Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает гарантии качества, предусмотренные договором долевого участия. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора и обязательным требованиям. В технической документации на дом прямо указано, что на внутридомовое инженерное оборудование (включая приборы учета) установлена гарантия 5 лет. Поскольку счетчик воды, находящийся в общем коридоре, является частью внутридомового инженерного оборудования, его течь в пределах этого гарантийного срока свидетельствует о недостатке, за который отвечает застройщик.
"1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недоста"
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
Далее, общие основания деликтной ответственности закреплены в статье 1064 ГК РФ. Вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, причем последнее освобождается от ответственности только если докажет отсутствие своей вины. В данном случае причинителем вреда (источником опасности) является неисправный прибор учета, смонтированный застройщиком. Поскольку жильцы не вмешивались в работу счетчика, бремя доказывания своей невиновности лежит на застройщике, и он не сможет его выполнить, пока дефект носит производственный характер.
"1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Специальная норма об ответственности за вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, содержится в статье 1095 ГК РФ. Она прямо устанавливает, что вред, причиненный имуществу гражданина из-за недостатков выполненной работы (в данном случае — работы застройщика по строительству и монтажу инженерных систем), подлежит возмещению исполнителем (застройщиком) независимо от его вины и независимо от того, состоял потерпевший с ним в договорных отношениях. Это критически важно: сосед, чья квартира залита, не является участником долевого строительства по данному объекту, но он — потерпевший, и застройщик отвечает перед ним напрямую.
"Вред, причиненный имуществу гражданина вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу (исполнителем), независимо от его вины и от того, состоял потерпевший с ним в договорных отношениях или нет. Правила применяются при приобретении товара (выполнении работы, оказании услуги) в потребительских целях."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1095
Аналогичный подход закреплен в статье 14 Закона РФ «О защите прав потребителей». Вред, причиненный имуществу потребителя вследствие недостатков работы (услуги), подлежит возмещению в полном объеме исполнителем. При этом право требовать возмещения признается за любым потерпевшим независимо от договорных отношений. В рассматриваемой ситуации потерпевший — собственник залитой квартиры, а исполнитель — застройщик, выполнивший работы по монтажу внутридомового оборудования.
"1. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме. 2. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет. 3. ... Вред, причиненный вследствие недостатков товара, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара по выбору потерпевшего. Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем. 5. Изготовитель (исполнитель, продавец"
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 14
Для определения состава убытков, подлежащих возмещению, применяется статья 15 ГК РФ. Лицо, чье право нарушено (сосед), вправе требовать полного возмещения причиненных убытков, включая реальный ущерб (стоимость ремонта квартиры, поврежденного имущества) и упущенную выгоду. Эти убытки подлежат взысканию с застройщика как с лица, ответственного за недостаток.
"1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 15
Статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ дополнительно возлагает на застройщика ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки в полном объеме сверх уплаты неустоек. Хотя потерпевший сосед не является стороной договора долевого участия, данная норма подтверждает общий принцип полного возмещения убытков застройщиком при недостатках объекта, а в совокупности со ст. 1095 ГК РФ и ст. 14 Закона о защите прав потребителей позволяет соседу предъявить требование непосредственно застройщику.
"1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов."
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
Таким образом, совокупность приведенных норм позволяет сделать вывод: ответственность за ущерб, причиненный затоплением из-за течи счетчика воды, расположенного в общем коридоре, в период действия пятилетней гарантии на внутридомовое инженерное оборудование, несет застройщик. Собственник квартиры, где произошла течь, освобождается от ответственности, поскольку не производил вмешательства в прибор учета, а дефект возник по вине застройщика (производственный или строительный недостаток). Потерпевший сосед вправе требовать возмещения вреда непосредственно с застройщика на основании ст. 1095 ГК РФ и ст. 14 Закона о защите прав потребителей, а состав убытков определяется по ст. 15 ГК РФ.
