Какой банк выбрать для ипотеки на вторичку: крупный с госучастием или частный? Сравнение условий, ставок и страховки при сумме 3 млн, взносе 20% и сроке 15 лет

По какому показателю юридически корректно сравнивать банки

Выбор «крупный банк с госучастием или частный» — неправовой критерий: закон предъявляет одинаковые требования к любой кредитной организации, независимо от формы собственности и состава акционеров. Сравнивать нужно не номинальную рекламную ставку, а полную стоимость кредита (ПСК) — единый, обязательный к раскрытию показатель для ипотечных кредитов.

1. В кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. Требования настоящей части по определению полной стоимости кредита (займа) и размещению информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа не распространяются на договоры целевого жилищного займа, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, также применяются требования настоящего Федерального закона в части: (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 271-ФЗ ) 1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа; 2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые (за работы, выполняя которые, либо за товары, реализуя которые) кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате оказания (выполнения, реализации) которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика; (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 359-ФЗ ) 3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"), а также в части доведения до сведения заемщика иной предусмотренной настоящим Федеральным законом информации; 4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа; 5) бесплатного осуществления кредитором операций по банковскому счету заемщика, если условиями кредитного договора, договора займа предусмотрено его открытие; 6) размещения условий кредитного договора, договора займа, перечень которых определен пунктами 1 - 13, 15 и 16 части 9 статьи 5 настоящего Федерального закона, в виде таблицы, форма которой установлена нормативным актом Банка России, начиная с первой страницы такого договора, четким, хорошо читаемым шрифтом.
   — ч. 2 ст. 6 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Для вашей сделки (вторичка, 3 млн руб., 15 лет, взнос ~20 %) это означает: ипотечный кредит прямо подпадает под требование об определении и раскрытии ПСК, и сравнивать банки нужно именно по этому единому показателю, а не по «ставке из рекламы».

1. Кредитором в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении потребительского кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет") должна размещаться следующая информация об условиях предоставления, использования и возврата потребительского кредита (займа): 1) наименование кредитора, место нахождения постоянно действующего исполнительного органа, контактный телефон, по которому осуществляется связь с кредитором, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии) , номер лицензии на осуществление банковских операций (для кредитных организаций), информация о внесении сведений о кредиторе в соответствующий государственный реестр (для микрофинансовых организаций, ломбардов), о членстве в саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка (при наличии такой обязанности) ; (В редакции Федерального закона от 02.07.2021 № 329-ФЗ) 2) требования к заемщику, которые установлены кредитором и выполнение которых является обязательным для предоставления потребительского кредита (займа); 3) сроки рассмотрения оформленного заемщиком заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и принятия кредитором решения относительно этого заявления, а также перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, в том числе для оценки кредитоспособности заемщика; 4) виды потребительского кредита (займа); 5) суммы потребительского кредита (займа) и сроки его возврата; 6) валюты, в которых предоставляется потребительский кредит (заем); 7) способы предоставления потребительского кредита (займа), в том числе с использованием заемщиком электронных средств платежа; 8) процентные ставки в процентах годовых, а при применении переменных процентных ставок - порядок их определения, соответствующий требованиям настоящего Федерального закона; 8 1 ) дата, начиная с которой начисляются проценты за пользование потребительским кредитом (займом), или порядок ее определения; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2017 № 378-ФЗ) 9) виды и суммы иных платежей заемщика по договору потребительского кредита (займа); 10) диапазоны значений полной стоимости потребительского кредита (займа), определенных с учетом требований настоящего Федерального закона по видам потребительского кредита (займа);
   — п. 4 ч. 4 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Банк обязан в местах оказания услуг и на сайте раскрывать ПСК и категории платежей, её составляющих. Значит, если в одном банке номинальная ставка ниже, но за счёт страховки, оценки, комиссий и иных платежей ПСК выше — юридически это дороже, и именно на ПСК вы должны смотреть, отвечая на вопрос «где выгоднее».

