угроза выселения без суда и по данному мотиву противоречит ст. 60, 83, 84, 91 ЖК РФ — правовых оснований для выселения у Минобороны нет.

Барьеры против оспаривания договора: срок исковой давности и недобросовестность (эстоппель)

Даже если предположить, что договор 2006 года теоретически мог бы быть признан недействительным, Минобороны за 19 лет использования жилья семьёй утратило право ссылаться на его недействительность — и по сроку давности, и в силу собственного недобросовестного поведения.

1. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
   — п. 5 ст. 166 ГК РФ (эстоппель)

Наймодатель (Минобороны и его правопреемники) с 2006 года знал о выдаче квартиры, все эти годы семья проживала и была зарегистрирована по месту жительства, ведомство не предъявляло никаких претензий и не оспаривало договор. Поведение наймодателя после заключения сделки давало гражданам все основания полагаться на её действительность (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Ссылка на недействительность спустя 19 лет при таких обстоятельствах не имеет правового значения.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и течёт со дня начала её исполнения, а для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения. Договор исполнялся с 2006 года (вселение, регистрация) — с момента начала исполнения прошло более 10 лет, то есть даже верхний предел давности давно истёк.

Кроме того, семья проживает в квартире законно на основании договора соцнайма, и даже при попытке признания договора недействительным у граждан сохраняется право владельца требовать устранения нарушений, не соединённых с лишением владения.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— абз. 4 ст. 208 ГК РФ

Вывод по вопросу: никакие требования Минобороны об оспаривании договора социального найма не могут быть удовлетворены: трёхлетний (и даже десятилетний) срок исковой давности истёк, а 19-летнее молчание наймодателя исключает ссылку на недействительность сделки в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ (эстоппель).

Право на приватизацию квартиры и порядок его реализации (в т.ч. через суд)

У семьи есть прямое, подтверждённое законом право приватизировать вторую квартиру. Для уволенных военнослужащих и членов их семей это право прямо установлено.

1. Военнослужащие-граждане, граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей вправе приобрести в собственность в порядке приватизации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации занимаемые ими на условиях социального найма жилые помещения, за исключением жилых помещений в закрытых военных городках. Передача указанным гражданам, а также лицам, указанным в пункте 3 1 статьи 24 настоящего Федерального закона, жилых помещений, находящихся в федеральной собственности, в порядке приватизации осуществляется в порядке, определенном федеральным органом исполнительной власти или федеральным государственным органом, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба
   — п. 6 ст. 15 ФЗ-76 «О статусе военнослужащих»

Пункт 6 ст. 15 Закона «О статусе военнослужащих» прямо предоставляет гражданам, уволенным с военной службы, и членам их семей право приобрести в собственность в порядке приватизации занимаемое ими на условиях социального найма жильё (исключение — только закрытые военные городки). Отец — военный пенсионер, семья занимает квартиру по соцнайму — это именно тот случай.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия
— ст. 11 Закона РФ № 1541-1

Каждый гражданин вправе приватизировать жилое помещение один раз; несовершеннолетние, ставшие собственниками в порядке приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию после совершеннолетия. Это критично для дочери: если в 2006 году при приватизации первой квартиры она была несовершеннолетней соучастницей, её право на однократную приватизацию сохранилось, и она вправе приватизировать вторую квартиру.

Члены семьи нанимателя (супруг, дети) имеют равные с нанимателем права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ) — мать и дочь, зарегистрированные в квартире, также являются субъектами права на приватизацию и должны дать согласие / участвовать в ней.

