Можно ли получить оплату за квартиру за границей от нерезидента на свой счет в банке другой страны: риски блокировки, налогов и валютного контроля

Применим ли к получению оплаты на зарубежный счёт российский валютный контроль

Ключевой вопрос — являетесь ли вы «резидентом» по смыслу валютного закона. От этого зависит, применяются ли к вам обязанности уведомлять налоговый орган о зарубежном счёте и ограничения на зачисление средств.

1. резиденты: а) физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 427-ФЗ) б) постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства; в) юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением иностранных юридических лиц, зарегистрированных в соответствии с Федеральным законом "О международных компаниях" ; (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 293-ФЗ, от 02.12.2019 № 398-ФЗ, от 14.07.2022 № 353-ФЗ) г) находящиеся за пределами территории Российской Федерации филиалы, представительства и иные подразделения резидентов, указанных в подпункте "в" настоящего пункта; д) дипломатические представительства, консульские учреждения Российской Федерации, постоянные представительства Российской Федерации при международных (межгосударственных, межправительственных) организациях, иные официальные представительства Российской Федерации и представительства федеральных органов исполнительной власти, находящиеся за пределами территории Российской Федерации;
   — подп. 6 п. 1 ст. 1 ФЗ № 173-ФЗ

Для целей валютного контроля резидентом признаётся, в частности, любой гражданин РФ — независимо от того, где он фактически проживает. Иностранный гражданин или лицо без гражданства признаётся резидентом, только если постоянно проживает в РФ по виду на жительство. Таким образом, если вы гражданин РФ, нормы ст. 12 ФЗ № 173-ФЗ к вам применяются, даже если счёт открыт в «ближнем зарубежье», а недвижимость и покупатель находятся в Европе.

Резиденты, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 7 мая 2013 года № 79-ФЗ "О запрете отдельным категориям лиц открывать и иметь счета (вклады), хранить наличные денежные средства и ценности в иностранных банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, владеть и (или) пользоваться иностранными финансовыми инструментами", открывают без ограничений счета (вклады) в расположенных за пределами территории Российской Федерации банках и иных организациях финансового рынка, в соответствии с личным законом таких организаций имеющих право оказывать услуги, связанные с привлечением от резидентов и размещением денежных средств или иных финансовых активов для хранения, управления, инвестирования и (или) осуществления иных сделок в интересах резидента либо прямо или косвенно за счет резидента (далее - иные организации финансового рынка), а также осуществляют переводы денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг . (В редакции федеральных законов от 02.07.2013 № 155-ФЗ, от 02.08.2019 № 265-ФЗ, от 30.12.2020 № 499-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 173-ФЗ

Закон прямо разрешает резидентам открывать счета в банках за пределами РФ без ограничений (кроме госслужащих по ФЗ № 79-ФЗ) и зачислять на них средства по валютным операциям. Само по себе зачисление оплаты за проданную за рубежом недвижимость от нерезидента на ваш зарубежный счёт не запрещено валютным законодательством.

За исключением случаев, установленных частью 8 настоящей статьи, резиденты обязаны уведомлять налоговые органы по месту своего учета об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов), указанных в части 1 настоящей статьи, не позднее одного месяца со дня соответственно открытия (закрытия) или изменения реквизитов таких счетов (вкладов) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. (В редакции федеральных законов от 28.12.2017 № 427-ФЗ, от 02.08.2019 № 265-ФЗ) Юридические лица - резиденты, входящие в одну международную группу компаний с юридическими лицами - нерезидентами, уведомляют налоговые органы по месту своего учета об открытии (закрытии) счетов (вкладов) и об изменении реквизитов счетов (вкладов) таких юридических лиц - нерезидентов в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, в сроки, установленные абзацем первым настоящей части.
— ч. 2 ст. 12 ФЗ № 173-ФЗ

Однако открытие такого счёта сопряжено с обязанностью уведомить налоговый орган по месту учёта в течение одного месяца. Если у вас уже есть этот счёт и уведомление не подавалось — это отдельное правонарушение (см. блок 4).