1. Общие условия договора потребительского кредита (займа) не должны содержать обязанность заемщика заключить другие договоры либо приобретать услуги (работы, товары) кредитора или третьих лиц за плату. Кредитор не может требовать от заемщика уплаты по договору потребительского кредита (займа) платежей, не указанных в индивидуальных условиях такого договора.
   — ч. 7 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Банк не вправе в договоре обязать вас приобретать дополнительные услуги за плату и не может требовать уплаты платежей, которых нет в индивидуальных условиях. Это рычаг защиты: любое «непременное» страхование/сервис за деньги вне индивидуальных условий предъявлять к оплате нельзя.

Вывод: тип собственности банка (госучастие или частный капитал) правового значения не имеет — требования и надзор едины. Выбирайте по ПСК, а не по номинальной ставке: сравнивайте итоговую переплату с обязательными и добровольными платежами. Зарплатный статус юридически ни к чему не обязывает, но даёт банку повод предложить сниженную ставку — торгуйтесь ставкой именно на этом основании.

Какие страховки обязательны по закону, а какие — добровольные

Это ключевой вопрос при ипотеке на вторичку, потому что если вы не различаете виды страхования, вы переплачиваете за «навязанные» полисы.

1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При неисполнении залогодателем указанной в настоящем пункте обязанности залогодержатель вправе страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, на сумму этого обязательства. В этом случае залогодержатель вправе потребовать от залогодателя возмещения понесенных им расходов на страхование заложенного имущества.
   — п. 1–2 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Страхование заложенной квартиры — обязанность залогодателя: за свой счёт от рисков утраты и повреждения. Договор заключается в пользу банка (выгодоприобретателя). Отказаться от этого страхования нельзя, но банк вправе лишь потребовать возмещения своих расходов, если вы не застраховали квартиру сами. Для вторички это небольшая сумма — она обычно входит в ПСК.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
— ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ

Если вы не страхуете квартиру, банк вправе потребовать досрочного исполнения кредита, а при отказе — обратить взыскание на предмет ипотеки. Это и есть ответ на вопрос «что будет, если не платить страховку по квартире»: риск не в штрафе, а в досрочном истребовании кредита. Напротив, страхование жизни/здоровья и ответственности заёмщика — право, а не обязанность (п. 4 ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ про страхование ответственности; ч. 2.2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ — банк обязан дать кредит без него):

2 2 . Если федеральным законом не предусмотрено обязательное заключение заемщиком договора личного страхования, кредитор обязан предоставить заемщику возможность получения потребительского кредита (займа) без предоставления услуги или совокупности услуг, в результате оказания которых заемщик становится застрахованным лицом по договору личного страхования, или без заключения заемщиком самостоятельно договора личного страхования в соответствии с частью 10 настоящей статьи с учетом возможного увеличения размера процентной ставки по такому договору потребительского кредита (займа) относительно размера процентной ставки по договору потребительского кредита (займа), заключенному с предоставлением заемщику данных услуг.
— ч. 2.2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ

1. Заемщик - физическое лицо, являющееся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика). По договору страхования ответственности заемщика выгодоприобретателем является кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству. При передаче кредитором-залогодержателем по обеспеченному ипотекой обязательству своих прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству либо при передаче прав на закладную права выгодоприобретателя по договору страхования ответственности заемщика переходят к новому кредитору либо новому владельцу закладной в полном объеме. Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является неисполнение заемщиком - физическим лицом требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком - физическим лицом суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме. 5.
   — ст. 31 ФЗ № 102-ФЗ — п. 4 (страхование ответственности заемщика добровольно)

Если законом не предусмотрено обязательное заключение договора личного страхования, банк обязан дать вам кредит без личного страхования, но вправе за счёт этого повысить ставку. Банк не вправе уклониться: отказ в выдаче кредита только потому, что вы не хотите покупать полис жизни, не основан на законе. Тот же подход — к страхованию ответственности заёмщика (оно прямо названо добровольным в п. 4 ст. 31).

Вывод: обязательна для вторички только страховка квартиры (утрата/повреждение) — от неё отказываться нельзя без риска досрочного истребования кредита (ст. 35 ФЗ № 102-ФЗ). Всё остальное — жизнь/здоровье, титул, ответственность — добровольно; банк обязан дать кредит и без них, но вправе поднять ставку. При сравнении банков считайте скидку за страхование против стоимости полиса жизни за 15 лет — часто «скидка к ставке» окупает дорогой полис, но не всегда; посчитайте на весь срок.

