Как вести себя с соседями после залива квартиры, если вины нет: пускать ли для осмотра, подписывать ли бумаги, платить ли

Кто отвечает за прорыв на общем стояке — вы или управляющая организация

Главный вопрос, от которого зависит всё остальное: относится ли аварийный участок к общему имуществу. Если прорвало стояк (или ответвление от стояка до первого отключающего устройства), это зона ответственности управляющей организации (ТСЖ), а не ваша.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
— п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном 19 доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019), Определение № 19-КГ18-17

Первый отключающий (запорно-регулировочный) кран на отводе от стояка и сам стояк прямо включены в состав общего имущества — значит, отвечает тот, кто обязан его содержать.

Из приведенных правовых норм следует, что внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, а также это устройство включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 21 ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Как следует из п. 10 Правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др. 20 Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил). Следовательно, обязанность по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, включая внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, возложена на управляющую организацию.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019)

Прямо закреплена и ответственность управляющей организации за надлежащее содержание общего имущества.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения , или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.04.2018 № 59-ФЗ, от 18.03.2023 № 71-ФЗ)
— ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ

Следовательно, если акт аварийной службы фиксирует причину «аварийное состояние общего имущества» именно на стояке (до первого отключающего устройства), надлежащий ответчик по требованию соседей — управляющая организация, а не вы. Об этом же прямо говорит практика.

Также судом апелляционной инстанции при разрешении спора не учтен тот факт, что внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, включается в состав общего имущества, обязанность содержания которого в соответствии с ч. 23 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией возложена на управляющую организацию, которая несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и 51 качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
— п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019), Определение № 65-КГ19-3

Факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Б. обратилась в суд с иском к управляющей компании о возмещении ущерба в сумме 61 063 руб., взыскании компенсации морального вреда 10 000 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке и судебных расходов на проведение оценки ущерба в сумме 15 000 руб., а также расходов на оплату услуг представителя – 35 000 руб. В обоснование требований истец указала, что в принадлежащей ей на праве собственности квартире в результате аварии на первом запорно- регулирующем кране стояка холодного водоснабжения произошел залив помещений квартиры, вследствие чего истцу причинен ущерб. Полагая, что причиной аварии послужило ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества многоквартирного дома (первого запорно-регулировочного крана на отводе внутриквартирной разводки на стояке холодного водоснабжения), и в связи с отказом от возмещения ущерба в добровольном порядке, истец предъявила ответчику названные выше требования. Решением городского суда иск удовлетворен. 48 Определением судебной коллеги по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016)

Обратите внимание на важную деталь: даже если повреждённый элемент фактически находится внутри вашей квартиры, это само по себе не переводит его в вашу зону ответственности — место нахождения оборудования значения не имеет, важен факт обслуживания более одного помещения.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил). Как следует из п. 10 указанных правил, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества и др. Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2);
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), Определение № 93-КГ16-2

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
   — п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Нарушение УК обязанности содержать общее имущество и есть основание её ответственности (в том числе за действия своих работников по п. 1 ст. 1068 ГК РФ).

1. Юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Применительно к правилам, предусмотренным настоящей главой, работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ.
   — п. 1 ст. 1068 ГК РФ

Вывод: при прорыве на общем стояке (или до первого отключающего устройства) ответственность за вред несёт управляющая организация (ТСЖ), обязанная содержать общее имущество. Ваша личная вина при такой причине аварии не предполагается — требование соседей адресовано не тому лицу. Акт аварийной службы с формулировкой «аварийное состояние общего имущества» — ключевое доказательство вашей правоты, его нужно сохранить и предъявлять, а не прятать.

Если же аварийный участок окажется за первым отключающим устройством (внутриквартирная разводка после крана, ваше оборудование), тогда бремя содержания лежит на вас как собственнике, и ответственность может быть возложена на вас — этот вариант разобран в следующем блоке.

Если аварийный участок окажется в зоне вашей ответственности (за первым отключающим устройством)

Отрицать всё «на автомате» нельзя: если экспертиза установит, что прорвало участок после первого отключающего устройства (внутриквартирная разводка, ваше оборудование), то бремя содержания этого участка — на вас.

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Ответственность за вред строится по общему правилу: вред возмещает причинитель, если не докажет отсутствие своей вины.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 2

То есть при «вашей» зоне ответственности действует презумпция вины: вы освобождаетесь от возмещения, только если докажете, что вред причинён не по вашей вине. Поскольку акт фиксирует аварийное состояние общего имущества, а не вашего оборудования, это и есть ваше доказательство невиновности.

