Судьба арендованной сельхозземли при банкротстве кооператива: конкурсная масса, расторжение договора и возможность получения земли для другой организации

Входит ли право аренды в конкурсную массу и продаётся ли оно на торгах

Открывает вопрос общая норма о конкурсной массе. В неё включается всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства, в том числе имущественные права:

1. Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ) 2. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ) В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах") эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" .
   — п. 1 ст. 131 Закона № 127-ФЗ (конкурсная масса)

Из этого же правила есть закрытый перечень изъятий — то, что в конкурсную массу НЕ попадает:

1. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ) В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В случаях, установленных федеральным законом, составляющее ипотечное покрытие имущество должника, осуществлявшего в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах") эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, исключается из конкурсной массы должника, а требования кредиторов - владельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах" . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2004 № 192-ФЗ) В составе имущества должника, являющегося депонентом по договору условного депонирования (эскроу), также отдельно учитывается имущество, переданное должником на депонирование эскроу-агенту.
   — п. 2 ст. 131 Закона № 127-ФЗ

Для кооператива это принципиально. Право аренды земельного участка — имущественное право; если оно не подпадает под изъятия (не связано с личностью должника, не изъято из оборота), оно составляет конкурсную массу. Однако ключевой критерий оборотоспособности — наличие у арендатора правомочия распоряжаться этим правом. Это прямо разъяснил Верховный Суд:

Суть договора аренды заключается в предоставлении арендатору имущества его собственником за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При разрешении вопроса о том, является ли полученное арендатором право аренды его оборотоспособным активом, необходимо, прежде всего, определить правомочия арендатора по распоряжению этим правом. Действительно, по общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. 65 Однако, как указано в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом. В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Поскольку должник является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правового образования, право аренды этих участков не было активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.
— п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2021 от 30.06.2021

В приведённом деле речь шла о ГУП, которому федеральным законом запрещено передавать права по договорам аренды публичных земель, поэтому право аренды там оказалось необоротоспособным и в массу не вошло. Для производственного сельскохозяйственного кооператива такого законодательного запрета нет. Напротив, действует общее правило:

1. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 212-ФЗ; от 12.12.2011 № 427-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 9 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 3 .
   — п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Поскольку договор заключён на 49 лет (то есть более чем на пять лет) и в нём, судя по описанию, нет запрета на передачу прав, кооператив вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя (при его уведомлении). Значит, право аренды является оборотоспособным активом и по общему правилу включается в конкурсную массу и может быть выставлено на торги.

Продажу организует конкурсный управляющий, на которого возложены инвентаризация и распоряжение имуществом:

Конкурсный управляющий обязан: принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника; (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 222-ФЗ) включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.07.2012 № 144-ФЗ) привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 144-ФЗ) принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; уведомлять работников должника о предстоящем увольнении не позднее чем в течение месяца с даты введения конкурсного производства; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном настоящим Федеральным законом; заявлять в установленном порядке возражения относительно требований кредиторов, предъявленных к должнику; вести реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом; передавать на хранение документы должника, подлежащие обязательному хранению в соответствии с федеральными законами. Порядок и условия передачи документов должника на хранение устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации; заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов; исполнять иные установленные настоящим Федеральным законом обязанности. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ) 3. Конкурсный управляющий вправе: распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом;
— п. 2, 3 ст. 129 Закона № 127-ФЗ

Вывод: право аренды этих участков (при отсутствии в договоре запрета на передачу прав и при подтверждении оборотоспособности) составляет конкурсную массу кооператива-банкрота; конкурсный управляющий обязан его выявить, оценить и реализовать на торгах в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ. Изъятие возможно лишь в случае, если арендатор по закону или договору не вправе распоряжаться правом аренды (как в деле о ГУП).

Может ли арендодатель расторгнуть договор из-за долгов и необработки земли

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в ГК РФ, в том числе по причине просрочки арендной платы:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— ст. 619 ГК РФ

То есть при задолженности (две и более просрочки подряд) арендодатель вправе заявить требование о расторжении — но только через суд и после направления арендатору письменного предупреждения об исполнении обязательства. Односторонний «отказ» от договора по этому основанию законом не предусмотрен.

