Прорыв батареи в квартире в августе вне отопительного сезона: кто виноват и что делать собственнику, если УК перекладывает ответственность

Принадлежность радиатора отопления к общему имуществу и обязанности УК

Батарея (радиатор) отопления в квартире относится к общему имуществу многоквартирного дома: «обогревающие элементы» прямо названы в составе внутридомовой системы отопления.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
— п. 6 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006)

Для вашей ситуации это означает: прорвавшийся радиатор — это элемент внутридомовой системы отопления, то есть общего имущества, а не «личная вещь» собственника, за которой он должен «следить» сам. Содержание и ремонт такого имущества входит в обязанности управляющей организации в силу договора управления.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Принцип, сформулированный Верховным Судом, снимает главный довод УК о том, что радиатор находится в вашей квартире: нахождение элемента инженерной системы внутри жилого помещения не делает его имуществом собственника и не освобождает УК от ответственности за его содержание.

Факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Б. обратилась в суд с иском к управляющей компании о возмещении ущерба в сумме 61 063 руб., взыскании компенсации морального вреда 10 000 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке и судебных расходов на проведение оценки ущерба в сумме 15 000 руб., а также расходов на оплату услуг представителя – 35 000 руб. В обоснование требований истец указала, что в принадлежащей ей на праве собственности квартире в результате аварии на первом запорно- регулирующем кране стояка холодного водоснабжения произошел залив помещений квартиры, вследствие чего истцу причинен ущерб. Полагая, что причиной аварии послужило ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки на стояке холодного водоснабжения), и в связи с отказом от возмещения ущерба в добровольном порядке, истец предъявила ответчику названные выше требования. Решением городского суда иск удовлетворен. 48 Определением судебной коллеги по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2016 (опр. № 93-КГ16-2)

Соответственно, и ответственность за состояние этого имущества закон возлагает именно на управляющую организацию.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________
— п. 42 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006)

Вывод: прорвавшийся радиатор отопления — это общее имущество дома; обязанность по его надлежащему содержанию, осмотру и ремонту, а также ответственность за его неисправность несут управляющая организация (и лица, оказывающие услуги при непосредственном управлении), а не собственник квартиры. Довод УК «собственник не следил за батареей» юридически несостоятелен в отношении общего имущества.

Значение внесезонного прорыва и обязанностей УК по осмотру и опрессовке системы отопления

Прорыв произошёл в августе — вне отопительного сезона. Именно в этот период управляющая организация обязана проводить подготовку системы отопления к зиме, включая гидравлические испытания (опрессовку), которые и должны выявлять дефекты радиаторов.

испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления; проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки); удаление воздуха из системы отопления; промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
— п. 19 Минимального перечня (утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013)

Кроме того, УК обязана проводить обязательные сезонные осмотры общего имущества, в том числе осенний — до наступления отопительного периода, в целях проверки готовности дома к эксплуатации зимой.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период. Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра). Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра).
— п. 13.1 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006)

Прорыв батареи в августе, то есть в период, когда именно УК обязана была провести осмотр и гидравлические испытания системы отопления, указывает на неисполнение ею этих обязанностей: при надлежащей опрессовке дефект радиатора должен был быть выявлен до его аварийного разрыва. Отсутствие собственника дома в этот период не имеет правового значения, поскольку обязанность по проверке работоспособности общего имущества лежит не на собственнике, а на УК.

Вывод: авария во внеотопительный период — это прежде всего зона ответственности УК, обязанной проводить сезонный осмотр и гидравлические испытания системы отопления; её бездействие по подготовке системы к отопительному сезону подтверждает её вину в прорыве.

Акт, составленный УК в отсутствие собственника: юридическая сила и порядок оспаривания

Управляющая компания составила акт без вас. Правила № 354 допускают составление акта в отсутствие потребителя, но с обязательным условием — подписание его двумя незаинтересованными лицами помимо исполнителя.

В случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.
— п. 152 Правил № 354 (утв. ПП РФ от 06.05.2011)

Это означает: акт, составленный УК в ваше отсутствие, имеет силу только если он, помимо представителя УК, подписан двумя незаинтересованными лицами (например, соседями). Если этого требования не соблюдено, акт не соответствует установленному порядку и может быть оспорен вами в суде как ненадлежащее доказательство. В любом случае вы вправе: ознакомиться с актом, представить письменные возражения и замечания по его содержанию (указать, например, что причина прорыва — коррозия или заводской дефект радиатора, а не ваше «бездействие»), а также потребовать составления повторного (двустороннего) акта с вашим участием либо провести независимую строительно-техническую экспертизу радиатора и причин аварии.

Вывод: акт УК, составленный в ваше отсутствие, правомерен лишь при подписании его двумя незаинтересованными лицами; при несоблюдении этого условия он не отвечает требованиям п. 152 Правил № 354 и подлежит оспариванию. Ваше отсутствие в квартире в момент аварии не является основанием для вывода о вашей вине.