Если банк навязывает страховку/сервис и это отказ — как отказаться и вернуть деньги

Если вам придётся оформить лишний полис «в нагрузку» или оплатить сервис (юридические услуги, СМС, «оценка за необязательную плату») под угрозой снижения ставки или отказа в выкупе кредита, закон даёт право вернуть уплаченное.

1. о праве заемщика отказаться от этой услуги или совокупности этих услуг в течение тридцати календарных дней со дня выражения заемщиком согласия на оказание этой услуги или совокупности этих услуг посредством подачи заемщиком кредитору или третьему лицу, действовавшему в интересах кредитора, заявления об исключении его из числа застрахованных лиц по договору личного страхования.
   — п. 3 ч. 2.1 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ

У вас есть 30 календарных дней с даты согласия, чтобы исключить вас из числа застрахованных лиц по личному страхованию и вернуть премию — при условии, что банк в заявлении прямо указал это право (он должен был).

Проставление кредитором отметок о согласии либо выражение кредитором за заемщика согласия в ином виде на предоставление ему дополнительных услуг (работ, товаров) или формирование кредитором условий, предполагающих изначальное согласие заемщика на предоставление ему дополнительных услуг (работ, товаров), не допускается. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 359-ФЗ ) 2 1 . В случае, если при предоставлении потребительского кредита (займа) кредитором и (или) третьим лицом, действующим в интересах кредитора, предоставляются услуги или совокупность услуг, в результате оказания которых заемщик становится застрахованным лицом по договору личного страхования, заключенному в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа), страхователем по которому является такой кредитор или такое третье лицо, действующее в его интересах, кредитор в установленной им форме заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и (или) заявления о предоставлении дополнительных услуг (работ, товаров) обязан указать также информацию: (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 359-ФЗ ) 1) о содержании этой услуги или совокупности этих услуг;
— абз. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ

Автоматические галочки и заранее проставленные согласия не допускаются. Если банк оформил согласие «за вас» — это нарушение, и добровольное страхование можно оспорить.

3 1 . Продажа дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за отдельную плату осуществляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) исключительно с согласия потребителя. Потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы за проданные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги). Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом. Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за навязанные дополнительные товары (работы, услуги) или приобретенные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги) денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня предъявления указанного требования.
— п. 3.1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Если услугу навязали через «пакет» (обусловили покупкой другой услуги), вы вправе отказаться от её оплаты или потребовать возврат в течение 3 дней с момента требования. Соразмерное удержание невозможно, если дополнительной услуги вам по факту не оказано.

Вывод: право на отказ от личного страхования — 30 календарных дней (ч. 2.1 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ); право требовать возврата за навязанную услугу — 3 дня на исполнение требования (п. 3.1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1). При оформлении ипотеки проверьте, что полис квартиры отделён от полиса жизни, а в заявлении о допуслугах ваше согласие проставлено осознанно.

Можно ли банку поднять ставку в одностороннем порядке и как гасить досрочно

Это вопрос «риска дефолта» и гибкости, одинаковый для госбанка и частного банка.

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ) Кредитная организация - владелец банкомата обязана информировать держателя платежной карты до момента осуществления им расчетов с использованием платежной карты, передачи им распоряжений кредитной организации об осуществлении расчетов по его банковским счетам с использованием банкоматов, принадлежащих этой кредитной организации, предупреждающей надписью, отражаемой на экране банкомата, о размере комиссионного вознаграждения, установленного кредитной организацией - владельцем банкомата и взимаемого ею за совершение указанных операций в дополнение к вознаграждению, установленному договором между кредитной организацией, осуществившей выпуск платежной карты, и держателем этой карты, либо об отсутствии такого вознаграждения, а также отражать по итогам этих операций информацию о комиссионном вознаграждении кредитной организации - владельца банкомата в случае взимания такого вознаграждения на чеке банкомата либо об отсутствии такого вознаграждения.
— ч. 4 ст. 29 ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности»

По кредитному договору с заёмщиком-гражданином банк не может в одностороннем порядке увеличить проценты и изменить порядок их определения (кроме прямо установленных законом случаев). Любое условие о таком одностороннем повышении — ничтожно:

1. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; 2) условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона; 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;
   — п. 2 и подп. 5 п. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны, а если вы понесли убытки — их возмещают в полном объёме (ст. 13 Закона РФ № 2300-1).

