Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Укажите в договоре, что выплата с депозита производится только после предоставления нотариусу выписки из ЕГРН о регистрации права собственности покупателя.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  2. 2
    Пропишите в договоре реквизиты ваших счетов в российском банке для зачисления рублей с депозита.
  3. 3
    Исключите из договора условие о возврате депозита покупателю до получения отказа в регистрации права.
  4. 4
    Передайте нотариусу зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН для выплаты с депозита.
  5. 5
    Если нотариус согласится предоставить такое подтверждение (обычно не обязан раскрывать источник средств покупателя): Запросите у нотариуса письменное подтверждение источника средств покупателя и копию платежного документа о внесении депозита.descriptionЗапрос нотариусу о подтверждении источника средств покупателя-нерезидента и копии платежного документа о внесении депозита (свободная форма)
  6. 6
    Перед подписанием договора поручите адвокату проверить разделы о порядке выплаты и основаниях возврата депозита.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с условием о расчете через нотариальный депозит.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.
  • Платежный документ нотариуса о внесении покупателем денежных средств на депозит.
  • Если нотариус согласится предоставить такое подтверждение (обычно не обязан раскрывать источник средств покупателя): Письменное подтверждение нотариуса об источнике происхождения денежных средств покупателя.
  • Копии паспортов продавцов (граждан РФ) и покупателя (гражданина Китая).
  • Реквизиты банковских счетов продавцов в уполномоченном банке РФ для зачисления средств с депозита.

  • Срочно: первые шаги

    • Потребуйте от нотариуса письменное подтверждение, что депозит будет выплачен вам только после выписки из ЕГРН.
    • Убедитесь, что договор не предусматривает возврат депозита покупателю до отказа в регистрации права.
    • Запросите у покупателя копию платежного документа о внесении депозита для вашего архива.
    • Не подписывайте договор, пока нотариус не подтвердит, что Китай не входит в перечень недружественных стран.

  • Сроки и риски

    • Убедитесь, что в договоре указано перечисление денег с депозита только после регистрации перехода права собственности на покупателя.
    • Проверьте, что договор не допускает возврат депозита покупателю до официального отказа в регистрации права.
    • Риск: при нарушении порядка зачисления средств на счет в уполномоченном банке возможны претензии по валютному контролю.

  • Чего не делать

    • Не указывайте в договоре возврат депозита покупателю до получения отказа в регистрации права собственности.
    • Не принимайте деньги от покупателя наличными или на счета за пределами уполномоченного банка РФ.
    • Не подписывайте договор без указания реквизитов ваших счетов в российском банке для перечисления с депозита.
    • Не передавайте недвижимость покупателю до получения подтверждения регистрации перехода права из ЕГРН.
    • Не игнорируйте требование нотариуса предоставить выписку из ЕГРН для выплаты с депозита.
    • Не рассчитывайте на устные договоренности с нотариусом — фиксируйте все условия в договоре купли-продажи.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте, что в договоре купли-продажи указаны ваши счета в российском банке для зачисления рублей с депозита.
    • Убедитесь, что нотариус перечислит вам деньги только после предоставления выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на покупателя.
    • Сохраните копию зарегистрированного договора и выписку из ЕГРН для передачи нотариусу для выплаты с депозита.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите возможность получения от покупателя предварительного заключения российского банка о соответствии сделки валютному законодательству.
    • Проверьте, может ли нотариус в Домодедово принять депозит в рублях от нерезидента без открытия ему счета в РФ.
    • Уточните у нотариуса возможность включения в договор условия о поэтапной выплате депозита после регистрации права.
    • Обсудите с покупателем альтернативу — открытие им счета типа «С» в уполномоченном банке для расчетов.
    • Запросите у нотариуса письменное разъяснение о порядке возврата депозита при отказе в регистрации сделки.
    • Проверьте, не требуется ли по условиям депозита обязательное уведомление налоговой о зачислении средств от нерезидента.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, что нотариус в Домодедово включен в реестр нотариусов Московской областной нотариальной палаты.
    • Уточните в нотариальной конторе Домодедово порядок перечисления денег с депозита после регистрации перехода права.
    • Запросите у нотариуса письменное подтверждение, что депозит открыт в рублях на счет нотариуса в банке Московского региона.
    • Убедитесь, что договор купли-продажи содержит реквизиты ваших счетов в банке, работающем в Московской области.
    • Перед подписанием договора согласуйте с нотариусом Домодедово условие о выплате только после выписки из ЕГРН.
    • Сохраните копию платежного поручения о внесении депозита с отметкой нотариуса для возможного запроса из ИФНС по Московской области.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Продавцы — граждане РФ (валютные резиденты) — планируют продать жилой дом с земельным участком, расположенные в Московской области, гражданину Китая (валютному нерезиденту). Основной способ расчёта — внесение покупателем денежных средств на депозит нотариуса с последующей выплатой продавцам. В этой ситуации затронуты правоотношения, связанные с валютным регулированием (Федеральный закон № 173-ФЗ), соблюдением ограничений, введённых указами Президента РФ в отношении сделок с лицами из недружественных стран, а также общие нормы гражданского законодательства о купле-продаже недвижимости и расчётах через нотариальный депозит.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: валютный статус сторон (резидент/нерезидент); правовой режим Китая как государства — на текущий момент Китай не отнесён к «недружественным» странам в соответствии с указами Президента РФ, поэтому прямых запретов на совершение сделок с ним не установлено; предмет сделки (жилой дом с участком) — закон разрешает резидентам совершать такие сделки с нерезидентами без получения специальных разрешений, но с обязательным соблюдением правил валютного контроля; способ расчёта (нотариальный депозит) — сам по себе депозит нотариуса является разрешённой формой исполнения обязательств, однако он должен соответствовать требованиям о репатриации валютной выручки, то есть денежные средства должны быть зачислены на счёт продавцов-резидентов в уполномоченном банке РФ.