Если наймодатель отказывает в приватизации (что и происходит — вместо оформления договора передачи семье угрожают выселением), право реализуется в судебном порядке: граждане вправе обратиться в суд при нарушении их прав при решении вопросов приватизации.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения
— ст. 4 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Препятствием для приватизации являются только: аварийное состояние, общежития, дома закрытых военных городков и служебные жилые помещения. Квартира, выданная семье как очередникам для улучшения жилищных условий и не отнесённая к служебной либо к закрытому военному городку, под приватизационный запрет не подпадает.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
   — ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Иск о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации (о правах на недвижимое имущество) предъявляется по месту нахождения квартиры в районный суд. Надлежащий ответчик — орган, уполномоченный собственником распоряжаться жильём (правопреемник ликвидированной КЭЧ — ТУИО/жилуправление Минобороны, либо орган, в чьей собственности фактически находится квартира).

Вывод по вопросу: отец (и, при сохранении права, мать и дочь) вправе приватизировать вторую квартиру на основании п. 6 ст. 15 ФЗ-76 и Закона «О приватизации». Поскольку наймодатель отказывает, необходимо подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании права собственности в порядке приватизации; требования законны и обоснованны при условии, что квартира не является служебной и не расположена в закрытом военном городке.

Защитная ветка: если квартира служебная или в закрытом военном городке

Необходимо учесть развилку: если квартира относится к служебному жилому фонду или расположена в доме закрытого военного городка, приватизация невозможна, и вывод об уверенной победе в приватизации ослабляется. Именно поэтому перед подачей иска ключевое значение имеет установление правового статуса квартиры.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения
— ст. 4 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Пункт ст. 4 Закона о приватизации прямо исключает из круга приватизируемых служебные жилые помещения и жильё в домах закрытых военных городков. Если выяснится, что выданная в 2006 году квартира была отнесена к служебной либо находится в закрытом военном городке, требование о приватизации может быть отклонено.

Однако даже в этом худшем случае семью нельзя выселить по мотиву увольнения отца: договор соцнайма действителен и бессрочен (ст. 60 ЖК), выселение возможно только по исчерпывающему перечню ст. 83–91 ЖК, которого «увольнение» не касается. Признание помещения служебным само по себе не даёт права на выселение без соблюдения процедуры и без предоставления иного жилья для состоявших на учёте нуждающихся (ст. 103 ЖК).

Вывод по вопросу (ветка): если квартира окажется служебной или в закрытом военном городке, приватизация маловероятна, но право проживания по бессрочному договору социального найма сохраняется, и выселение по мотиву увольнения отца остаётся незаконным. В этом случае стратегия меняется на оспаривание исключения жилья из служебного/ведомственного фонда и сохранение соцнайма, а не на приватизацию. Перед подачей иска необходимо затребовать у Минобороны сведения о правовом статусе квартиры (отнесена ли к служебным, входит ли дом в закрытый военный городок, кто собственник), зафиксировать письменный ответ.

Практические шаги: как проверить статус квартиры и подать иск о приватизации

Для реализации права и защиты от незаконных действий Минобороны нужен алгоритм действий, опирающийся на подтверждённые нормы.

1. Зафиксировать статус квартиры и отказ в приватизации. Правовой статус решает всё: приватизация допустима, если квартира не служебная и не в закрытом военном городке (ст. 4 Закона о приватизации, п. 6 ст. 15 ФЗ-76 — процитированы выше). Необходимо направить в ТУИО/жилуправление Минобороны письменный запрос о том: кто является собственником квартиры, относится ли она к служебной, входит ли дом в закрытый военный городок, а также заявление о приватизации. Письменный ответ (или его отсутствие в установленный срок) — доказательство для суда. Срок решения вопроса о приватизации по заявлению — два месяца (ст. 8 Закона о приватизации).

2. Доказать факт проживания и добросовестность. Регистрация по месту жительства с 2006 года, оплата жилищно-коммунальных услуг, выписка из домовой книги — подтверждают владение/пользование жильём по договору соцнайма и служат доказательством законности проживания, против которого бессильна ссылка на недействительность договора (п. 5 ст. 166 ГК, ч. 2, 3 ст. 60 ЖК — процитированы).

3. Подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Иск о признании права собственности в порядке приватизации предъявляется исключительно по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ — процитирована выше). Ответчик — орган, распоряжающийся жильём (правопреемник КЭЧ). Требования: обязать заключить договор передачи квартиры в собственность и признать право собственности.

