Включение квартиры в капитальный ремонт инженерных систем при спорном подключении коммуникаций
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры, которая изначально не была подключена к коммуникациям, хотя признана жилым помещением с 1985 года. После покупки коммуникации были проведены, но легальность этих работ вызывает сомнения. В настоящее время в многоквартирном доме проводится капитальный ремонт инженерных систем, однако ваша квартира исключена из перечня работ.
Применимые правовые нормы
Капитальный ремонт общего имущества в МКД
"Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта... включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 166)
"Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем... постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг" (Источник: Правила содержания общего имущества в МКД, пункт 10)
Состав общего имущества МКД
"В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков" (Источник: Правила содержания общего имущества в МКД, пункт 5)
"В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры" (Источник: Правила содержания общего имущества в МКД, пункт 6)
Последствия самовольного переустройства
"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания... или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29)
"Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29)
Выводы и рекомендации
1. По вопросу включения в капитальный ремонт
Капитальный ремонт проводится в отношении общего имущества многоквартирного дома. Если подключение коммуникаций к вашей квартире было выполнено без согласования и не стало частью общего имущества дома, управляющая организация может правомерно исключить вашу квартиру из перечня работ по капитальному ремонту.
2. По вопросу легальности подключения коммуникаций
Для определения возможности включения квартиры в капитальный ремонт необходимо установить легальность подключения коммуникаций:
- Запросите у управляющей организации документацию о техническом состоянии дома и составе общего имущества
- Обратитесь в органы местного самоуправления для получения информации о согласованиях на переустройство
- Проверьте наличие актов ввода оборудования в эксплуатацию
3. Рекомендуемые действия
- Установите статус подключенных коммуникаций - определите, являются ли они частью общего имущества МКД
- Легализуйте существующие подключения при необходимости через получение соответствующего разрешения
- Участвуйте в общем собрании собственников с предложением о включении вашей квартиры в капитальный ремонт
- Обратитесь к адвокату для подготовки искового заявления в случае неправомерного исключения из перечня работ
Если будет установлено, что подключения выполнены с нарушениями, вам может быть предписано привести помещение в прежнее состояние за свой счет. Рекомендую оперативно прояснить статус подключенных коммуникаций и при необходимости начать процесс их легализации.
