Как снять обременение с дома, если банк-кредитор обанкротился, а ипотека полностью погашена?

Прекратилась ли ипотека при полном погашении кредита

Статья 352. Прекращение залога 1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2.
— п. 1 ст. 352 ГК РФ

Полная выплата кредита прекратила обеспеченное им обязательство, а значит, на основании подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ одновременно прекратился и залог (ипотека) дома. Это произошло в силу закона в момент полного исполнения обязательства, независимо от того, что запись об ипотеке в ЕГРН ещё числится и кредитор «молчит». Долгов перед банком нет, есть справка о полном погашении — то есть материальное основание для прекращения обременения уже наступило, и оставшаяся запись носит исключительно технический характер.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
— абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ

При этом закон прямо закрепляет ваше право требовать от залогодержателя совершения действий, направленных на внесение записи о прекращении залога. Банкротство кредитора не отменяет это правило: оно лишь меняет адресата требования (см. следующий блок), а не существование самого права.

Вывод: ипотека юридически прекращена в момент полного погашения кредита; запись в ЕГРН — техническое отражение уже прекратившегося обременения, которую вы вправе добиться погасить.

К кому обращаться, если кредитор в банкротстве

1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника). (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ) Руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий в течение трех дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязаны обеспечить передачу бухгалтерской и иной документации должника, печатей, штампов, материальных и иных ценностей конкурсному управляющему. Вопросы об истребовании документации и ценностей должника рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном пунктом 2 статьи 60 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ) В случае уклонения от указанной обязанности руководитель должника, а также временный управляющий, административный управляющий, внешний управляющий несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. 2 1 .
   — п. 2 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

1. С даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом
   — п. 1 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

С даты открытия конкурсного производства руководитель банка утрачивает полномочия, их с даты утверждения осуществляет конкурсный управляющий (для кредитной организации — Агентство по страхованию вкладов). Именно поэтому «офис закрыт и на связь не выходит»: прежние органы банка действовать уже не вправе, обращаться к ним бессмысленно.

Правовое значение этого для вас двоякое. Во-первых, заявление о погашении записи об ипотеке (совместное с вами либо одностороннее от залогодержателя) теперь вправе подать только конкурсный управляющий как лицо, осуществляющее полномочия руководителя должника. Во-вторых, ваше требование о снятии обременения не является денежным требованием к должнику-банкроту — вы ему ничего не должны, а наоборот, исполнены все обязательства, поэтому в реестр кредиторов включаться и «ждать очереди» вам не нужно.

Вывод: адресат ваших обращений — конкурсный (арбитражный) управляющий банка, а для кредитной организации — конкурсный управляющий в лице Агентства по страхованию вкладов; сведения о нём публикуются в ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) и в ЕГРЮЛ. Подавать заявление о погашении записи должен именно он.

Внесудебный порядок: погашение записи по заявлению залогодателя

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
   — п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если закладная не выдавалась, запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления одного залогодержателя. Если закладная выдавалась — по совместному заявлению с представлением закладной либо по заявлению залогодателя с заверенной отметкой владельца закладной об исполнении обязательства. В вашей ситуации это требует участия конкурсного управляющего банка, который может не идти на контакт, — поэтому практическое значение приобретают две специальные нормы.

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) Статья 25 2 . Особенности погашения регистрационной записи об ипотеке в условиях недружественных действий иностранных государств 1. При непредставлении в установленных статьей 25 настоящего Федерального закона случаях и порядке для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленной в обеспечение обязательства по кредитному договору (договору займа), заявления залогодержателем (в том числе законным владельцем закладной), являющимся иностранным лицом (иностранными лицами, в том числе не аффилированными друг с другом), связанным с иностранным государством, территорией, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такое иностранное лицо имеет гражданство этого государства, местом регистрации такого иностранного лица является это государство), регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем.
— ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке», п. 4

Если банк будет ликвидирован (завершено конкурсное производство с внесением записи о ликвидации в ЕГРЮЛ), запись об ипотеке погашается по одному заявлению залогодателя с приложением выписки из ЕГРЮЛ о ликвидации. Для вас это самый простой путь.

Пока банк ещё не ликвидирован (находится в процедуре), от заявления одного залогодателя Росреестр, как правило, отказывается, поскольку закон в этом случае требует участия залогодержателя. Тогда применяется судебный порядок.

Вывод: есть два внесудебных сценария: (1) пока банк в процедуре — добиваться подачи совместного заявления от конкурсного управляющего (с приложением справки о погашении и закладной с отметкой, если она есть); (2) после записи о ликвидации банка в ЕГРЮЛ — подать заявление о погашении записи самому, приложив выписку из ЕГРЮЛ. Справка о полном погашении кредита является основным доказательством исполнения обязательства.

Судебный порядок: иск о прекращении ипотеки и погашении записи

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" . Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
— абз. 10 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке»

Закон прямо допускает погашение записи об ипотеке по решению суда о прекращении ипотеки. Если конкурсный управляющий уклоняется от подачи заявления, а банк ещё не ликвидирован, единственный надёжный путь — иск о признании ипотеки прекращённой и о погашении регистрационной записи в ЕГРН (ответчик — банк в лице конкурсного управляющего).

