Как узаконить новый дом на старом фундаменте после пожара, если техпаспорт сгорел и дом больше прежнего

Квалификация: это новое строительство (не реконструкция и не восстановление старого дома)

После пожара от прежнего дома сохранился только фундамент — само здание (несущие и ограждающие конструкции) прекратило существование. Возведение на этом фундаменте нового дома большей площади — это создание нового объекта капитального строительства, а не восстановление или изменение прежнего.

1. объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)
   — п. 10 ст. 1 ГрК РФ

Понятие «строительство» закон прямо определяет как создание зданий, в том числе на месте сносимых (уничтоженных) объектов:

1. строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
   — п. 13 ст. 1 ГрК РФ

Ключевой юридический вывод: поскольку прежний дом утрачен (сохранился лишь фундамент), а новый дом возведён с иной, большей площадью, речь идёт именно о строительстве нового объекта недвижимости, а не о его реконструкции или капремонте. Это означает, что в отношении нового дома должен быть соблюдён порядок, установленный для ИЖС, — а «регистрация и адрес, оставшиеся от старого дома» сами по себе право на новый дом не подтверждают: запись в ЕГРН относится к прежнему, погибшему объекту.

Для регистрации права на вновь созданный объект требуется документ, подтверждающий законность его возведения (уведомление о планируемом строительстве / уведомление об окончании строительства либо вступившее в силу решение суда), а также технический план, составляемый кадастровым инженером, — сгоревший техпаспорт для этого не требуется и не восстанавливается, его заменяет технический план, заказываемый заново по факту обмеров нового дома. Именно отсутствие зарегистрированного права (а точнее — отсутствие технического плана и законного основания) не даёт газовикам принять дом к подключению.

Уведомительный порядок легализации ИЖС

Для индивидуального жилого дома разрешение на строительство не требуется, но действует уведомительный порядок по статье 51.1 ГрК РФ. Застройщик обязан подать в орган местного самоуправления (администрацию муниципалитета) уведомление о планируемом строительстве, указав параметры дома:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Разрешение на строительство в отношении ИЖС не требуется:

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ
— п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ

Ваша ситуация типовая для уведомительного пути легализации: земля в собственности, вид разрешённого использования допускает ИЖС, нормы отступов и предельные параметры соблюдены, дом не предназначен для раздела. Это означает, что строение не имеет неустранимых признаков самовольной постройки по существу — вопрос лишь в отсутствии формально направленного уведомления и технического плана.

Первый (административный) путь. Если дом построен недавно и уведомление о планируемом строительстве ранее не подавалось, застройщик вправе подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве с указанием уже фактических параметров дома (это допускается, если строительство ещё формально «не завершено» по документам), получить уведомление о соответствии, затем направить уведомление об окончании строительства с техническим планом, после чего орган сам направляет документы в Росреестр для регистрации права. Если же администрация сочтёт, что дом уже построен без уведомления, и откажет — остаётся судебный путь по статье 222 ГК РФ (см. следующий блок).

Техпаспорт, который сгорел, восстанавливать не нужно. Для кадастрового учёта вновь созданного объекта готовится технический план кадастрового инженера (по результатам обмеров фактического дома), а не старый техпаспорт. Именно технический план и уведомление об окончании строительства являются основанием для регистрации права собственности на новый дом.

Судебный путь легализации (если уведомительный порядок администрация не пропустит) — ст. 222 ГК РФ

Если уведомление о планируемом строительстве не подавалось вовремя и дом уже построен (а администрация откажет в приёме уведомления об окончании строительства, сославшись на то, что строительство велось без уведомления), дом формально приобретает признаки самовольной постройки.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Последствие самовольного строительства — отсутствие права собственности и невозможность распоряжения:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Однако поскольку земельный участок находится в вашей собственности, вид разрешённого использования допускает ИЖС, а постройка соответствует установленным требованиям (все нормы и расстояния соблюдены) и не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, вы вправе признать право собственности в судебном порядке:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Применительно к вашим фактам это означает: суд признает право собственности на новый дом за вами (как за собственником земельного участка) при одновременном соблюдении трёх условий — право на участок допускает строительство жилого дома, на день обращения постройка соответствует градостроительным требованиям (отступы, этажность, предельная площадь), и сохранение постройки не нарушает прав третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью. Все три условия в вашем случае, судя по описанию, выполняются, поэтому судебный иск о признании права собственности имеет высокие шансы на удовлетворение. Вступившее в силу решение суда будет основанием для государственного кадастрового учёта и регистрации права в Росреестре, а затем — и для получения технических условий и подключения к газу.