Важная оговорка — ч. 4 ст. 12 ФЗ, регулирующая, какие именно средства могут зачисляться на зарубежный счёт:

Резиденты вправе переводить на свои счета (во вклады) в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации, открытые в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, денежные средства со своих счетов (с вкладов) в уполномоченных банках или с других своих счетов (с вкладов) в иностранной валюте и (или) в валюте Российской Федерации, открытых в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 427-ФЗ) Переводы резидентами средств на свои счета (во вклады), открытые в банках за пределами территории Российской Федерации, со своих счетов (с вкладов) в уполномоченных банках осуществляются в порядке, устанавливаемом Центральным банком Российской Федерации, который может предусматривать только установление требования о резервировании резидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 100 процентов суммы осуществляемой валютной операции, на срок не более 60 календарных дней до дня осуществления валютной операции.
— ч. 4 ст. 12 ФЗ № 173-ФЗ

Эта норма разрешает резиденту переводить на зарубежный счёт средства со своих же счетов (в уполномоченных банках РФ или с других своих зарубежных счетов), а также ряд прямо перечисленных поступлений от нерезидентов (зарплата по трудовому договору за рубежом, пенсии, алименты, страховые выплаты, возвраты ранее уплаченного и т.п.). Оплата за проданную недвижимость от нерезидента в этом перечне прямо не названа. Поэтому перевод оплаты напрямую от покупателя-нерезидента на ваш зарубежный счёт — это валютная операция, законность которой зависит от соблюдения общего правила о репатриации (блок 2) и от того, как она квалифицируется: как внешнеторговая сделка или как сделка, не относящаяся к внешнеторговой деятельности.

Вывод по вопросу (развилка по резидентству): если вы гражданин РФ — вы валютный резидент, и получение оплаты за зарубежную недвижимость на зарубежный счёт подчиняется ст. 12 и 19 ФЗ № 173-ФЗ; самостоятельный запрет на такое зачисление отсутствует, но обязанность уведомить налоговую о счёте и (при квалификации сделки как внешнеторговой) требования о репатриации действуют. Если вы одновременно иностранец без гражданства РФ и без ВНЖ в РФ — вы нерезидент, и российский валютный закон к этой операции отношения не имеет (за исключением налогового статуса в РФ по НК).

Требование о репатриации выручки и его применимость к продаже недвижимости

При осуществлении внешнеторговой деятельности и (или) при предоставлении резидентами иностранной валюты или валюты Российской Федерации в виде займов нерезидентам резиденты, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, обязаны в сроки, предусмотренные внешнеторговыми договорами (контрактами) и (или) договорами займа, обеспечить: (В редакции Федерального закона от 03.04.2018 № 64-ФЗ) 1) получение от нерезидентов на свои банковские счета в уполномоченных банках иностранной валюты или валюты Российской Федерации, причитающейся в соответствии с условиями указанных договоров (контрактов) за переданные нерезидентам товары, выполненные для них работы, оказанные им услуги, переданные им информацию и результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них; 2) возврат в Российскую Федерацию денежных средств, уплаченных нерезидентам за неввезенные в Российскую Федерацию (неполученные на территории Российской Федерации) товары, невыполненные работы, неоказанные услуги, непереданные информацию и результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 409-ФЗ) 3) получение от нерезидентов на свои банковские счета в уполномоченных банках иностранной валюты или валюты Российской Федерации, причитающейся в соответствии с условиями договоров займа. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.04.2018 № 64-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 19 ФЗ № 173-ФЗ

Требование о репатриации (обязанность обеспечить получение выручки от нерезидента именно на счёт в уполномоченном банке РФ) установлено только при осуществлении внешнеторговой деятельности либо при выдаче займов нерезидентам. Продажа гражданином принадлежащей ему квартиры за рубежом по договору купли-продажи недвижимости для личных нужд, как правило, не является внешнеторговой деятельностью — внешнеторговая деятельность по ст. 2 ФЗ № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» предполагает предпринимательскую активность по торговле товарами, работами, услугами, информацией и результатами интеллектуальной деятельности. Разовая продажа личной недвижимости к ней не относится.

Следствие: на разовую продажу личной зарубежной недвижимости обязанность зачисления выручки на счёт в уполномоченном банке РФ (репатриация по п. 1 ч. 1 ст. 19) не распространяется. Соответственно, получение денег от покупателя-нерезидента на ваш личный счёт в банке третьей страны не образует нарушения требования о репатриации.