4. Не платить «коммерческую аренду» и не подписывать расторжение соцнайма. Действующий бессрочный договор соцнайма (ч. 2 ст. 60 ЖК) не допускает параллельного навязывания коммерческого найма по тому же помещению; расторжение — только по исчерпывающему перечню ст. 83 ЖК (процитирована).

5. Зафиксировать угрозы выселения. Электронная переписка с ТУИО и жилуправлением, запись/свидетели приёма у начальника отделения — доказательства недобросовестности наймодателя и того, что никаких законных оснований для выселения не названо (ст. 84, 91 ЖК — процитированы).

Вывод по вопросу: порядок действий — (1) письменно запросить у Минобороны статус квартиры и подать заявление о приватизации с фиксацией отказа; (2) при отказе — подать в районный суд по месту нахождения квартиры иск о понуждении к заключению договора передачи и признании права собственности в порядке приватизации; (3) не оплачивать навязываемую «коммерческую аренду»; (4) сохранить доказательства проживания и угроз выселения.

Риски утраты договора соцнайма, служебного статуса квартиры и злоупотребление правом со стороны Минобороны (ст. 10, 18 Закона о приватизации)

Риск утраты письменного договора. Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении (ст. 63 ЖК), но даже утрата бумажного экземпляра не отменяет самого договора: его существование подтверждается регистрацией по месту жительства, оплатой ЖКУ и фактом вселения семьи в 2006 году. Жилищные права сохраняются независимо от наличия документа у нанимателя.

Риск ликвидации КЭЧ. Ликвидация военной КЭЧ, выдавшей квартиру, не прекращает жилищных прав граждан — напротив:

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений
— ст. 18 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации»

Это означает, что при ликвидации КЭЧ жилищный фонд должен был быть передан правопреемникам или в муниципальную собственность, и все жилищные права, включая право на приватизацию, сохраняются. То, что ТУИО и жилуправление отвечают, что квартира «не числится на балансе», — это их внутренняя проблема учёта, а не основание для лишения семьи права пользования.

Риск служебного статуса / закрытого военного городка. Если квартира окажется служебной или в закрытом военном городке, приватизация невозможна (ст. 4 Закона № 1541-1 — процитирована в блоке 4). Однако даже в этом случае выселение по мотиву увольнения отца остаётся незаконным: договор соцнайма бессрочен (ч. 2 ст. 60 ЖК), а основания выселения исчерпывающие (ст. 83–91 ЖК). Кроме того, при утрате служебного статуса (передача в соцнайм на основании решения 2006 года) помещение считается переданным в социальное использование.

Злоупотребление правом со стороны Минобороны. Поведение жилуправления — 19 лет молчания, последующая угроза выселения и попытка навязать платную коммерческую аренду при действующем соцнайме — подпадает под понятие злоупотребления правом.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры
   — п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

Этой нормой суд руководствуется, отказывая в защите лицу, которое злоупотребляет правом. Действия Минобороны: сначала признают факт, что квартира не стоит на балансе (отсутствие собственника), а затем угрожают выселением и требуют денег — заведомо недобросовестное осуществление прав (п. 1 ст. 10 ГК). В совокупности с п. 5 ст. 166 ГК (эстоппель, процитирован выше) это создаёт мощную правовую защиту против любых требований наймодателя.

Вывод по вопросу: риски утраты договора из-за отсутствия письменного экземпляра или ликвидации КЭЧ — минимальны, права сохраняются в силу ст. 18 Закона о приватизации и ст. 60 ЖК; риск служебного статуса/закрытого городка есть, но не отменяет права проживания по соцнайму. Злоупотребление правом со стороны Минобороны (19 лет молчания, угрозы выселения, навязывание коммерческой аренды) даёт основания для применения ст. 10 ГК — суд вправе отказать наймодателю в защите права, если он попытается выселить семью.