Можно ли перенести ответственность за затопление соседей на арендатора, если труба износилась, а в договоре есть пункт о вине

Кто несёт ответственность за залив соседей при прорыве трубы — зависит от того, относится ли труба к общему имуществу МКД

Вред соседям возмещает лицо, причинившее вред (ст. 1064 ГК). Ключевой вопрос — кто считается причинителем: зависит от того, является ли лопнувший участок трубы под раковиной общим имуществом дома или внутриквартирной разводкой.

внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, а также это устройство включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 21 ст. 161 ЖК РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Как следует из п.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019)

Для Вашей ситуации это правило означает: если труба лопнула на участке внутриквартирной разводки после первого запорно-регулировочного крана от стояка (что типично для «трубы под раковиной»), она не является общим имуществом и не относится к зоне ответственности УК. Тогда содержание этой трубы — бремя собственника квартиры либо нанимателя, если договор переложил на него текущий ремонт:

1. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
   — п. 5 Правил № 491

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2.
   — п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ

Из сказанного следует, что «труба под раковиной» после первого отключающего устройства — это внутриквартирное оборудование, а не общее имущество дома, поэтому УК за её прорыв не отвечает. Текущий ремонт (замена изношенной трубы) по закону — обязанность нанимателя, но п. 1 ст. 681 ГК прямо допускает иное распределение договором — если в Вашем договоре текущий ремонт возложен на Вас (наймодателя) или оговорено Ваше содержание сантехники, обязанность замены изношенной трубы остаётся на Вас.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
   — ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ

Вывод по вопросу 1: ответственность за ущерб соседям возмещает причинитель вреда (ст. 1064). Если труба — внутриквартирная и износилась естественным путём без действий нанимателя, надлежащим ответчиком перед соседом выступает собственник, ибо бремя содержания имущества несёт собственник (ст. 210 ГК, ч. 3, 4 ст. 30 ЖК), если договором текущий ремонт не переложен на нанимателя (п. 1 ст. 681). П. 3.3 договора переносит на арендатора лишь тот ущерб, который причинён по его вине.

Применим ли п. 3.3 договора («ответственность за ущерб по вине арендатора») к прорыву изношенной трубы — что вообще считается виной нанимателя

Пункт 3.3 ставит ответственность арендатора в зависимость от его вины. Понятие вины в гражданском праве раскрывает ст. 401 ГК:

1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
   — п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ

Это означает для Вас: арендатор невиновен, если он при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, принял все меры для надлежащего пользования квартирой. Само по себе «изношенность» трубы — это состояние имущества, возникшее не по вине нанимателя, а в силу естественного физического износа. Чтобы по п. 3.3 возложить ущерб на арендатора, надо доказать его вину: например, что он допустил бесхозяйственное пользование, годами не сообщал о подтёках/течи, игнорировал признаки аварийного состояния, либо сам повредил трубу. Износ без таких действий — внешнее обстоятельство, за которое наниматель не отвечает.

Важно и то, что в силу п. 2 ст. 1064 отсутствие вины доказывает сам наниматель, но распределение бремени в договоре найма смещается нормой п. 1 ст. 681: если текущий ремонт — обязанность наймодателя, то именно собственник отвечает за то, что вовремя не заменил изношенную трубу. Акт приёма-передачи с подписью арендатора о «исправности сантехники» фиксирует состояние на дату передачи, но не устанавливает вину нанимателя в будущем прорыве и не освобождает наймодателя от обязанности текущего ремонта, если эта обязанность лежит на нём по договору; суд оценивает акт лишь как одно из доказательств наряду с другими:

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. 6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. 7.
— ст. 67 ГПК РФ, п. 1

Вывод по вопросу 2: п. 3.3 применяется только к ущербу, причинённому по вине арендатора. Прорыв из-за естественного износа трубы, возникший без бесхозяйственности нанимателя и при отсутствии на нём обязанности текущего ремонта, не образует его вины, и перенести на него ущерб по п. 3.3 нельзя. Подпись в акте о исправности сантехники на момент передачи не доказывает его вину в последующем прорыве.

Влияние допсоглашения о продлении, подписанного задним числом, и порядок регресса наймодателя к нанимателю

Действовал ли договор в момент аварии даже без допсоглашения. Найм жилого помещения имеет механизм автоматического продления: если наймодатель не предупредил нанимателя за три месяца об отказе от продления, договор продлевается на тех же условиях и на тот же срок.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Статья 685. Поднаем жилого помещения 1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. 2.
— ст. 684 ГК РФ, п. 2

Для Вашей ситуации это значит: даже если допсоглашение о продлении подписано «задним числом» уже после аварии, сам договор, скорее всего, автоматически продолжал действовать на тех же условиях (включая п. 3.3) в силу ст. 684 ГК при отсутствии отказа нанимателя. К тому же ст. 425 ГК прямо допускает, что стороны вправе распространить действие договора на отношения, возникшие до его подписания:

1. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
   — ст. 425 ГК РФ, п. 2

Риски оформления даты «задним числом». Подписывать допсоглашение задним числом, если фактически оно подписано позже, — юридически рискованно. Хотя ст. 425 допускает обратную силу условий по соглашению сторон, проставление неверной (ранней) даты на документе, который затем представляется в суд в качестве доказательства, может быть квалифицировано как фальсификация доказательства по гражданскому делу:

