Кто возместит ремонт плитки и затраты после протечки канализации из-за не соединённого стояка между этажами в новом доме на гарантии и к каким коммуникациям обязаны предоставить доступ

Является ли стык канализации между 3 и 4 этажами общим имуществом и кто обязан обеспечить его исправность

Канализационный стояк и его элементы (включая стыковые соединения между этажами) прямо отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— абз. 2 п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Здесь ключевое слово — «ответвлений от стояков до первых стыковых соединений» и сами фасонные части, к которым относятся и стыки/соединения. Труба-стояк между 3 и 4 этажами — вертикальный участок внутридомовой системы водоотведения, обслуживающий квартиры нескольких этажей, а не внутриквартирная разводка конкретного помещения. Дефект «труба вообще не была соединена» — строительный брак именно на этом участке общего имущества.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
   — п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Норма ст. 36 ЖК РФ закрепляет критерий: общим имуществом признаётся оборудование, обслуживающее более одного помещения. Стояк водоотведения, проходящий через 4-й, 3-й и нижние этажи, этому критерию полностью отвечает. Следовательно, поддерживать его в исправном состоянии обязана организация, управляющая домом, независимо от того, что причиной дефекта стал строительный брак застройщика.

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
   — п. 42 Правил № 491

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
   — п. 10 Правил № 491

Из этих норм следует: ответственность за надлежащее содержание общего имущества (в том числе за безопасность жильцов и сохранность их имущества) перед собственниками несёт управляющая организация. Запись в акте «виноват застройщик» не снимает с неё этой обязанности — она лишь указывает, к кому УК может предъявить регрессное требование. Управляющая организация отвечает перед собственником по обязательству содержания, а уже в порядке регресса может взыскать свои расходы с застройщика.

Вывод: стык канализационного стояка между 3 и 4 этажами — общее имущество МКД; обязанность по его надлежащему содержанию и устранению неисправности лежит на управляющей организации, а не на собственнике квартиры. Указание в акте на вину застройщика не освобождает УК от ответственности перед жильцом.

Кто должен компенсировать расходы на разбор плитки и восстановительный ремонт

Работы по разбору плитки были вынужденным действием для локализации аварии на общем имуществе; возникшие расходы — реальный ущерб, подлежащий возмещению лицом, ответственным за содержание общего имущества.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

1. Юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей.
   — п. 1 ст. 1068 ГК РФ

Управляющая организация отвечает перед собственником за вред, причинённый ненадлежащим состоянием общего имущества, и отвечает за действия своих работников (слесари, аварийная служба). При этом закон прямо допускает возложение деликтной ответственности на лицо, формально не являющееся непосредственным «причинителем» дефекта (строительного брака), — то есть на УК, обязанную содержать общее имущество.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1 и 2 ст. 15 ГК РФ

Расходы на разбор плитки, демонтаж покрытия и последующее восстановление отделки санузла — это расходы, которые собственник произвёл (и должен будет произвести) для восстановления нарушенного права, то есть реальный ущерб. Они подлежат возмещению в полном объёме, включая стоимость материалов и работ, подтверждённых документами.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ

Суд вправе обязать ответчика либо восстановить покрытие в натуре (выполнить ремонт), либо возместить убытки деньгами. Практически требование следует формулировать именно как возмещение убытков (денежная компенсация уже понесённых и предстоящих расходов на восстановление плитки и отделки).

Вывод: компенсировать разбор плитки и восстановительный ремонт санузла должна управляющая организация — в полном объёме реального ущерба; застройщика УК может привлечь к регрессу, но для собственника ответчиком по возмещению вреда остаётся УК.

Гарантийные требования к застройщику: сроки и условия

Дом новый, гарантия действует — собственник (если он участник долевого строительства либо иной первый приобретатель) вправе параллельно предъявить требования к застройщику, поскольку дефект является строительным браком.

1. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
   — ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Для общедомового объекта в целом гарантийный срок не может быть менее трёх лет (а в договоре может быть установлен и больший, вплоть до пяти лет). Сам канализационный стояк относится к инженерному оборудованию, и для него действует отдельный гарантийный срок.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Стык/стояк водоотведения — это инженерное оборудование (система инженерно-технического обеспечения), поэтому к нему применяется именно ч. 5.1 ст. 7 — гарантийный срок не менее трёх лет, исчисляемый со дня подписания первого передаточного акта. При этом важно: требовать устранения дефекта от застройщика вправе участник долевого строительства, у которого есть договор с застройщиком (ДДУ). Если собственник купил квартиру на вторичном рынке у первого дольщика, гарантийные требования к застройщику предъявляет и он как нынешний собственник — но это зависит от того, сохранились ли отношения по ДДУ и не истёк ли гарантийный срок.

1. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
   — ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Здесь застройщик предлагает на выбор три способа удовлетворения: безвозмездное устранение недостатка, соразмерное уменьшение цены либо возмещение расходов на устранение. Это отдельная (альтернативная) ветка ответственности — напрямую перед застройщиком, минуя УК.

1. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
   — ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Требование к застройщику заявляется письменно с указанием недостатков, при условии что дефект выявлен в пределах гарантийного срока. Это важно для фиксации даты: если дом новый и передаточный акт подписан менее трёх лет назад, гарантия на инженерное оборудование действует, и требование обоснованно.