Для земельных участков в публичной собственности действует дополнительное ограничение. Поскольку договор заключён на срок более пяти лет:

1. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 212-ФЗ; от 12.12.2011 № 427-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 9 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 3 .
   — п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Отсюда два правила для нашей ситуации: (1) досрочное расторжение такого долгосрочного договора по инициативе арендодателя возможно ТОЛЬКО по решению суда и только при существенном нарушении договора арендатором; (2) сам договор аренды сохраняется при смене лица на стороне арендатора, а значит, автоматического прекращения при банкротстве не происходит.

Земельное законодательство добавляет специальное основание — прекращение права в связи с ненадлежащим использованием, включая неиспользование участка:

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ

Это основание (как и неиспользование участка из земель сельхозназначения в течение трёх лет) реализуется через принудительное прекращение прав в порядке ст. 45 ЗК РФ:

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде , в том числе вследствие непроведения мероприятий по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений ; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ, от 31.07.2025 № 294-ФЗ) порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием ; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 487-ФЗ) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
   — п. 2 ст. 45 ЗК РФ

Обратите внимание: конкурсный управляющий, напротив, вправе предъявлять иски о расторжении договоров, но это его право, направленное на пополнение массы, а не на отказ от выгодного актива; и отказ от исполнения договора возможен только в порядке ст. 102 Закона № 127-ФЗ:

подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, иски о взыскании убытков, причиненных действиями (бездействием) руководителя должника, лиц, входящих в совет директоров (наблюдательный совет), коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, собственника имущества должника, лицами, действовавшими от имени должника в соответствии с доверенностью, иными лицами, действовавшими в соответствии с учредительными документами должника, предъявлять иски об истребовании имущества должника у третьих лиц, о расторжении договоров, заключенных должником
— абз. 4 п. 3 ст. 129 Закона № 127-ФЗ

Вывод: арендодатель НЕ может расторгнуть договор в одностороннем порядке — ни из-за долгов, ни из-за необработки земли. Расторжение возможно только по решению суда: по ст. 619 ГК РФ при систематической неоплате (после письменного предупреждения) либо по ст. 45–46 ЗК РФ при существенном нарушении и неиспользовании. До вступления в силу судебного решения об аренде договор действует. Пояснение уполномоченного органа о том, что «пока идёт процедура, ничего сделать нельзя», не является отказом от прав арендодателя — он вправе обратиться в арбитражный суд и в период конкурсного производства.

Специфика продажи имущества сельскохозяйственной организации в банкротстве

Если кооператив отвечает признакам сельскохозяйственной организации (выручка от производства/переработки сельхозпродукции не менее 50 %), применяется специальный параграф Закона № 127-ФЗ:

1. Для целей настоящего Федерального закона под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки. 2. Особенности банкротства сельскохозяйственных организаций, предусмотренные настоящим Федеральным законом, применяются также к рыболовецким артелям (колхозам), выручка которых от реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции и уловов водных биологических ресурсов составляет не менее чем семьдесят процентов общей суммы выручки. (В редакции Федерального закона от 03.12.2008 № 250-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2008 № 296-ФЗ) 4. При признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. При признании банкротом рыболовецкой артели (колхоза), указанной в пункте 2 настоящей статьи, права на добычу (вылов) водных биологических ресурсов могут отчуждаться или переходить к другим лицам в той мере, в какой оборот водных биологических ресурсов допускается законодательством о рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.12.
   — п. 1, 4 ст. 177 Закона № 127-ФЗ

Для продажи это означает особый порядок: сначала одним лотом выставляется предприятие (или производственно-технологический комплекс), используемое для производства, хранения, переработки и реализации сельхозпродукции, и лишь затем — отдельное имущество:

1. При продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов. В случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации). В случаях, указанных в абзацах первом и втором настоящего пункта, продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона. Оценка имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона. (Пункт в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 419-ФЗ) 2. Преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника.
   — п. 1, 2 ст. 179 Закона № 127-ФЗ

И два важных последствия для третьего лица (заявителя):

Во-первых, закон прямо ограничивает оборот земли при банкротстве: земельные участки могут отчуждаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (п. 4 ст. 177, см. выше). Право аренды следует судьбе участка — оно тоже не может быть передано сверх того, что допускает земельное законодательство.