1. Фальсификация доказательств по гражданскому, административному делу лицом, участвующим в деле, или его представителем, а равно фальсификация доказательств по делу об административном правонарушении участником производства по делу об административном правонарушении или его представителем, а равно фальсификация доказательств должностным лицом, уполномоченным рассматривать дела об административных правонарушениях, либо должностным лицом, уполномоченным составлять протоколы об административных правонарушениях, - (В редакции Федерального закона от 17.04.2017 № 71-ФЗ) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 06.05.2010 № 81-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2.
   — ст. 303 УК РФ, ч. 1

Суд, оценивая дату и содержание документа, руководствуется ст. 67 ГПК и вправе назначить экспертизу давности документа (проверяет подлинность реквизитов и времени составления). Практическое значение: для переноса ответственности Вам невыгодно и необязательно полагаться на «заднее число» — договор действовал и по автопродлению, а ретроактивность ст. 425 действует законным путём.

Регресс наймодателя к нанимателю. Если ущерб соседям возместите Вы (например, по иску соседа либо взысканию), Вы вправе взыскать с нанимателя в порядке регресса, но только при доказанной вине нанимателя:

1. Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей, лицом, управляющим транспортным средством, и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом. 2. Причинитель вреда, возместивший совместно причиненный вред, вправе требовать с каждого из других причинителей вреда долю выплаченного потерпевшему возмещения в размере, соответствующем степени вины этого причинителя вреда. При невозможности определить степень вины доли признаются равными. 3. Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случае возмещения ими вреда, причиненного судьей при осуществлении им правосудия, имеют право регресса к этому лицу, если его вина установлена приговором суда, вступившим в законную силу. (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 329-ФЗ) 3 1 . Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случае возмещения ими вреда по основаниям, предусмотренным статьями 1069 и 1070 настоящего Кодекса, а также по решениям Европейского Суда по правам человека имеют право регресса к лицу, в связи с незаконными действиями (бездействием) которого произведено указанное возмещение. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.11.2011 № 329-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 1081 ГК РФ

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ

Вывод по вопросу 3: Сам факт подписания допсоглашения задним числом не делает договор недействительным — закон допускает распространение условий на предшествующие отношения (п. 2 ст. 425 ГК), а при отсутствии отказа нанимателя договор и без того продлевается автоматически (ст. 684). Однако проставление неверной даты на документе для суда создаёт риск квалификации фальсификации доказательства (ч. 1 ст. 303 УК) и не является механизмом, который сам по себе «переносит» ответственность. Регресс к нанимателю по ст. 1081 ГК возможен лишь в пределах, в которых доказана его вина в причинении вреда.

Что делать, если наниматель откажется возмещать ущерб — исковой и досудебный порядок

Если в результате залива сосед уже предъявил иск к Вам как собственнику и Вы возместили ущерб, то к нанимателю, отказавшемуся добровольно компенсировать эти расходы, возможно предъявление регрессного иска. Основание регресса уже процитировано:

1. Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом (работником при исполнении им служебных, должностных или иных трудовых обязанностей, лицом, управляющим транспортным средством, и т.п.), имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения, если иной размер не установлен законом. 2. Причинитель вреда, возместивший совместно причиненный вред, вправе требовать с каждого из других причинителей вреда долю выплаченного потерпевшему возмещения в размере, соответствующем степени вины этого причинителя вреда. При невозможности определить степень вины доли признаются равными. 3. Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случае возмещения ими вреда, причиненного судьей при осуществлении им правосудия, имеют право регресса к этому лицу, если его вина установлена приговором суда, вступившим в законную силу. (В редакции Федерального закона от 21.11.2011 № 329-ФЗ) 3 1 . Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование в случае возмещения ими вреда по основаниям, предусмотренным статьями 1069 и 1070 настоящего Кодекса, а также по решениям Европейского Суда по правам человека имеют право регресса к лицу, в связи с незаконными действиями (бездействием) которого произведено указанное возмещение. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.11.2011 № 329-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 1081 ГК РФ

Но регрессное требование — это последний этап. Начинать стоит с досудебной претензии: направьте нанимателю письменное требование с указанием суммы ущерба, ссылкой на акт о заливе, на акт приёма-передачи (подтверждает исправность сантехники на момент вселения, а обнаружение течей/износа — обязанность проживающего) и на п. 3.3 договора. Если же сосед напрямую обратился к Вам с претензией, а Вы ещё не платили, и наниматель не признаёт вину — у Вас есть процессуальная возможность в случае иска соседа к Вам ходатайствовать о привлечении нанимателя в качестве соответчика или третьего лица.

При отказе нанимателя — иск в районный суд по месту жительства ответчика-нанимателя (ст. 28 ГПК РФ) или по месту исполнения договора (если подсудность определена договором). Иск о возмещении ущерба в порядке регресса (ст. 1081 ГК) подаётся после фактического возмещения Вами вреда соседу — право регресса возникает с момента выплаты. В иске необходимо доказать:

• факт залива (акт УК);
• причинно-следственную связь между действием/бездействием нанимателя и прорывом (либо наличие его вины в форме неосторожности — не сообщил вовремя о течи, не предпринял мер по вызову сантехника и т.п.);
• размер ущерба (заключение эксперта/оценщика, платёжные документы).

Вывод: при отказе нанимателя от добровольного возмещения необходимо направить досудебную претензию, а затем — иск в районный суд в порядке регресса после фактической выплаты ущерба соседям. Перспективы регресса напрямую зависят от доказанности вины нанимателя в прорыве, а не от износа трубы как такового.