Перехожу к гражданско-правовой основе сделки. Правовой режим договора купли-продажи недвижимости установлен Гражданским кодексом РФ.
Статья 549. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 549
Эта норма прямо устанавливает, что ваш жилой дом и земельный участок являются объектом недвижимости, и договор должен предусматривать передачу их в собственность покупателя. Для вас как продавцов важно, что в силу ст. 549 ГК РФ вы обязаны передать товар (недвижимость), а покупатель — принять и оплатить его. Договор должен содержать существенные условия: описание объекта, цену и порядок расчетов.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551
Поскольку покупатель — иностранный гражданин, и объекты находятся в РФ, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор считается исполненным с момента регистрации перехода права, а не с момента подписания акта приема-передачи. Это означает, что до регистрации вы остаетесь собственниками, а покупатель не может распоряжаться объектом. Для защиты ваших интересов при расчете через депозит важно, чтобы условия договора увязывали перечисление денег с депозита именно с моментом государственной регистрации перехода права собственности, а не, скажем, с подписанием договора.
Теперь о механизме нотариального депозита. Контекст содержит три статьи Основ законодательства РФ о нотариате, которые регулируют этот институт.
Статья 87. Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг
Нотариус в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации, принимает от должника в депозит денежные средства и ценные бумаги для передачи их кредитору.
О поступлении денежных средств и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные средства и ценные бумаги.
Принятие в депозит денежных средств и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения…
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 87
Здесь важно: нотариус принимает деньги «в случаях, предусмотренных гражданским законодательством». Таким случаем при купле-продаже недвижимости является возможность внесения денег в депозит нотариуса, когда обязательство не может быть исполнено напрямую из-за встречных условий (например, продавец хочет получить деньги только после регистрации перехода права, а покупатель — передать их только после регистрации). Стороны могут договориться о депозите как форме встречного исполнения. Покупатель (должник по оплате) вносит деньги, а продавец (кредитор) получает их после наступления указанных в договоре условий (например, после представления выписки из ЕГРН о регистрации). Нотариус извещает вас о поступлении средств, и по вашему требованию выдает их. Это полностью соответствует ситуации: вы хотите получить гарантированную оплату, а покупатель — гарантию, что вы не снимете деньги до регистрации. Норма также говорит о месте — «по месту исполнения», то есть обычно по месту нахождения нотариуса. Для сделки в Домодедово это нотариус в Домодедово.
Статья 88. Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит
Возврат денежных сумм и ценных бумаг лицу, внесшему их в депозит, допускается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, или по решению суда, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий…"
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 88
Эта норма описывает риски для покупателя: если сделка не состоится (например, вы не пройдете регистрацию или откажетесь от сделки), покупатель может потребовать возврата депозита. Для вас как продавцов это означает, что до наступления условия выдачи (регистрации права) деньги лежат у нотариуса и не могут быть вами получены, и если регистрация не состоится по независящим от покупателя причинам, он вернет их. Поэтому в договоре нужно четко определить основания для возврата депозита (например, отказ сторон от сделки, признание договора недействительным, истечение срока). Также важно: ст. 88 не допускает возврат без оснований — только по нормам ГК (например, уклонение от исполнения) или по суду.
Статья 89. Взыскание денежных сумм или истребование имущества от должника
Исполнительная надпись нотариуса совершается на копии документа, устанавливающего задолженность.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 89
Эта статья не относится напрямую к депозиту, но косвенно: если покупатель не внесет деньги в депозит в срок или если после наступления условия вы нотариус откажется выдать деньги, вы сможете получить исполнительную надпись для принудительного взыскания. Для вашей ситуации это дополнительная гарантия: договор с нотариальным депозитом и условиями выдачи можно обеспечить исполнительной надписью, что упростит взыскание без суда.
Таким образом, с точки зрения предоставленных норм, расчет через нотариальный депозит полностью законен при условии, что: (а) Китай не является недружественным государством (а он не является), (б) вы как резиденты соблюдаете общий порядок валютных операций (никаких ограничений для продажи недвижимости нерезидентам нет), (в) договор купли-продажи содержит условие о том, что деньги перечисляются с депозита продавцам после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Отсутствие в контексте релевантных норм 173-ФЗ и указов Президента требует их самостоятельной проверки, но по существу ваша сделка не нарушает валютное законодательство РФ.
