Кто является стороной сделки и победителем торгов при участии агента
Решающее значение имеет то, от чьего имени агент действовал по условиям агентского договора. Закон разграничивает две модели.
По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ
К агентскому договору применяются правила о поручении или о комиссии в зависимости от того, действует ли агент от имени принципала или от своего имени:
К отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора. Глава 53. Доверительное управление имуществом
— ст. 1011 ГК РФ
Если агент действовал от своего имени (модель комиссии), то по сделке права и обязанности приобретает сам агент:
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. 2. Договор комиссии может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условиями или без условий относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии. 3. Законом и иными правовыми актами могут быть предусмотрены особенности отдельных видов договора комиссии.
— ст. 990 ГК РФ, п. 1
Если же агент действовал от имени и за счёт принципала (модель поручения), то права и обязанности по сделке возникают непосредственно у принципала:
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. 2. Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.
— ст. 971 ГК РФ, п. 1
Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Если по агентскому договору агент участвовал в торгах от своего имени, то он и был «заявителем» в заявке и «участником» торгов, а потому именно он признан победителем — и именно с ним конкурсный управляющий должен был заключить договор купли-продажи. Если же агент действовал от имени и за счёт принципала (то есть вас, по доверенности), то заявителем и участником торгов должно было выступать именно вы как принципал, и договор купли-продажи правомерно заключён с вами. Ссылка на агентский договор в договоре купли-продажи сама по себе не меняет эти правила — всё решает то, от чьего имени агент подавал заявку.
Вывод
Юридическая правомерность заключённого договора и, соответственно, правомерность отказа регистратора зависят от модели агентского договора: если агент действовал от имени принципала (по доверенности) — договор с вами законен, а требование «заключать договор от агента» неосновательно; если агент действовал от своего имени — победителем правомерно признан агент, и тогда расхождение между победителем и покупателем надо устранять.
Кто признаётся победителем торгов и с кем заключается договор купли-продажи
Победителем торгов по продаже имущества должника признаётся участник, предложивший наиболее высокую цену:
Выигравшим аукцион признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое предприятие (далее - победитель аукциона). Продажа предприятия осуществляется путем проведения конкурса в случае, если в отношении этого предприятия покупатель должен выполнять условия, установленные решением собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - условия конкурса). Выигравшим конкурс признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое предприятие, при условии выполнения им условий конкурса (далее - победитель конкурса). 5 1 . В течение тридцати рабочих дней с даты включения сведений о результатах инвентаризации имущества должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить внешнему управляющему требование о привлечении оценщика с указанием имущества, в отношении которого требуется оценка. В течение двух месяцев с даты поступления такого требования внешний управляющий обязан обеспечить проведение оценки указанного имущества за счет имущества должника.
— п. 5 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Заявка на участие в торгах должна содержать сведения о заявителе — именно заявитель по заявке и признаётся участником и, далее, победителем торгов:
Заявка на участие в торгах должна соответствовать требованиям, установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом и указанным в сообщении о проведении торгов, и оформляется в форме электронного документа. Заявка на участие в торгах составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать указанные в сообщении о проведении торгов следующие сведения: наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес заявителя (для юридического лица); фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства заявителя (для физического лица); номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя. Заявка на участие в торгах должна содержать также сведения о наличии или об отсутствии заинтересованности заявителя по отношению к должнику, кредиторам, внешнему управляющему и о характере этой заинтересованности, сведения об участии в капитале заявителя внешнего управляющего, а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является внешний управляющий. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием закрытой формы представления предложений о цене предприятия заявка на участие в торгах может содержать предложение о цене предприятия, не подлежащее разглашению до начала проведения торгов. К заявке на участие в торгах (кроме случаев проведения торгов в электронной форме) должны прилагаться копии следующих документов: (В редакции федеральных законов от 03.05.2011 № 91-ФЗ;
— п. 11 ст. 110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Из этих норм следует: статус победителя торгов определяется тем лицом, которое указано заявителем в заявке на участие. Если заявку подавал агент от своего имени, заявителем и победителем является агент. Если заявка подана агентом от имени принципала (что должно следовать из доверенности и агентского договора), заявителем должен быть указан принципал, и победителем является принципал.
Для вашего случая это принципиально: если в протоколе о результатах торгов победителем значится агент, а договор купли-продажи заключён конкурсным управляющим напрямую с вами, между «победителем» и «стороной договора» возникает расхождение. Регистратор, сопоставляя протокол о результатах торгов с договором, видит это расхождение и требует его устранить. Сам по себе довод регистратора «договор должен быть от агента на вас» имеет под собой правовое основание только в том случае, если победителем торгов действительно является агент (то есть агент действовал от своего имени).
Вывод
Победителем торгов и стороной договора купли-продажи должно быть одно и то же лицо — тот, кто указан заявителем в заявке на участие. Если заявителем и победителем является агент, договор должен заключаться с агентом; если заявителем значились вы (принципал) — договор с вами правомерен.
Правомерность отказа регистратора и способы устранения расхождения
Если речь идёт о недвижимости, регистратор вправе приостановить регистрацию и впоследствии отказать в ней в случаях, прямо указанных в законе. Применимы к вашей ситуации следующие основания приостановления:
лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Для устранения расхождения у вас есть два правовых пути.
Первый путь — если агент действовал от вашего имени (модель поручения): документально подтвердить, что заявителем на торгах выступали именно вы как принципал (доверенность, агентский договор с условием «от имени и за счёт принципала»). В этом случае победителем торгов де-факто являетесь вы, а не агент, и отказ регистратора неправомерен и может быть обжалован.
Второй путь — если агент действовал от своего имени и формально признан победителем: расхождение устраняется не «перезаключением договора», а переходом права от агента-победителя к вам. Агент, ставший победителем торгов, вправе передать вам принадлежащее ему право требования по заключённому договору купли-продажи по договору уступки (цессии), поскольку для перехода прав кредитора согласие должника по общему правилу не требуется:
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). 3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
— п. 1 ст. 382 ГК РФ
Право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникнет у вас с момента такой регистрации:
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1.
— п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ
Вывод
Требование регистратора обоснованно лишь постольку, поскольку в протоколе о результатах торгов победителем значится агент, а не вы. Устранить расхождение можно одним из двух способов: либо подтвердить, что агент действовал от вашего имени (тогда вы и есть победитель, и отказ неправомерен), либо, если агент действовал от своего имени, оформить переход права от агента-победителя к вам (договор уступки права требования по договору купли-продажи), после чего регистрация перехода права на вас будет правомерной.
Риски недействительности торгов и договора
Расхождение между победителем торгов и стороной договора купли-продажи не только служит формальным поводом для отказа в регистрации, но и создаёт риск признания торгов и заключённого по их итогам договора недействительными:
Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ ) 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 449 ГК РФ, п. 1
Если торги будут признаны недействительными, это влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки (реституция — возврат полученного по сделке).
В вашем случае этот риск возникает прежде всего, если агент действовал от своего имени и именно он значится победителем, а договор заключён с вами: такое несоответствие порядка проведения торгов (заключение договора не с победителем, а с иным лицом) может быть квалифицировано как существенное нарушение правил, установленных законом. Если же агент действовал от вашего имени, оснований для недействительности нет, поскольку фактическим победителем являетесь вы.
Вывод
До момента устранения расхождения между победителем торгов и стороной договора сохраняется риск оспаривания торгов и признания договора купли-продажи недействительным по ст. 449 ГК РФ. Наиболее безопасный путь — либо подтвердить, что агент действовал от вашего имени, либо (при модели комиссии) легализовать переход права от агента к вам через договор уступки.