Вместе с тем для физического лица-резидента сохраняется норма ч. 4 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ:

Расчеты при осуществлении валютных операций могут производиться физическими лицами - резидентами через счета, открытые в соответствии со статьей 12 настоящего Федерального закона в банках и иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации, за счет средств, зачисленных на эти счета в соответствии с настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 291-ФЗ) 5. Списание и (или) зачисление денежных средств, внутренних и внешних ценных бумаг со специального счета и на специальный счет резидента осуществляются в порядке, который может предусматривать, если это установлено Центральным банком Российской Федерации, только: 1) установление требования о резервировании резидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 100 процентов суммы денежных средств и (или) стоимости ценных бумаг, списываемых со специального счета резидента, на срок не более 60 календарных дней до дня осуществления валютной операции; 2) установление требования о резервировании резидентом суммы, не превышающей в эквиваленте 20 процентов суммы денежных средств и (или) стоимости ценных бумаг, зачисляемых на специальный счет резидента, на срок не более года. 6. Центральный банк Российской Федерации не может устанавливать одновременно применительно к одному виду валютных операций требования, предусмотренные пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи. 7.
— ч. 4 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ

Она означает: расчёты по валютным операциям резидент-физлицо вправе производить через зарубежные счета, но за счёт средств, зачисленных на эти счета в соответствии с законом. Иначе говоря, если бы оплата за недвижимость квалифицировалась как поступление, прямо допустимое для зачисления на зарубежный счёт (перечень ч. 5 ст. 12), ограничений не было бы; в противном случае банк страны «ближнего зарубежья» и (при взаимодействии с российскими банками) контролирующие органы могут расценить прямое зачисление выручки от продажи иностранной недвижимости как требующее дополнительного обоснования происхождения и легальности средств.

Вывод: требование о репатриации выручки (зачислении на счёт в уполномоченном банке РФ) на продажу личной зарубежной недвижимости, по общему правилу, не распространяется, поскольку это не внешнеторговая деятельность. Получение оплаты на зарубежный счёт в третьей стране допустимо. Однако, чтобы исключить риск переквалификации сделки, целесообразно зафиксировать непредпринимательский (личный) характер продажи и быть готовым подтвердить источник средств банку.

Налоговые последствия: НДФЛ с дохода от продажи недвижимости

Налоговый статус (налоговое резидентство) определяется иначе, чем валютный, — по времени фактического пребывания в РФ.

налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.07.2006 № 137-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 30.09.2013 № 268-ФЗ; от 03.04.2017 № 58-ФЗ) 2 1 . Налоговыми резидентами в 2015 году признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.11.2014 № 379-ФЗ) 2 2 .
— п. 2 ст. 207 НК РФ

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Правовая развилка по налогу:

Если вы налоговый резидент РФ (находились в РФ 183+ дней за 12 месяцев): доход от продажи недвижимости за рубежом включается в вашу мировую налоговую базу и облагается НДФЛ по общей ставке 13% (при превышении порога — 15%). Это прямо вытекает из ст. 209 НК РФ и подп. 3 п. 1 ст. 228 НК РФ.

исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
— подп. 3 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налог исчисляется и уплачивается вами самостоятельно, поскольку зарубежный покупатель-нерезидент не является налоговым агентом. Декларация 3-НДФЛ подаётся в срок:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за отчётным (п. 4 ст. 228 НК РФ). При продаже недвижимости можно применить имущественный вычет или уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на её приобретение; если квартира находилась в собственности более минимального срока (5 лет), доход может быть освобождён.

В отношении налога, уплаченного в стране нахождения недвижимости:

Фактически уплаченные физическим лицом - налоговым резидентом Российской Федерации за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством других государств суммы налога с доходов, полученных в иностранном государстве, не засчитываются при уплате налога в Российской Федерации, если иное не предусмотрено соответствующим международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения. В случае, если международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения предусмотрен зачет в Российской Федерации суммы налога, уплаченного физическим лицом - налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, такой зачет производится налоговым органом в порядке, установленном пунктами 2 - 4 настоящей статьи. Налогоплательщик, перешедший на уплату налога с фиксированной прибыли, отказывается от уменьшения суммы налога, исчисленного с фиксированной прибыли, на суммы налога, уплаченного физическим лицом - налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов. Основанием для такого отказа является факт представления в налоговый орган уведомления о переходе на уплату налога на доходы физических лиц с фиксированной прибыли. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 09.11.2020 № 368-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 232 НК РФ

Зачёт иностранного налога возможен только при наличии международного договора (СОИДН) РФ с соответствующей страной; как правило, по СОИДН доходы от недвижимости облагаются в государстве её нахождения, а РФ предоставляет зачёт. Без такого договора уплаченный за рубежом налог не засчитывается, но это не освобождает от обязанности задекларировать доход.