Убытки соседей, подлежащие возмещению, — это реальный ущерб (стоимость восстановительного ремонта и повреждённого имущества), а не произвольная «смета»; возмещаются они в полном объёме, но в пределах доказанного.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ

Вывод: платить «сразу по смете соседей» не нужно. Если аварийный участок — общее имущество, обязанности у вас нет вовсе. Если это впоследствии будет признана ваша зона, вы отвечаете только за реальный, доказанный размер ущерба и вправе оспаривать как причину, так и сумму. Ваша позиция: причиной аварии явилось ненадлежащее содержание общего имущества (это подтверждает акт), на мне вины нет. Это не «уход от ответственности», а законное освобождение от неё (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Внутриквартирная разводка после первого отключающего устройства относится к имуществу собственника — этот факт я отмечаю как развилку, решаемую по результатам осмотра/экспертизы.

Обязаны ли вы пускать соседей в квартиру и подписывать их бумаги

Прямой обязанности впускать соседей «для осмотра» из закона не следует — доступ вправе требовать управляющая организация/наймодатель в установленных случаях (для осмотра общего имущества, аварийных работ), но не пострадавший сосед для составления своей сметы. При этом полностью «захлопнуть дверь» тоже невыгодно: официально составленный акт осмотра как раз защищает вас, фиксируя причину и объём повреждений.

Доступ в жилое помещение связан с обязанностью собственника поддерживать его в надлежащем состоянии и не нарушать права соседей.

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Доказательства по спору распределяются так: каждая сторона доказывает свои требования и возражения.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Это означает: соседи, требующие от вас деньги, обязаны доказать факт залива, вашу вину/причинную связь и размер ущерба. Если причина — общее имущество, их бремя доказывания против вас не выполнимо, а требование адресовано УК.

Акт о заливе в практике составляется управляющей организацией с участием заинтересованных собственников; именно такой акт становится основным доказательством.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном 19 доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019), Определение № 19-КГ18-17

Практические правила:

• Впускать соседей в квартиру — ваше право, а не обязанность. Разумный компромисс: допускать для осмотра не соседей, а представителей управляющей организации (или соседей — только в присутствии представителя УК и с составлением совместного акта). Ограничьте осмотр квартирой; ремонт и личные вещи осмотру не подлежат.
• Подписывать бумаги. Подписывать акт осмотра, отражающий только фактические повреждения и их причину, — можно и нужно; это документ, а не признание вины. НЕ подписывайте документы, где вы названы виновным, где указана сумма ущерба «сметы» соседей, или где есть формулировка о согласии возместить. При несогласии с содержанием пишите прямо: «С причиной и суммой не согласен, причина — аварийное состояние общего имущества» и ставьте дату/подпись.
• Ничего не платить до установления причины и размера; любой платёж или расписка о возмещении могут быть расценены как признание долга.

Специальной нормы, которая придавала бы подписи под актом осмотра значение признания вины, в законодательстве нет — это вопрос оценки доказательств и волеизъявления, поэтому подпись под фактическим актом сама по себе вину не создаёт, а вот расписка о согласии возместить создаёт.

Вывод: вы не обязаны впускать соседей для их осмотра и не обязаны подписывать их сметы/претензии о вине. Правильная линия — предоставить доступ представителям управляющей организации и участвовать в составлении объективного акта осмотра, сохранив в нём причину «аварийное состояние общего имущества». Подпись под фактическим актом осмотра не является признанием вины; подпись под документом о вашей вине или сумме долга — недопустима.

Как действовать дальше: фиксация, УК, оценка и суд

Ваш главный союзник — не «ждать в стороне», а активно предъявить причину аварии управляющей организации. Одновременно надо защитить себя от завышенной «сметы» соседей.

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
   — п. 10 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Общее имущество должно содержаться так, чтобы обеспечивать сохранность имущества граждан — нарушение этой обязанности УК и есть основание её ответственности. Соответственно, свой вред соседи вправе взыскивать с УК; вы к этому требованию не обязаны присоединяться.

Если дело дойдёт до суда, вы вправе привлечь УК к участию в деле как третье лицо (или ответчик предъявит к ней требование), чтобы суд установил причину аварии.

1. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
   — ч. 1 ст. 43 ГПК РФ

Размер ущерба и его причина при споре проверяются судебной экспертизой; бремя доказывания возложено на соседей как на истцов.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Это ключ к вашей защите от «лишнего в смете»: произвольная смета соседей не принимается судом без подтверждения; при необходимости суд назначит экспертизу.

Срок исковой давности по такому требованию — три года.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод: правильный порядок действий — (1) сохранить акт аварийной службы; (2) письменно обратиться в управляющую организацию с заявлением о фиксации причины аварии на общем имуществе и о возмещении вреда пострадавшим; (3) не производить никаких выплат соседям до установления причины и размера ущерба; (4) при иске соседей к вам — настаивать на привлечении УК и на судебной экспертизе причины; (5) любую предложенную соседями сумму считать завышенной до подтверждения независимой оценкой/экспертизой. Срок исковой давности — три года с момента, когда пострадавший узнал о нарушении права и о надлежащем ответчике. Требование о возмещении вреда в конечном счёте исполняет надлежащее лицо — управляющая организация (добровольно или в судебном порядке).