Ключевой вопрос — правильно ли оформлено перечисление денег с депозита: если нотариус переведёт рубли напрямую продавцам, а покупателем является нерезидент, это может быть расценено как нарушение порядка репатриации, если продавцы не откроют текущий счёт в банке РФ для зачисления. Также важен порядок уведомления налогового органа о факте зачисления средств от нерезидента. Дополнительно нужно учитывать, что нотариус, принимая депозит, не обязан проверять валютное законодательство, но сам факт внесения денег нерезидентом может потребовать от продавцов при открытии расчётов через банк проведения обязательного контроля (предоставления документов-оснований). Таким образом, ситуация требует правильного оформления договора, указания корректных счетов и обеспечения прозрачности движения средств от нерезидента к резидентам через депозит нотариуса с последующим проведением через уполномоченный банк.

Применимое право к сделке купли-продажи жилого дома с земельным участком между валютными резидентами-продавцами (граждане РФ) и нерезидентом-покупателем (гражданин Китая) с расчетом через нотариальный депозит включает нормы валютного, гражданского и нотариального законодательства. Начну с ключевого для вас вопроса о валютном контроле.

В предоставленном контексте фрагмент, озаглавленный как «173-ФЗ ст. 12», на самом деле относится к Федеральному закону от 17.12.2001 № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» и регулирует порядок исчисления страхового стажа. Эта норма не имеет ни малейшего отношения к валютному регулированию и валютному контролю. Для проверки законности сделки с нерезидентом по купле-продаже недвижимости необходимо руководствоваться действующим Федеральным законом от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», а именно его статьями 1 (основные понятия, в том числе «резидент» и «нерезидент»), 6 (валютные операции между резидентами и нерезидентами совершаются без ограничений, за исключением отдельных случаев, к которым продажа недвижимости не относится), а также статьей 12 (счета и вклады резидентов в банках за пределами РФ — не относится к вашему случаю). Поскольку вы — резиденты, а покупатель — нерезидент, и сделка совершается на территории РФ (недвижимость в Домодедово), эта операция является валютной операцией между резидентом и нерезидентом. Такие операции по общему правилу ст. 6 Закона № 173-ФЗ осуществляются без ограничений, если они не подпадают под исключения (например, расчеты по сделкам с ценными бумагами или использование специальных счетов). Расчеты за недвижимость не подлежат резервированию или иным специальным требованиям. Таким образом, сама по себе продажа жилого дома и участка нерезиденту законна. Однако применение Указов Президента РФ о недружественных странах в предоставленном контексте не упомянуто, поэтому вынужден констатировать: в блоке «Контекст из НПА» отсутствуют соответствующие нормативные акты. Для ответа на ваш второй вопрос следует обратиться к Указу Президента РФ от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ» и последующим решениям (в частности, Указ № 95 от 05.03.2022, а также Распоряжение Правительства № 430-р от 05.03.2022, которым утвержден перечень недружественных стран). Согласно этим актам, Китайская Народная Республика не включена в перечень недружественных государств, в отношении которых применяются специальные экономические меры (разрешительный порядок сделок, ограничения на валютные операции и т.п.). Поэтому на данную сделку ограничения, установленные указами Президента РФ в отношении недружественных стран, не распространяются.

Перехожу к гражданско-правовой основе сделки. Правовой режим договора купли-продажи недвижимости установлен Гражданским кодексом РФ.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 549

Эта норма прямо устанавливает, что ваш жилой дом и земельный участок являются объектом недвижимости, и договор должен предусматривать передачу их в собственность покупателя. Для вас как продавцов важно, что в силу ст. 549 ГК РФ вы обязаны передать товар (недвижимость), а покупатель — принять и оплатить его. Договор должен содержать существенные условия: описание объекта, цену и порядок расчетов.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

  1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551

Поскольку покупатель — иностранный гражданин, и объекты находятся в РФ, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор считается исполненным с момента регистрации перехода права, а не с момента подписания акта приема-передачи. Это означает, что до регистрации вы остаетесь собственниками, а покупатель не может распоряжаться объектом. Для защиты ваших интересов при расчете через депозит важно, чтобы условия договора увязывали перечисление денег с депозита именно с моментом государственной регистрации перехода права собственности, а не, скажем, с подписанием договора.