Кто возмещает ущерб соседям и что может взыскать собственник; развилка по самовольной замене радиатора

По общему правилу вред возмещает тот, кто его причинил, а бремя доказывания отсутствия своей вины лежит на причинителе вреда (презумпция вины).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Применительно к общему имуществу это означает: именно УК должна доказывать, что прорыв произошёл не по её вине, а ущерб пострадавшим соседям возмещается УК, а не собственником квартиры. Собственник вправе требовать от УК полного возмещения убытков (реальный ущерб, расходы на восстановление) и компенсации морального вреда.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 1

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда (ст. 151 ГК РФ). Статьей 1064 ГК РФ установлено, что ответственность за причинение вреда возлагается на лицо, причинившее вред, если оно не докажет отсутствие своей вины. Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2010 г. № 1 «О применении судами гражданского законодательства, регулирующего отношения по обязательствам вследствие причинения вреда жизни или здоровью гражданина», установленная указанной нормой презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия своей вины должны представить сами ответчики. В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с ч. 2 данной статьи суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
— ст. 151 ГК РФ

Поскольку управление домом является услугой, оказываемой УК потребителю, применяется и Закон о защите прав потребителей: вред возмещается в полном объёме, а при удовлетворении требований потребителя в суде взыскивается штраф 50% от присуждённой суммы.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие необеспечения безопасности товара (работы), подлежит возмещению в соответствии со статьей 14 настоящего Закона. 3. Если для безопасного использования товара (работы, услуги), его хранения, транспортировки и утилизации необходимо соблюдать специальные правила (далее - правила), изготовитель (исполнитель) обязан указать эти правила в сопроводительной документации на товар (работу, услугу), на этикетке, маркировкой или иным способом, а продавец (исполнитель) обязан довести эти правила до сведения потребителя. 4. Если на товары (работы, услуги) законом или в установленном им порядке установлены обязательные требования, обеспечивающие их безопасность для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды и предотвращение причинения вреда имуществу потребителя, соответствие товаров (работ, услуг) указанным требованиям подлежит обязательному подтверждению в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Не допускается продажа товара (выполнение работы, оказание услуги), в том числе импортного товара (работы, услуги), без информации об обязательном подтверждении его соответствия требованиям, указанным в пункте 1 настоящей статьи. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 4 1 .
— п. 1 ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей»

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Развилка (решающий вопрос — заменялся ли радиатор самим собственником):

Ветка А — радиатор заводской (проектный), не заменялся собственником. Это безусловно общее имущество, ответственность за его состояние и возмещение вреда соседям несёт УК; собственник ответчиком по искам соседей выступать не должен (в иске к нему следует ссылаться на п. 6 Правил № 491 и Обзор № 4/2016).

Ветка Б — радиатор самовольно заменён собственником. Если собственник сам заменил радиатор (вмешался в общее имущество без согласования), ответственность за его аварию может быть возложена на собственника: причинителем вреда, причинённого по его вине, признаётся он. Ключевой критерий разграничения закреплён в ст. 290 ГК — к общему имуществу относится оборудование, «обслуживающее более одного помещения». Если заменённый радиатор обслуживает исключительно одну квартиру и на его подводках установлены собственные запорные краны (то есть радиатор не является неотъемлемой частью общего стояка, обслуживающего несколько квартир), суд может признать его имуществом собственника и возложить на него ответственность. И наоборот: даже при замене радиатор остаётся общим имуществом, если он является элементом единого стояка отопления, обслуживающего несколько помещений, и не имеет отсекающих устройств на подводках.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 290 ГК РФ, п. 1

Если имела место самовольная замена, это не «спасает» УК автоматически: суд, согласно позиции ВС, обязан проверить, исполняла ли УК свои обязанности по осмотру и опрессовке системы отопления, что влияет на распределение вины.

Вывод: при отсутствии вмешательства собственника в систему отопления вся ответственность за прорыв радиатора и возмещение ущерба соседям лежит на УК (ущерб, моральный вред, штраф по ЗоЗПП). Если же радиатор был самовольно заменён собственником и обслуживает только его одну квартиру (имеются отсекающие краны), ответственность может быть возложена на собственника; в этом случае последнему особенно важно зафиксировать факт ненадлежащего исполнения УК обязанностей по опрессовке и осмотру системы, что может снизить или исключить его ответственность.

Действия собственника и административно-правовые рычаги воздействия на УК

Собственнику следует предпринять следующие шаги:

1. Зафиксировать ущерб. Запросить у УК копию акта, проверить соблюдение п. 152 Правил № 354 (подпись двух незаинтересованных лиц), при несогласии — направить письменные возражения и инициировать независимую оценку ущерба (строительно-техническую экспертизу) с фиксацией причины прорыва (коррозия, заводской дефект, гидроудар), а также затребовать у УК документы о проведении осеннего осмотра и гидравлических испытаний (опрессовки) системы отопления перед аварией.

2. Направить УК письменную претензию о возмещении ущерба, компенсации морального вреда с приложением акта, заключения экспертизы и расчёта убытков. В случае отказа или неполучения ответа — обращаться в суд (районный суд по месту нахождения ответчика или вашему выбору при защите прав потребителя) с иском о возмещении ущерба, морального вреда и штрафа по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП. Исковая давность по деликтным требованиям — три года (ст. 196 ГК РФ).

3. Привлечь надзорный орган. Нарушение УК порядка управления домом и содержания общего имущества образует административное правонарушение — подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию для привлечения УК к ответственности.

осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей. Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица
— ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ

1. В отношении исков соседей — выступать против предъявления требований к вам, ссылаясь на принадлежность радиатора к общему имуществу (п. 6 Правил № 491) и обязанность УК по его содержанию (п. 42 Правил № 491), настаивая на привлечении УК в качестве надлежащего ответчика.

Вывод: собственнику следует оспорить/дополнить акт, истребовать документы об опрессовке и осмотре, направить УК претензию о возмещении ущерба, а при отказе — взыскивать ущерб, моральный вред и штраф в судебном порядке (срок давности три года), одновременно направив жалобу в ГЖИ о привлечении УК к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ.