Покупка квартиры у собственницы, проживающей в США
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести квартиру у собственницы, постоянно проживающей в США. Данная сделка имеет международный элемент, что требует особого внимания к оформлению документов и соблюдению установленных процедур.
Применимые правовые нормы
Форма договора и государственная регистрация
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 550)
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 551)
Особенности продажи жилых помещений
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 558)
Оформление представительства
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 185.1)
"Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 186)
Легализация документов
"Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории" (Источник: Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, статья 2)
"Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи... является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен" (Источник: Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, статья 3)
Налоговые аспекты
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: ... от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 209)
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 224)
Выводы и рекомендации
Порядок оформления документов
-
Доверенность от собственницы: Поскольку собственница находится в США, ей необходимо оформить нотариальную доверенность на представителя в России для совершения сделки. Доверенность должна быть удостоверена в консульском учреждении России в США или нотариусом в США с последующим проставлением апостиля.
-
Легализация документов: Все документы, исходящие от собственницы (доверенность, документы, подтверждающие право собственности), должны быть легализованы путем проставления апостиля в соответствии с Гаагской конвенцией.
-
Нотариальный перевод: Документы, составленные на английском языке, должны иметь нотариально заверенный перевод на русский язык.
Договор купли-продажи
- Форма договора: Договор составляется в простой письменной форме в виде единого документа.
- Существенные условия: В договоре обязательно указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (в вашем случае - вы как покупатели).
- **Нотар