Теперь о механизме нотариального депозита. Контекст содержит три статьи Основ законодательства РФ о нотариате, которые регулируют этот институт.

Статья 87. Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг
Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные средства и ценные бумаги для передачи их кредитору.
О поступлении денежных средств и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные средства и ценные бумаги.
Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения…
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 87

Здесь важно: нотариус принимает деньги «в случаях, предусмотренных гражданским законодательством». Таким случаем при купле-продаже недвижимости является возможность внесения денег в депозит нотариуса, когда обязательство не может быть исполнено напрямую из-за встречных условий (например, продавец хочет получить деньги только после регистрации перехода права, а покупатель — передать их только после регистрации). Стороны могут договориться о депозите как форме встречного исполнения. Покупатель (должник по оплате) вносит деньги, а продавец (кредитор) получает их после наступления указанных в договоре условий (например, после представления выписки из ЕГРН о регистрации). Нотариус извещает вас о поступлении средств, и по вашему требованию выдает их. Это полностью соответствует ситуации: вы хотите получить гарантированную оплату, а покупатель — гарантию, что вы не снимете деньги до регистрации. Норма также говорит о месте — «по месту исполнения», то есть обычно по месту нахождения нотариуса. Для сделки в Домодедово это нотариус в Домодедово.

Статья 88. Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит
Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит, допускается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, или по решению суда, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий…"
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 88

Эта норма описывает риски для покупателя: если сделка не состоится (например, вы не пройдете регистрацию или откажетесь от сделки), покупатель может потребовать возврата депозита. Для вас как продавцов это означает, что до наступления условия выдачи (регистрации права) деньги лежат у нотариуса и не могут быть вами получены, и если регистрация не состоится по независящим от покупателя причинам, он вернет их. Поэтому в договоре нужно четко определить основания для возврата депозита (например, отказ сторон от сделки, признание договора недействительным, истечение срока). Также важно: ст. 88 не допускает возврат без оснований — только по нормам ГК (например, уклонение от исполнения) или по суду.

Статья 89. Взыскание денежных сумм или истребование имущества от должника
Исполнительная надпись нотариуса совершается на копии документа, устанавливающего задолженность.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 89

Эта статья не относится напрямую к депозиту, но косвенно: если покупатель не внесет деньги в депозит в срок или если после наступления условия вы нотариус откажется выдать деньги, вы сможете получить исполнительную надпись для принудительного взыскания. Для вашей ситуации это дополнительная гарантия: договор с нотариальным депозитом и условиями выдачи можно обеспечить исполнительной надписью, что упростит взыскание без суда.

Таким образом, с точки зрения предоставленных норм, расчет через нотариальный депозит полностью законен при условии, что: (а) Китай не является недружественным государством (а он не является), (б) вы как резиденты соблюдаете общий порядок валютных операций (никаких ограничений для продажи недвижимости нерезидентам нет), (в) договор купли-продажи содержит условие о том, что деньги перечисляются с депозита продавцам после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Отсутствие в контексте релевантных норм 173-ФЗ и указов Президента требует их самостоятельной проверки, но по существу ваша сделка не нарушает валютное законодательство РФ.

Сделка купли-продажи жилого дома с участком гражданину Китая и расчет через нотариальный депозит не нарушают Федеральный закон № 173-ФЗ и указы Президента РФ о недружественных странах. Китай не включен в перечень недружественных государств, на продажу недвижимости нерезидентам не установлено валютных ограничений, а сам механизм депозита прямо разрешен законодательством о нотариате. Ключевое условие для исключения претензий — зачисление денег с депозита на счета продавцов в уполномоченном банке РФ после государственной регистрации перехода права собственности. При соблюдении этого требования риск штрафов за нарушение валютного контроля минимален, а уведомление налоговых органов в данном случае не требуется, так как обязательной репатриации валютной выручки по такой сделке не возникает.

Рекомендуемые действия

  • Внесите в договор купли-продажи условие, что денежные средства с нотариального депозита перечисляются продавцам исключительно после представления нотариусу выписки из ЕГРН, подтверждающей государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.
  • Обязательно укажите в договоре реквизиты ваших банковских счетов, открытых в российском банке, на которые нотариус должен направить средства с депозита — это зафиксирует движение денег от нерезидента к резиденту с соблюдением порядка расчетов.
  • Проверьте, чтобы договор не содержал условий о возврате депозита покупателю до получения официального отказа в регистрации права или расторжения договора, иначе вы рискуете остаться без оплаты при фактической передаче недвижимости.
  • Передайте нотариусу копию зарегистрированного в Росреестре договора и выписку из ЕГРН для инициирования выплаты — это стандартная процедура подтверждения наступления условий депозита.
  • Запросите у нотариуса письменное подтверждение источника происхождения денежных средств покупателя и копию платежного документа о внесении депозита для вашего архива и на случай запроса со стороны банка или налогового органа.
  • Перед подписанием договора дайте адвокату проверить его формулировки на предмет скрытых рисков, особенно разделы о порядке выплаты и основаниях возврата депозита, чтобы условия однозначно трактовались в вашу пользу.