Треснул бачок унитаза в арендованной квартире и затопил соседей: кто должен возмещать ущерб — наймодатель или наниматель?

Кто отвечает перед соседями за залив из-за треснувшего бачка — собственник или наниматель?

Бочок унитаза, поскольку он расположен после первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки, не относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственнику квартиры — наймодателю. Именно он по закону несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
— ст. 30 ЖК РФ (ч. 3, 4)

Следовательно, за вред, причинённый ненадлежащим состоянием принадлежащего собственнику сантехнического оборудования, отвечает собственник: ст. 1064 ГК РФ возлагает обязанность возмещения вреда на причинителя, при этом действует презумпция вины — её отсутствие доказывает причинитель (ст. 401 ГК РФ).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.
— ст. 1064 ГК РФ (п. 1)

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
— ст. 401 ГК РФ (п. 1, 2)

Вывод: по общему правилу именно наймодатель-собственник обязан возместить ущерб соседям, залитым из-за треснувшего бачка унитаза, принадлежащего ему имущества: акт о заливе фиксирует факт и размер ущерба, но не причину дефекта, а бремя содержания сантехники возложено на собственника. Утверждение хозяина «это не моё дело» не основано на законе — пока не доказана вина нанимателя (см. следующий блок).

Может ли ответственность перейти на нанимателя — роль текущего ремонта и обязанности сообщать о неисправностях

Наниматель вправе заявить, что не несёт ответственности, если дефект возник по причинам, за которые он не отвечал (заводской дефект, естественный износ установленного собственником оборудования). Однако закон возлагает на нанимателя две обязанности, нарушение которых способно сделать его ответственным за залив: своевременное проведение текущего ремонта и немедленное сообщение наймодателю об обнаруженных неисправностях.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
   — ст. 681 ГК РФ (п. 1, 2)

По смыслу ст. 681 ГК РФ замена пришедшего в негодность (вышедшего из строя) санитарно-технического оборудования относится к текущему ремонту сданного внаём помещения, бремя которого лежит на нанимателе, — что прямо подтверждается Правилами пользования жилыми помещениями и Обзором ВС РФ.

которые предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ
— Обзор судебной практики ВС РФ № 4/2019 (утв. Президиумом ВС 25.12.2019), п. 11

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Вывод: если наниматель заранее видел трещину (течь, признак дефекта) и не сообщил о неисправности наймодателю и не принял мер к устранению, он действовал с неосторожностью, и именно его бездействие является причиной залива — в этом случае отвечает наниматель. Если же дефект был скрытым и проявился внезапно (взорвался/треснул без предшествующих признаков, которые наниматель мог и обязан был заметить), либо возник из-за заводского дефекта нового изделия, установленного собственником, — наниматель невиновен, и ответственность несёт собственник. Ключевой решающий факт — причина разлома и осведомлённость нанимателя, которые устанавливаются экспертизой (технической или товароведческой).

Внешний деликт к соседям и внутренний регресс между хозяином и нанимателем

Соседям не важен договор между наймодателем и нанимателем (в нём «только срок и оплата»). Их право требования к соседней квартире вытекает из деликта — ст. 1064 ГК РФ, а объём возмещения определяется реальным ущербом по ст. 15 ГК РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило
— ст. 15 ГК РФ, п. 2

Распределение ответственности между собственником и нанимателем — это внутренний вопрос, решаемый в регрессном порядке после того, как потерпевшие получили возмещение. Соседи вправе предъявить иск о возмещении вреда к собственнику квартиры (ст. 210 ГК РФ, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ), поскольку сантехника принадлежит ему; требовать от них «иди к нанимателю» хозяин не может.

1. Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей, лицом, управляющим транспортным средством, и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом. 2. Причинитель вреда, возместивший совместно причиненный вред, вправе требовать с каждого из других причинителей вреда долю выплаченного потерпевшему возмещения в размере, соответствующем степени вины этого причинителя вреда
   — ст. 1081 ГК РФ, п. 1

Вывод: практический алгоритм: (1) соседи предъявляют требование об ущербе (по акту о заливе — реальный ущерб по ст. 15 ГК РФ) к собственнику квартиры, которому принадлежит сантехника; (2) собственник, возместивший вред, вправе взыскать с нанимателя выплаченную сумму в регрессном порядке (ст. 1081 ГК РФ), но только если докажет вину нанимателя — то есть что залив произошёл из-за несообщения о неисправности либо механического повреждения бачка. Если же причина — скрытый дефект или естественный износ нового изделия, оба оставшихся в разумных пределах действовали невиновно: наниматель не платит, а собственник несёт убытки как собственник имущества. Именно поэтому нанимателю следует: не признавать вину до установления причины, при необходимости настоять на технической экспертизе бачка и сохранить доказательства того, что сразу по обнаружении течи он пытался связаться с хозяином.