Если вы не налоговый резидент РФ (менее 183 дней в РФ): по п. 2 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения для вас являются только доходы от источников в РФ; доход от продажи недвижимости за рубежом в российскую базу не включается и НДФЛ в РФ с него не платится.

Вывод: обязанность уплатить НДФЛ в России и подать 3-НДФЛ возникает только если вы налоговый резидент РФ (183+ дней в стране за 12 месяцев). Если вы живёте преимущественно за рубежом — российский НДФЛ с этой сделки не возникает. Это два разных статуса, и их нужно определять отдельно: валютное резидентство (гражданство РФ) и налоговое резидентство (фактическое нахождение).

Ответственность за нарушение валютных обязанностей и отчётности

За неуведомление об открытии зарубежного счёта или нарушение срока уведомления предусмотрена административная ответственность.

Представление резидентом в налоговый орган с нарушением установленного срока и (или) не по установленной форме уведомления об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке и иной организации финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации , - (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 140-ФЗ, от 20.07.2020 № 218-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2 1 . Непредставление резидентом в налоговый орган уведомления об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке и иной организации финансового рынка, расположенных за пределами территории Российской Федерации , - (В редакции Федерального закона от 20.07.2020 № 218-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмисот тысяч до одного миллиона рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.07.2012 № 140-ФЗ)
— ч. 2 ст. 15.25 КоАП РФ

Если уведомление о зарубежном счёте не подано вовсе, действует более строгая санкция — ч. 2.1 ст. 15.25 КоАП РФ (штраф на граждан 4 000–5 000 руб.; с 2020 г.). Нарушение срока или формы — ч. 2 (штраф 1 000–1 500 руб.). Помимо этого, для резидентов-физлиц действует обязанность представлять в налоговый орган отчёт о движении средств по зарубежному счёту; её неисполнение также может повлечь ответственность.

За осуществление валютных операций, расчёты по которым произведены в обход установленного порядка:

Осуществление незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществленных с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, включая куплю-продажу иностранной валюты и чеков (в том числе дорожных чеков), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, минуя уполномоченные банки, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление валютных операций, расчеты по которым произведены за счет средств, зачисленных на счета (вклады) в банках и иных организациях финансового рынка , расположенных за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, либо осуществление перевода денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, - (В редакции федеральных законов от 20.07.2020 № 218-ФЗ, от 11.06.2021 № 200-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан, лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридических лиц в
— ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ

Здесь важен именно характер операции: если продажа недвижимости не является внешнеторговой (блок 2), расчёты через зарубежный счёт по ней не образуют «незаконную валютную операцию» по ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ, поскольку закон допускает расчёты резидента через зарубежные счета за счёт средств, зачисленных в соответствии с законом (ч. 4 ст. 14 ФЗ № 173-ФЗ). Риск ответственности по этой статье возникает прежде всего тогда, когда сделку квалифицируют как внешнеторговую и выручка не была репатриирована.

Вывод: основной практический риск по валютному законодательству — не сам перевод оплаты на зарубежный счёт, а (1) неисполненная обязанность уведомить налоговый орган об открытии счёта и (2) неисполнение обязанности по отчётности о движении средств. Если счёт открыт и по нему ведётся деятельность без уведомления, штраф по ст. 15.25 КоАП РФ для физического лица составляет до 5 000 руб. Для минимизации рисков до совершения сделки следует убедиться, что счёт уведомлён в налоговую, и впоследствии представить отчёт о движении средств.

Банковский комплаенс: запрос документов и риск блокировки перевода

Банк-получатель (в «ближнем зарубежье») выполняет функции финансового мониторинга и вправе (а в ряде случаев обязан) проверить сделку.

