По существу вопроса о применимом праве. Дефект монтажа кондиционера — невставленная в канализацию трубка отвода конденсата, залитая глухой заглушкой — является недостатком строительных работ, выполненных застройщиком при отделке квартиры «под ключ». Поскольку кондиционер был установлен застройщиком как элемент такой отделки, его качество должно соответствовать условиям договора и обязательным требованиям. В силу статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов. Неправильный монтаж кондиционера, приведший к скрытому залитию перекрытий, является отступлением от обязательных требований, ухудшающим качество объекта, и даёт участнику долевого строительства право требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка. Эта норма применяется к фактам независимо от того, что квартира уже передана и обнаруженный дефект проявился позднее, — ответственность за качество не прекращается после подписания акта приёма-передачи, если недостаток не был оговорён и не является явным.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
Более того, вред, причинённый имуществу гражданина вследствие недостатков работы, подлежит возмещению исполнителем независимо от вины, если работа выполнялась в потребительских целях. Квартира с отделкой приобреталась гражданином для личного проживания, то есть для потребительских нужд. Согласно статье 1095 ГК РФ, вред, причинённый имуществу гражданина вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Это означает, что застройщик как исполнитель строительных работ (включая монтаж кондиционера) несёт ответственность за ущерб от залития, вызванный его некачественной работой, даже если он не знал о дефекте и докажет отсутствие своей вины. Факт того, что собственник сам не мог обнаружить скрытый дефект, не освобождает застройщика от ответственности, так как закон устанавливает объективную ответственность за недостатки работы в потребительских отношениях.
Вред, причиненный имуществу гражданина вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Правила применяются лишь в случаях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги) в потребительских целях.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1095
Аналогичное правило закреплено в статье 14 Закона РФ «О защите прав потребителей», который также подлежит применению к правоотношениям между гражданином-потребителем и застройщиком как исполнителем строительных работ. Вред, причинённый имуществу потребителя вследствие недостатков работы, возмещается исполнителем в полном объёме, и право требовать его признаётся за любым потерпевшим, независимо от того, состоял ли он в договорных отношениях с исполнителем. Следовательно, не только сам собственник квартиры, но и собственники пострадавших квартир на 2-м и 4-м этажах вправе предъявить требования к застройщику, а не к владельцу квартиры с дефектным кондиционером.
Статья 14. Имущественная ответственность за вред, причиненный вследствие недостатков товара (работы, услуги) 1. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), подлежит возмещению в полном объеме. 2. Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с продавцом (исполнителем) или нет. 3. ... Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем.
— Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст. 14
Применительно к отношениям между собственником и управляющей компанией: требование платы за просверливание отверстия и вставку трубки, сделанное под угрозой отключения воды, не основано на законе. Управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Сантехник не имел права угрожать отключением водоснабжения с целью понуждения к оплате услуги по устранению дефекта, не относящегося к общему имуществу (кондиционер является внутриквартирным оборудованием). Поскольку оплата была произведена от безвыходности, собственник вправе требовать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ, так как у управляющей компании отсутствовали законные основания для её получения — ни договор, ни закон не предусматривают плату за отказ от незаконного отключения воды.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Кроме того, если собственник понёс убытки в виде платы за устранение дефекта, который должен был устранять застройщик, он может потребовать их возмещения на основании статей 15 и 393 ГК РФ. Убытки включают реальный ущерб (произведённые расходы) и упущенную выгоду. В данном случае расходы на оплату сантехника и, возможно, на последующий ремонт потолка в своей квартире являются прямым следствием ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком.
- Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 393
Что касается ответственности за ущерб, причинённый квартирам на нижних этажах (2 и 4), то по общему правилу статьи 1064 ГК РФ вред подлежит возмещению лицом, его причинившим, если это лицо не докажет отсутствие своей вины. Однако в рассматриваемой ситуации причинителем вреда является не собственник квартиры, а застройщик, допустивший строительный дефект — глухую заглушку вместо подключения трубки конденсата. Собственник не знал и не мог знать о скрытом дефекте, так как он находился внутри конструкций (в зоне канализационной шахты) и был выявлен только при осмотре сантехником. Собственник не совершал действий, приведших к залитию, и не нарушал правил содержания имущества. Поэтому он не может быть признан ответственным за ущерб соседям. Напротив, именно застройщик, как лицо, выполнившее некачественную работу, обязан возместить вред потерпевшим собственникам квартир на 2 и 4 этажах в силу статьи 1095 ГК РФ и статьи 14 Закона о защите прав потребителей, а также в силу общих положений о деликтной ответственности (ст. 1064 ГК РФ), поскольку вред причинён вследствие недостатков его работы. Собственник сам выступает потерпевшим от тех же недостатков, и его ответственность перед третьими лицами не наступает, если он не является причинителем вреда и не может быть признан лицом, обязанным контролировать скрытый дефект, о котором он объективно не знал.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Кондиционер, установленный застройщиком в рамках отделки «под ключ», является внутриквартирным оборудованием, а не частью общего имущества многоквартирного дома. Управляющая компания несёт ответственность за содержание общего имущества (стояки канализации, кровля, подвалы и т.д.), но не за эксплуатацию и обслуживание индивидуальных кондиционеров в квартирах. Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и готовность инженерных коммуникаций, входящих в его состав. Поскольку кондиционер не относится к общему имуществу, его обслуживание — обязанность собственника. Однако управляющая компания вправе оказывать платные услуги по ремонту внутриквартирного оборудования на основании отдельного договора, но не может навязывать их под угрозой отключения коммунальных услуг. В контексте НПА норма ст. 161 ЖК РФ приведена неполно, но её общее содержание подтверждает, что УК отвечает только за общее имущество, что исключает её обязанность бесплатно устранять дефект кондиционера, но и не даёт ей права требовать оплату за устранение такого дефекта при отсутствии согласия собственника.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Относительно срока исковой давности для требований о недостатках строительных работ: в предоставленном блоке «Контекст из НПА» нормы об исковой давности отсутствуют. По общему принципу для требований к застройщику о недостатках объекта долевого строительства применяется специальный срок, установленный статьёй 7 Федерального закона № 214-ФЗ (гарантийный срок), а также общие положения ГК РФ о сроках исковой давности (ст. 196, 200, 725). Поскольку эти нормы не приведены, следует отметить, что для предъявления требований о безвозмездном устранении недостатков действуют гарантийные сроки, исчисляемые с момента передачи объекта. Однако скрытый дефект, выявленный после истечения гарантийного срока, может быть заявлен в пределах общего срока исковой давности (три года), который начинает течь с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В данном случае собственник узнал о дефекте при осмотре сантехником, и срок исковой давности на момент предъявления претензии не истёк.
В отношении угрозы отключения водоснабжения: ни одна из представленных норм напрямую не регулирует данный вопрос. Такие действия управляющей компании противоречат принципам надлежащего управления МКД, установленным ЖК РФ, а также подзаконным актам (Правила предоставления коммунальных услуг). Отключение воды возможно только в строго определённых случаях (авария, задолженность, плановые работы), и угроза отключения с целью понуждения к оплате несогласованной услуги является незаконной. Собственник вправе обжаловать такие действия в контролирующие органы (жилищную инспекцию) и требовать компенсации морального вреда на основании Закона о защите прав потребителей, однако данная норма в контексте не представлена, поэтому требуется дополнительный анализ.
Наконец, ответственность за ущерб квартирам на нижних этажах возлагается на застройщика как на лицо, чья работа имела недостаток, повлекший залитие. Управляющая компания не может быть признана ответственной, так как не была причинителем вреда и не обязана контролировать качество монтажа внутриквартирного оборудования. Статья 10 Федерального закона об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что застройщик, не исполнивший или ненадлежаще исполнивший обязательства, обязан возместить убытки в полном объёме.
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
— Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
Таким образом, исходя из совокупности применённых норм, застройщик несёт ответственность за скрытый дефект монтажа кондиционера, обязан возместить ущерб потерпевшим соседям и возвратить собственнику неосновательно уплаченную сумму. Собственник не является причинителем вреда и не должен оплачивать устранение дефекта, возникшего по вине застройщика. Управляющая компания не вправе требовать плату под угрозой отключения воды, и такое требование может быть оспорено.
