Правомерность повышения арендной ставки и возможность досрочной оплаты по старой цене
Анализ ситуации
Вы получили уведомление от арендодателя о повышении арендной ставки с 1 января и рассматриваете возможность оплаты по старой цене за несколько месяцев вперед.
Правомерность одностороннего изменения арендной платы
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 310)
"Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 614)
Одностороннее изменение арендной платы арендодателем не допускается без согласия арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.
Досрочная оплата по старой ставке
"Должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 315)
Вы имеете право на досрочную оплату аренды, однако эта оплата будет засчитана только за периоды, предшествующие дате вступления изменений в силу.
Возможность оспаривания повышения арендной платы
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 450)
"По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 450)
Выводы и рекомендации
-
Оплата по старой ставке: Вы можете произвести досрочную оплату по старой ставке только за периоды до 1 января. После этой даты обязательства по оплате возникают по новой ставке, даже если оплата произведена заранее.
-
Правомерность повышения: Повышение арендной платы правомерно только при наличии одного из условий:
- Соглашение сторон об изменении договора
- Прямое указание в договоре на право арендодателя изменять ставку
- Решение суда при существенном нарушении договора
-
Рекомендуемые действия:
- Внимательно изучите договор аренды на предмет условий изменения арендной платы
- Направьте арендодателю письменное возражение против одностороннего изменения условий договора, если такое право не предусмотрено договором
- Рассмотрите возможность переговоров о приемлемом размере повышения
- При невозможности достичь согласия обратитесь к адвокату для подготовки иска в суд
-
Учтите: Если в договоре прямо предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы с предварительным уведомлением, оспорить повышение будет сложно.
