Установка перегородки на лестничной площадке многоквартирного дома
Анализ ситуации
Установка перегородки на лестничной площадке представляет собой изменение общего имущества многоквартирного дома. Лестничные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.
"В состав общего имущества включаются: ... помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
Правовая квалификация установки перегородки
Установка перегородки на лестничной площадке квалифицируется как переустройство и/или перепланировка общего имущества.
"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений... и (или) изменение его внутренней планировки" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 25)
Требования к оформлению документов
Для законного проведения переустройства и/или перепланировки необходимо:
- Получить согласие всех собственников помещений в МКД
- Согласовать перепланировку с органом местного самоуправления
"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 26)
"принятие решений о ... переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме" относится к компетенции общего собрания собственников (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44)
Приобретательная давность
В данном случае правила о приобретательной давности неприменимы, поскольку:
"Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 234)
Однако перегородка является частью общего имущества, которое не может быть объектом права собственности отдельного лица.
Правовые последствия отсутствия оформления
Установка перегородки без надлежащего оформления является самовольной:
"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29)
За самовольное переустройство установлена административная ответственность:
"Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей" (Источник: КоАП РФ, статья 7.21)
Возможности легализации
Легализация перегородки возможна через суд при определенных условиях:
"На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 29)
Риски при отказе от демонтажа
При отказе от демонтажа возможны следующие последствия:
- Административная ответственность в виде штрафа
- Судебный иск о демонтаже перегородки
- Принудительный снос за счет собственников
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 304)
Выводы и рекомендации
-
Установка перегородки является незаконной, поскольку проведена без согласия всех собственников помещений в МКД и без согласования с органом местного самоуправления.
-
Срок давности (20 лет) не является основанием для легализации, поскольку нарушение носит длящийся характер.
-
Рекомендуется:
- Попытаться получить согласие всех собственников на общем собрании
- Обратиться в орган местного самоуправления для согласования перепланировки
- При отказе в согласовании - демонтировать перегородку добровольно
- В случае судебного спора - обратиться к адвокату для защиты интересов
-
Альтернативный вариант - обратиться в суд с иском о сохранении перегородки, доказывая отсутствие нарушений прав других собственников и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Учитывая длительность существования перегородки и наличие проектной документации, есть шансы на положительное решение суда при условии, что перегородка не нарушает права других собственников и требования безопасности.
