- Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ
Заливка выравнивающей (цементно-песчаной или самовыравнивающейся) стяжки под ламинат, при которой:
- не изменяются границы и (или) площадь помещения,
- не образуются новые помещения,
- не меняется внутренняя планировка,
- не производится установка, замена или перенос инженерных сетей либо санитарно-технического, электрического или другого оборудования,
— не подпадает ни под определение «переустройства», ни под определение «перепланировки». Такие работы не влекут необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения или в сведения ЕГРН.
Если стяжка по толщине такова (например, 10–15 см цементно-песчаной смеси по всей площади комнаты), что она существенно увеличивает постоянную нагрузку на плиты перекрытия, выходя за пределы, установленные строительными нормами (СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия» и СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»), это может рассматриваться как изменение несущих параметров конструкции, но даже в этом случае такие работы НЕ являются перепланировкой в смысле ЖК РФ — это инженерный/строительный риск, который может быть квалифицирован как нарушение правил эксплуатации общего имущества (п. 1.7.1 Правил № 170), но не как перепланировка.
Вывод: простая заливка выравнивающей стяжки разумной толщины (до 5–7 см для самовыравнивающихся смесей, 3–5 см для цементно-песчаной) под ламинат не является перепланировкой или переустройством по смыслу ст. 25 ЖК РФ и, следовательно, не требует согласования с органом местного самоуправления (МВК) в порядке ст. 26 ЖК РФ. Такие работы являются видом текущего (косметического) ремонта помещения.
Кто вправе требовать согласования; полномочия УК
Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки, является исключительно орган местного самоуправления (на практике — районная/городская администрация, при которой создана межведомственная комиссия, МВК):
- Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ
Управляющая компания (УК) в этом перечне отсутствует. Жилищный кодекс РФ не наделяет УК полномочиями:
- требовать от собственника согласования работ, не являющихся перепланировкой/переустройством,
- запрещать проведение текущего ремонта внутри квартиры,
- требовать предоставления проекта перепланировки туда, где она не производится по определению ст. 25 ЖК РФ.
Требование УК получить согласование МВК на заливку стяжки не основано на законе и является произвольным вмешательством в права собственника жилого помещения, предусмотренные ст. 30 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ (право владения, пользования и распоряжения).
Однако УК вправе (и обязана) контролировать использование общего имущества МКД. Если стяжка по своим параметрам создаёт угрозу несущим конструкциям (плитам перекрытия, являющимся общим имуществом), УК может зафиксировать нарушение и обратиться в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ).
Решение об отказе в согласовании в любом случае принимается органом местного самоуправления, а не УК, и может быть обжаловано в судебном порядке:
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке
— ч. 3 ст. 27 ЖК РФ
Вывод: УК не обладает полномочиями запрещать заливку стяжки, не являющейся перепланировкой/переустройством, равно как и требовать согласования МВК на такие работы. Действия УК по запрету текущего ремонта неправомерны.
Ответственность за самовольное переустройство/перепланировку и применимость к стяжке
Административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку предусмотрена ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ:
- Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ
Обязанность приведения в прежнее состояние при самовольных переустройстве/перепланировке установлена ч. 3 ст. 29 ЖК РФ:
- Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ
И самовольность определяется ч. 1 ст. 29 ЖК РФ:
- Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ
Однако все эти нормы применимы только при условии, что выполненные работы действительно являются переустройством или перепланировкой в смысле ст. 25 ЖК РФ. Поскольку заливка стяжки без изменения границ/площади/внутренней планировки и без замены инженерного оборудования таковой не является, основания для привлечения к ответственности по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и для приведения в прежнее состояние по ч. 3 ст. 29 ЖК РФ отсутствуют.
Если бы работы действительно являлись перепланировкой/переустройством (чего в данном случае нет), первично вопрос о самовольности решал бы орган, осуществляющий согласование (местная администрация), а протоколы об административном правонарушении по ст. 7.21 КоАП РФ вправе составлять должностные лица органов государственного жилищного надзора (ГЖИ).
Вывод: в рассматриваемой ситуации отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и для применения последствий самовольного переустройства/перепланировки по ст. 29 ЖК РФ, так как заливка стяжки не отвечает критериям переустройства/перепланировки.
Гражданско-правовые риски и порядок защиты
Риск причинения вреда при превышении допустимой нагрузки. Заливка цементной стяжки увеличивает постоянную нагрузку на плиты перекрытия, которые являются общим имуществом МКД. При превышении проектных нагрузок, установленных СП 20.13330.2011, возникает риск повреждения перекрытий, в том числе с причинением вреда имуществу соседей снизу. В этом случае применяется общий принцип деликтной ответственности — лицо, причинившее вред, обязано возместить его в полном объёме (ст. 1064 ГК РФ). Кроме того, потерпевшая сторона вправе требовать возмещения убытков:
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— ст. 15 ГК РФ, п. 1
Практические меры защиты от необоснованных требований УК:
- Провести работы без получения согласования МВК (поскольку оно не требуется), имея на руках заключение специализированной организации о безопасности стяжки — оно подтверждает добросовестность и техническую обоснованность ваших действий.
- Если УК чинит препятствия — направить в УК письменное требование с приложением заключения и ссылками на ст. 25, 26 ЖК РФ; указать, что работы не являются перепланировкой/переустройством.
- Параллельно подать жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего региона на неправомерные действия УК, препятствующей проведению текущего ремонта.
- При необоснованном отказе УК и/или угрозах — обратиться в районный суд с иском об обязании не чинить препятствия праву на проведение ремонта (ст. 12 ГК РФ), а при причинении убытков — потребовать их возмещения по ст. 15 ГК РФ.
Заключение от специализированной организации о безопасности стяжки имеет доказательственное значение и может быть использовано при доказывании добросовестности ваших действий как в ГЖИ, так и в суде.
Вывод: при соблюдении разумной толщины стяжки, не превышающей проектные нагрузки на перекрытия, вы вправе выполнить работы без согласования с МВК. Неправомерные требования УК могут быть обжалованы в ГЖИ и в районный суд. Полученное вами заключение о безопасности усиливает вашу правовую позицию.