Вывод: если гарантийный срок не истёк (для инженерного оборудования — минимум 3 года с даты передаточного акта), собственник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения дефекта либо возмещения расходов на его устранение. Это независимая ветка ответственности, которая не отменяет, а дополняет требования к УК.

К каким коммуникациям собственник обязан предоставлять доступ, а к каким — нет

Граница между общим имуществом и внутриквартирной разводкой определяет и объём обязанности собственника по допуску представителей УК в квартиру.

1. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
   — абз. 1 п. 5 Правил № 491

Для водоотведения граница проведена иначе, чем для водоснабжения: общим имуществом являются стояк, фасонные части и «ответвления от стояков до первых стыковых соединений».

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— абз. 2 п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Из этого разграничения прямо следует позиция о трубе в полу. Внутриквартирная разводка водоотведения (горизонтальный отвод, идущий от стояка к сантехническому прибору — унитазу, ванне, раковине) после ПЕРВОГО стыкового соединения не относится к общему имуществу, поэтому обслуживать и вскрывать её в общем порядке собственник не обязан предоставлять. Сам стояк и ответвления ДО первого стыкового соединения — это общее имущество, и доступ к нему собственник обязан обеспечить для осмотра и ремонта.

допускать исполнителя в занимаемое жилое помещение или домовладение для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем исполнителю сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, за исключением случаев, если установленный и введенный в эксплуатацию прибор учета присоединен к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности); (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 16.04.2013 № 344 , от 26.12.2016 № 1498, от 29.06.2020 № 950) ж 1 ) допускать представителей гарантирующего поставщика, сетевой организации в занимаемое помещение в многоквартирном доме или жилой дом (домовладение) в случаях и порядке, предусмотренных пунктом 80 1 настоящих Правил, для установки, ввода в эксплуатацию, поверки, обслуживания и проверки состояния индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета электрической энергии, а также присоединения прибора учета к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности), а также обеспечивать сохранность указанных приборов учета со дня подписания акта о вводе прибора учета электрической энергии в эксплуатацию;
— пп. «е» п. 34 Правил № 354

Обязанность допускать исполнителя установлена для осмотра «внутриквартирного оборудования» и приборов учёта. К стояку (общему имуществу), проходящему через квартиру, доступ также должен предоставляться — без него невозможно исполнить обязанность по содержанию общего имущества. При этом именно вы верно замечаете: канализационная труба, проложенная в полу и идущая к вашему сантехприбору, не является стояком и после первого стыка не входит в общее имущество — доступ к ней в порядке обязанности по содержанию общего имущества УК требовать не вправе.

требовать от потребителя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае невыполнения обязанности допускать в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб в случаях, указанных в подпункте "е" пункта 34 настоящих Правил); г) осуществлять не чаще 1 раза в 3 месяца проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета, распределителей, установленных в жилых помещениях и домовладениях, путем посещения помещений и домовладений, в которых установлены эти приборы учета, а также проверку состояния указанных приборов учета (не чаще 1 раза в месяц в случае установки указанных приборов учета вне помещений и домовладений в месте, доступ исполнителя к которому может быть осуществлен без присутствия потребителя, и в нежилых помещениях), за исключением случаев, когда установленный прибор учета электрической энергии присоединен к интеллектуальной системе учета электрической энергии (мощности);
— п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ № 354

Симметрично: если собственник неправомерно откажет в доступе именно к общему имуществу (стояку), УК вправе требовать возмещения убытков, возникших из-за такого недопуска. Но для лежащей в полу внутриквартирной канализации (после первого стыка) такая обязанность не возникает.

Вывод: собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу — канализационному стояку и его элементам вплоть до первого стыкового соединения. К горизонтальной внутриквартирной канализационной трубе в полу, идущей от стояка к сантехприбору (после первого стыка), доступа предоставлять не обязан — она не является общим имуществом.

Ответственность УК и порядок защиты: акт, претензия, ГЖИ, суд

Фиксация дефекта уже произведена — это акт осмотра, подписанный представителями УК, где указана причина (стык между этажами) и вина застройщика.

1. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра). Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра). (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 15. В состав услуг и работ не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования; в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.
   — п. 14 Правил № 491

Для аварийных ситуаций Правила устанавливают ускоренный порядок осмотра.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра). Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра). (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 15. В состав услуг и работ не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
— п. 13.1 Правил № 491

Такой внеочередной осмотр должен проводиться в течение одних суток после аварии, а его результаты оформляются актом. Наличие акта с причиной «стык/застройщик» — ключевое доказательство по делу, закрепляющее, что дефект находится в общем имуществе, а не во внутриквартирной разводке.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Ненадлежащее содержание общего имущества УК образует административное правонарушение. Это рычаг давления: жалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) инициирует проверку и привлечение УК к административной ответственности, что побуждает её урегулировать вопрос добровольно.

Вывод: надлежащий порядок защиты — направить УК досудебную претензию с требованием возместить расходы (приложив акт, чеки, смету), параллельно подав жалобу в ГЖИ о ненадлежащем содержании общего имущества (риск штрафа по ст. 7.22 КоАП РФ), а при отказе — обратиться в районный суд с иском о возмещении убытков; застройщика привлекать либо как соответчика, либо отдельным требованием по гарантии при действующем сроке.