1. Заемщик имеет право вернуть досрочно кредитору всю сумму полученного потребительского кредита (займа) или ее часть, уведомив об этом кредитора способом, установленным договором потребительского кредита (займа), не менее чем за тридцать календарных дней до дня возврата потребительского кредита (займа), если более короткий срок не установлен договором потребительского кредита (займа). 5. В договоре потребительского кредита (займа) в случае частичного досрочного возврата потребительского кредита (займа) может быть установлено требование о досрочном возврате части потребительского кредита (займа) только в день совершения очередного платежа по договору потребительского кредита (займа) в соответствии с графиком платежей по договору потребительского кредита (займа), но не более тридцати календарных дней со дня уведомления кредитора о таком возврате с уплатой процентов за фактический срок кредитования. 6. В случае досрочного возврата всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части заемщик обязан уплатить кредитору проценты по договору потребительского кредита (займа) на возвращаемую сумму потребительского кредита (займа) включительно до дня фактического возврата соответствующей суммы потребительского кредита (займа) или ее части. 7.
   — ч. 4 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ

7 3 . Правила, предусмотренные частями 4 - 7 2 настоящей статьи, также применяются к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.07.2021 № 329-ФЗ ) 8. При досрочном возврате части потребительского кредита (займа) кредитор в порядке, установленном договором потребительского кредита (займа), обязан предоставить заемщику полную стоимость потребительского кредита (займа) в случае, если досрочный возврат потребительского кредита (займа) привел к изменению полной стоимости потребительского кредита (займа), а также уточненный график платежей по договору потребительского кредита (займа), если такой график ранее предоставлялся заемщику. 9. Досрочный возврат части потребительского кредита (займа) не влечет за собой необходимость изменения договоров, обеспечивающих исполнение обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа). 10.
— ч. 7.3 ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ

Должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев или существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 315 ГК РФ

Досрочное погашение — право, а не милость банка: по ипотеке банк не вправе запретить или обложить сбором досрочное погашение (ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ применяется к ипотечным кредитам; ст. 315 ГК РФ — общее право должника исполнить обязательство досрочно). Уведомление банка — минимум за 30 дней, но договором может быть установлен более короткий срок.

Вывод: ставку в одностороннем порядке банк поднять не вправе; если это условие есть в договоре — оно ничтожно. Досрочное погашение (в т.ч. частичное) — ваше право без платы и без ограничений, уведомление минимум за 30 дней. Это важно, если банк заманивает низкой ставкой в первые годы, а затем пытается продать кредит с надбавками.

Что делать, если банк отказал или ухудшил условия, и куда жаловаться

1. По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе).
   — абз. 2 п. 1 ст. 819 ГК РФ

Ипотечный кредит с гражданином регулируется главным образом ГК РФ и ФЗ № 102-ФЗ (об ипотеке), а нормы ФЗ № 353-ФЗ применяются только в части, прямо в нём указанной. Это значит: защита прав заёмщика по ипотеке строится на сочетании ГК РФ, ФЗ об ипотеке и ФЗ о потребительском кредите (в применимой части), а также Закона РФ № 2300-1.

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.
   — п. 2 ст. 17 Закона РФ № 2300-1

Спор с банком — потребительский: иск можно подать по своему месту жительства или месту заключения/исполнения договора, госпошлина — по правилам НК РФ. Нарушения (недоброскрытая ПСК, незаявленные платежи, отказ без личного страхования) обжалуются в Банк России (надзор — ч. 1 ст. 16 ФЗ № 353-ФЗ), Роспотребнадзор и через суд.

1. Договор потребительского кредита (займа) состоит из общих условий и индивидуальных условий. Договор потребительского кредита (займа) может содержать элементы других договоров (смешанный договор), если это не противоречит настоящему Федеральному закону. 2. К условиям договора потребительского кредита (займа), за исключением условий, согласованных кредитором и заемщиком в соответствии с частью 9 настоящей статьи, применяется
   — ч. 1–3 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Договор ипотеки состоит из общих и индивидуальных условий; общие банк пишет сам (ст. 428 ГК РФ — форма присоединения), но индивидуальные согласуются с вами, и при противоречии действуют индивидуальные. Требуйте, чтобы все ключевые параметры (ставка, платежи, обеспечение) были именно в индивидуальных условиях и таблице на первой странице.