Иск подаётся в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения земельного участка. Ответчиком, как правило, выступает орган местного самоуправления (администрация — как публичный орган, уполномоченный принимать решения о судьбе самовольных построек), либо иск предъявляется в порядке признания права с привлечением администрации в качестве заинтересованного лица.

Темпоральная развилка: если новый дом построен до 04.08.2018

Уведомительный порядок по статье 51.1 ГрК РФ введён Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ и применяется только к объектам, строительство которых начато после этой даты. Для жилых домов, возведённых ранее, закон предусматривал упрощённую регистрацию без направления уведомлений:

применительно к ранее возведенным объектам индивидуального жилищного строительства и садовым домам законодатель предусмотрел исключение. Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ до 1 марта 2019 года допускалось осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции этих объектов и уведомлений об окончании их строительства или реконструкции. Соответственно, реальные законодательные гарантии эффективности организационно-властного инструментария, позволяющего органам публичной власти на местах отреагировать на планируемое строительство и пресечь его в охранных зонах опасных производственных объектов, в том числе трубопроводов, до недавнего времени не были сформированы в должной мере.
— Постановление КС РФ от 03.07.2019 № 26-П

Вывод по развилке. Если новый дом фактически возведён до 4 августа 2018 года, то для его регистрации уведомление о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства не требуются — право собственности регистрируется в упрощённом порядке («дачная амнистия», действующая для ИЖС до 1 марта 2031 года) на основании только технического плана кадастрового инженера и правоустанавливающего документа на земельный участок. Если же дом построен после 04.08.2018, применяется уведомительный порядок (блок 2), а при невозможности его пройти — судебный порядок по статье 222 ГК РФ (блок 3).

Точную дату завершения строительства необходимо подтвердить (например, актом обследования, справкой администрации, оплатой стройматериалов, свидетельскими показаниями, сведениями об амортизации и т.п.), поскольку от неё зависит, какой из двух путей вам доступен.

Что делать с записью о сгоревшем доме и подключение к газу

Поскольку прежний дом был поставлен на кадастровый учёт (имелись регистрация и адрес), а фактически уничтожен пожаром, его запись в ЕГРН должна быть закрыта — прекращение существования объекта. Это оформляется на основании акта обследования, который составляет кадастровый инженер, подтвердив прекращение существования здания (сгоревшего дома), после чего орган регистрации снимает объект с кадастрового учёта (порядок снятия с учёта прекратившего существование объекта установлен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Только после этого — параллельно с регистрацией вновь созданного дома — вся цепочка в ЕГРН будет корректной: старый объект закрыт, новый зарегистрирован.

Почему газовики не подключают без техпаспорта. Требование техпаспорта от газораспределительной организации фактически означает требование подтвердить право на дом как на объект недвижимости и его характеристики. Основанием для подключения (технологического присоединения) к газовым сетям является зарегистрированное право собственности на дом и его технические характеристики, а для заключаемого договора о подключении в отношении объекта капитального строительства — правоустанавливающие документы на этот объект. Пока право собственности на новый дом не зарегистрировано (запись в ЕГРН относится к погибшему дому), газовики правомерно отказывают.

Итоговая последовательность действий:

1. Заказать кадастровому инженеру акт обследования на сгоревший дом (для снятия его с кадастрового учёта) и технический план на новый дом (по фактическим обмерам).
2. Пройти административную процедуру (подать уведомление о планируемом строительстве → уведомление об окончании строительства) либо, если её не пропустят, подать в районный суд иск о признании права собственности на новый дом по статье 222 ГК РФ.
3. Зарегистрировать право собственности на новый дом в Росреестре.
4. После регистрации права обратиться к газораспределительной организации за технологическим присоединением — на основании зарегистрированного права и технического плана, без восстановления сгоревшего техпаспорта.