1. зачисление или перевод на счет денежных средств, предоставление или получение кредита (займа), операции с ценными бумагами в случае, если хотя бы одной из сторон является физическое или юридическое лицо, имеющее соответственно регистрацию, место жительства или место нахождения в государстве (на территории), которое (которая) не выполняет рекомендации Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), либо если указанные операции проводятся с использованием счета в банке, зарегистрированном в указанном государстве (на указанной территории). Перечень таких государств (территорий) определяется в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации с учетом документов, издаваемых Группой разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), и подлежит опубликованию; (В редакции Федерального закона от 23.07.2010 № 176-ФЗ) 3) операции по банковским счетам (вкладам): абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 23.04.2018 № 106-ФЗ) открытие вклада (депозита) в пользу третьих лиц с размещением в него денежных средств в наличной форме; абзац;
   — подп. 2 п. 1 ст. 6 ФЗ № 115-ФЗ

Операция по зачислению крупной суммы от нерезидента может попадать под обязательный контроль, если срок превышает порог (1 млн руб.) и/или одна из сторон связана с государством, не выполняющим рекомендации ФАТФ. Европейские страны и большинство стран СНГ/ЕАЭС в «чёрный список» ФАТФ не входят, поэтому порог обязательного контроля для обычной европейской сделки, как правило, не срабатывает, но банк вправе инициировать проверку по своим процедурам внутреннего контроля.

По смыслу ст. 7 ФЗ № 115-ФЗ банк обязан проводить идентификацию клиента и выгодоприобретателя, а при возникновении подозрений в легализации — приостановить операцию и запросить у клиента документы, подтверждающие происхождение денежных средств и законность сделки. Если такие документы (договор купли-продажи недвижимости, документ о регистрации перехода права, выписка о стоимости, подтверждение уплаты налога в стране нахождения) не будут представлены, банк вправе отказать в совершении операции по зачислению.

Практический следствие: зачисление оплаты за недвижимость может быть приостановлено или отклонено банком страны «ближнего зарубежья» до представления документов о сделке. Это не «блокировка счёта», а отказ в конкретной операции, который снимается предоставлением подтверждающих документов. Чтобы этого избежать, рекомендуется заранее уведомить банк о предстоящем крупном зачислении и подготовить полный пакет: договор купли-продажи, документ о праве собственности и его отчуждении, подтверждение источника (например, документы о приобретении квартиры в прошлом), при необходимости — уведомление налогового органа РФ о счёте и (для налогового резидента) справку об уплате/декларировании налога.

Вывод: юридически сам перевод оплаты за проданную недвижимость от нерезидента на ваш зарубежный счёт допустим, однако банк-получатель вправе запросить документы, подтверждающие происхождение средств и законность сделки, и приостановить зачисление до их представления. Вероятность «блокировки» (отказа в операции) снижается, если заранее уведомить банк о сделке и представить подтверждающие документы.

Альтернатива: получение средств на счёт в российском банке

Если вместо зарубежного счёта вы получите оплату на свой счёт в уполномоченном (российском) банке, конструкция упрощается: отпадает вопрос о зачислении на зарубежный счёт и об уведомлении о нём (при условии закрытия/неиспользования зарубежного счёта), а банк РФ также проведёт валютный контроль и комплаенс.

Однако при получении средств на счёт в РФ на вас как налогового резидента сохраняется обязанность задекларировать доход от продажи (блок 3) и уплатить НДФЛ; на резидента-гражданина РФ, если зарубежный счёт у вас остаётся, сохраняется и обязанность уведомления о счёте и отчётности (блоки 1 и 4). Режим по ст. 19 ФЗ № 173-ФЗ (репатриация) в обоих случаях на разовую продажу личной недвижимости не распространяется.

С учётом специальных экономических мер (указы Президента РФ, устанавливающие особый порядок расчётов с «недружественными» государствами), переводы из отдельных европейских юрисдикций в российские банки могут быть предметом дополнительных ограничений или требовать особого порядка; целесообразно уточнить условия перевода в конкретном банке-получателе и страну покупателя до совершения сделки.

Вывод: получение оплаты напрямую на зарубежный счёт в стране «ближнего зарубежья» само по себе законно и не образует запрещённой операции, при условии что счёт уведомлён в налоговую и вы готовы подтвердить банку источник средств. Ключевые развилки, определяющие итоговые обязанности: (1) ваше гражданство (валютное резидентство), (2) налоговое резидентство РФ (183 дня), (3) является ли продажа разовой личной сделкой, (4) уведомлён ли счёт в налоговом органе. От этих фактов зависит, возникнут ли обязанности по НДФЛ и по валютной отчётности.