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иск о правах на здание (жилой дом) относится к исключительной подсудности и предъявляется в районный суд по месту нахождения дома. Это освобождает вас от необходимости искать банк по его адресу регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— абз. 1 п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Обратите внимание на важную особенность: по общему правилу права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, «живут» в реестре — запись меняется отдельным актом. Поэтому, даже если ипотека прекратилась в силу закона, пока запись не погашена, она продолжает отображаться как обременение и мешать распоряжению домом. Именно поэтому предмет иска формулируется двояко: (1) признать ипотеку прекращённой и (2) обязать/признать основание для погашения регистрационной записи. Решение суда затем представляется в Росреестр и является самостоятельным основанием погашения.

Доказательствами служат: справка банка о полном погашении, платёжные документы, кредитный договор, договор об ипотеке/закладная, выписка из ЕГРН с записью об обременении, выписка из ЕГРЮЛ о состоянии банка и сведения об арбитражном управляющем.

Вывод: при уклонении управляющего и до ликвидации банка обращайтесь с иском в районный суд по месту нахождения дома; требуйте признания ипотеки прекращённой и погашения записи, после чего представляйте решение в Росреестр.

Развилка: банк объявлен банкротом / банк ликвидирован

Ответ на вопрос «что делать» прямо зависит от точного юридического статуса банка, поэтому разберите обе ветки отдельно.

Ветка А — банк в процедуре банкротства (не ликвидирован). Действует банкротное ограничение: полномочиями руководителя обладает конкурсный управляющий (ст. 126, 129 Закона о банкротстве — процитированы выше). Ваши шаги: 1) направить конкурсному управляющему письменное требование подать в Росреестр заявление о погашении записи, приложив справку о полном погашении кредита; 2) при отказе или бездействии — иск о прекращении ипотеки и погашении записи в районный суд по месту нахождения дома.

Ветка Б — банк ликвидирован (запись о прекращении внесена в ЕГРЮЛ).

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) Статья 25 2 . Особенности погашения регистрационной записи об ипотеке в условиях недружественных действий иностранных государств 1. При непредставлении в установленных статьей 25 настоящего Федерального закона случаях и порядке для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленной в обеспечение обязательства по кредитному договору (договору займа), заявления залогодержателем (в том числе законным владельцем закладной), являющимся иностранным лицом (иностранными лицами, в том числе не аффилированными друг с другом), связанным с иностранным государством, территорией, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такое иностранное лицо имеет гражданство этого государства, местом регистрации такого иностранного лица является это государство), регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем.
— ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке», п. 4

После ликвидации банка-залогодержателя закон прямо наделяет вас правом погасить запись об ипотеке по собственному заявлению, приложив лишь выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации. Требовать от вас в этом случае участия уже несуществующего банка или его управляющего невозможно и не требуется.

Вывод: если банк только в процедуре — действуйте через конкурсного управляющего и суд; если банк уже исключён из ЕГРЮЛ — подавайте в Росреестр заявление о погашении записи самому, приложив выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации (ст. 25.1 Закона об ипотеке). Уточните статус банка в ЕГРЮЛ — это определяет выбранный путь.

Убытки и риски при отказе (если_откажут)

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) Статья 25 2 . Особенности погашения регистрационной записи об ипотеке в условиях недружественных действий иностранных государств 1. При непредставлении в установленных статьей 25 настоящего Федерального закона случаях и порядке для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленной в обеспечение обязательства по кредитному договору (договору займа), заявления залогодержателем (в том числе законным владельцем закладной), являющимся иностранным лицом (иностранными лицами, в том числе не аффилированными друг с другом), связанным с иностранным государством, территорией, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такое иностранное лицо имеет гражданство этого государства, местом регистрации такого иностранного лица является это государство), регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем.
— ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке», п. 4

Если банк ликвидирован, но Росреестр по какой-то причине требует ещё документы, закон ограничивает перечень: для этого случая основанием служат заявление залогодателя и выписка из ЕГРЮЛ о ликвидации. Аналогично в общем порядке ст. 25 Закона об ипотеке устанавливает, что иных документов для погашения записи не требуется при наличии предусмотренных оснований.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если залогодержатель (управляющий банка) противоправно уклоняется от подачи заявления и это причинило вам убытки — например, сорвалась продажа дома, вы понесли расходы на вынужденный судебный процесс, — вы вправе требовать полного возмещения убытков по ст. 15 ГК РФ. Однако следует учитывать: для взыскания денег с банка-банкрота такие требования подчиняются режиму Закона о банкротстве (предъявление в реестр или как текущих), а после ликвидации взыскать с несуществующего лица уже невозможно. Основная цель в вашей ситуации — не взыскание, а освобождение имущества от обременения.

Риск, который стоит снять до сделки: если права по ипотеке удостоверены закладной, которая не погашена (не аннулирована) и находится у банка/управляющего, при продаже дома возможны затруднения. Требуйте аннулирования закладной либо её отметки об исполнении обязательства, а при её утрате — заявляйте об этом в суде в рамках иска о прекращении ипотеки.

Вывод: в предусмотренных законом случаях (ликвидация залогодержателя) Росреестр погашает запись по вашему заявлению и выписке из ЕГРЮЛ без иных документов; при противоправном уклонении управляющего до ликвидации вы вправе требовать возмещения убытков, но практически ценным остаётся судебное прекращение ипотеки и погашение записи.