Вывод: если банк включил в договор незаконные условия (одностороннее повышение ставки, обязательность допуслуг) — эти условия ничтожны, а убытки возместимы. Жалобы: Банк России (надзор), Роспотребнадзор, суд. Иск — по вашему месту жительства (ст. 17 Закона РФ № 2300-1), госпошлина не платится.

Что проверить в документах, чтобы ваше согласие/отказ было доказуемо

При сравнении банков и оформлении сделки зафиксируйте письменно ключевые параметры — это основа будущей защиты, если спор возникнет.

1. Индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), указанные в части 9 настоящей статьи, отражаются в виде таблицы, форма которой установлена нормативным актом Банка России, начиная с первой страницы договора потребительского кредита (займа), четким, хорошо читаемым шрифтом. 13. В договоре потребительского кредита (займа) не могут содержаться: 1) условие о передаче кредитору в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору потребительского кредита (займа) всей суммы потребительского кредита (займа) или ее части; 2) условие о выдаче кредитором заемщику нового потребительского кредита (займа) в целях погашения имеющейся задолженности перед кредитором без заключения нового договора потребительского кредита (займа) после даты возникновения такой задолженности; 3) условия, устанавливающие обязанность заемщика приобретать услуги (работы, товары) третьих лиц в связи с исполнением денежных обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа) за отдельную плату;
   — ч. 12 ст. 5 ФЗ № 353-ФЗ

Ключевые условия (ставка, платежи, обеспечение, цели) должны быть именно на первой странице договора в виде таблицы, установленной Банком России. Если «выгодная ставка» существует только в устной форме или в рекламе, а в таблице индивидуальных условий — другая, доказательственную силу имеет таблица.

Кредитор в заявлении о предоставлении потребительского кредита (займа) и (или) заявлении о предоставлении дополнительных услуг (работ, товаров) обязан указать стоимость таких услуг (работ, товаров), предлагаемых за отдельную плату, и должен обеспечить возможность заемщику согласиться или отказаться от оказания ему за отдельную плату таких дополнительных услуг (работ, товаров).
— ч. 2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ

Стоимость любой платной дополнительной услуги (страхование жизни, титул, сервисы) банк обязан указать в заявлении и дать вам реальную возможность согласиться либо отказаться. Проверяйте, что согласие на допуслуги проставлено осознанно и отдельно от полиса квартиры.

Проставление кредитором отметок о согласии либо выражение кредитором за заемщика согласия в ином виде на предоставление ему дополнительных услуг (работ, товаров) или формирование кредитором условий, предполагающих изначальное согласие заемщика на предоставление ему дополнительных услуг (работ, товаров), не допускается. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 359-ФЗ ) 2 1 . В случае, если при предоставлении потребительского кредита (займа) кредитором и (или) третьим лицом, действующим в интересах кредитора, предоставляются услуги или совокупность услуг, в результате оказания которых заемщик становится застрахованным лицом по договору личного страхования, заключенному в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа), страхователем по которому является такой кредитор или такое третье лицо, действующее в его интересах, кредитор в установленной им форме заявления о предоставлении потребительского кредита (займа) и (или) заявления о предоставлении дополнительных услуг (работ, товаров) обязан указать также информацию: (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 359-ФЗ ) 1) о содержании этой услуги или совокупности этих услуг;
— абз. 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ № 353-ФЗ

Автоматические галочки и заранее проставленные отметки не допускаются — это ключевой аргумент при оспаривании навязанного страхования.

Вывод: сохраняйте таблицу индивидуальных условий, заявление о предоставлении кредита с проставленным вами согласием/отказом на допуслуги, страховые полисы и график платежей. При споре именно эти документы (таблица по форме Банка России, заявление с указанием стоимости услуг) — доказательная база ваших прав, а не устные обещания менеджера о «низкой ставке». Итоговый вывод совпадает с блоками 1–5: сравнивайте банки по ПСК, обязателен только полис квартиры, ставку в одностороннем порядке банк поднять не вправе, споры — по вашему месту жительства.