Во-вторых, при продаже имущества сельхозорганизации установлено преимущественное право отдельных категорий лиц:

Преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.
— абз. 1 п. 2 ст. 179 Закона № 127-ФЗ

Преимущественное право приобретения — это право КУПИТЬ имущество по цене, определённой на торгах, а не право на заключение договора аренды напрямую. Уведомление о продаже направляется лицам, ведущим сельхозпроизводство и владеющим смежными участками, и публикуется в местном печатном органе.

Вывод: если кооператив признаётся сельскохозяйственной организацией, продажа ведётся по правилам ст. 177–179 Закона № 127-ФЗ (единым лотом — предприятие/производственно-технологический комплекс, затем отдельное имущество). Заявитель, ведущий сельхозпроизводство и владеющий смежными участками, имеет преимущественное право ПРИОБРЕТЕНИЯ имущества по цене торгов; чтобы им воспользоваться, нужно отслеживать публикации конкурсного управляющего и направить заявление о намерении в установленный срок.

Как третьему лицу получить эти участки в аренду

После того как право аренды перейдёт к покупателю на торгах либо договор прекратится и участки вернутся арендодателю, распоряжение публичными сельхозземлями идёт по правилам ЗК РФ. Базовое правило — аренда публичной земли заключается на аукционе:

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; 2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
   — п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Специальный порядок для земель сельхозназначения отсылает к ЗК РФ:

1. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39 2 Земельного кодекса Российской Федерации , отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 03.07.2016 № 336-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 336-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ) ( Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Абзац.
   — п. 1 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ

То есть «попросить» участок у уполномоченного органа напрямую нельзя — аренда предоставляется по результатам аукциона (за исключением прямо перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ случаев, к которым заявитель по общему правилу не относится). Готовить аукцион должен арендодатель: даже если право аренды не будет продано на торгах в банкротстве, участки как объект аренды могут быть выставлены арендодателем на аукцион по правилам ст. 39.11–39.12 ЗК РФ.

Отдельно отметим: если арендодатель откажет заявителю в предоставлении участка без торгов, такой отказ может быть обжалован, однако это уже спорная процедура, а не рефлекторное право.

Вывод: получить участки в аренду заявитель может только: (1) купив право аренды на торгах в деле о банкротстве (при наличии преимущественного права — как приоритетный покупатель по цене торгов); либо (2) дождавшись прекращения договора с прежним арендатором и участвуя в аукционе, который проведёт уполномоченный орган. Напрямую, «по заявлению», участки не предоставляются — это возможно лишь в исключительных случаях, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Судьба долга по арендной плате

Задолженность, возникшая до принятия заявления о признании должника банкротом, включается в реестр требований кредиторов; платежи, обязательства по которым возникли после этой даты, относятся к текущим:

Требования арендодателя по этой задолженности он реализует путём заявления о включении в реестр требований кредиторов в арбитражном деле о банкротстве, а не через иск к кооперативу о расторжении. Это процессуально разводит два требования: денежное (включается в реестр) и неденежное (расторжение договора — самостоятельный иск).

Вывод: долг по арендной плате арендодатель взыскивает не отдельным иском, а заявлением о включении в реестр требований кредиторов; текущие платежи (возникшие после принятия заявления о банкротстве) погашаются в приоритетном порядке. Наличие долга само по себе не лишает кооператив права аренды — оно лишь даёт арендодателю основание требовать расторжения через суд.

Денежные последствия просрочки арендной платы

Задолженность по арендной плате — это денежное обязательство арендатора. Помимо основной суммы долга, арендодатель вправе требовать проценты за просрочку, если договором не установлена договорная неустойка (тогда применяется именно она):

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применительно к банкротству действует правило о моратории: на требования, включённые в реестр (возникшие до принятия заявления о банкротстве), проценты и неустойка по общему правилу не начисляются после введения конкурсного производства, а требования кредиторов в этой части подлежат удовлетворению после погашения основной суммы долга. Проценты как денежное последствие просрочки арендатора либо входят в состав требования кредитора, заявляемого в реестр, либо (по текущим платежам) уплачиваются в приоритетном порядке.

Вывод: но не каждый арендодатель, требуя расторжения, вправе также претендовать на проценты по ст. 395 ГК РФ, если договором установлена неустойка. Сумма долга и процентов заявляется арендодателем в деле о банкротстве; часть, возникшая до возбуждения дела, включается в реестр, часть после — в текущие платежи. Начисление процентов на реестровый долг прекращается с введением конкурсного производства.