Правовые последствия мены земельных участков с газопроводом и раздел долевой собственности на здание
Анализ ситуации с газопроводом
Сохранение прав на газопровод после мены
Газопровод является линейным объектом и относится к недвижимому имуществу: >"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 130)
При мене земельных участков действует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов: >"единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 1)
Вывод: После мены земельных участков газопровод автоматически перейдет к новому собственнику того земельного участка, на котором он расположен, если иное не предусмотрено договором мены.
Возможность самостоятельной продажи газопровода
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации: >"Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 219)
Если газопровод был надлежащим образом зарегистрирован как объект недвижимости, теоретически возможна его самостоятельная продажа. Однако на практике это затруднительно, поскольку он прочно связан с земельным участком.
Порядок разграничения здания в долевой собственности
Раздел имущества в долевой собственности
"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 252)
Процедура разграничения здания
Для юридического разграничения здания необходимо:
- Техническая экспертиза - определение возможности реального раздела здания без несоразмерного ущерба его назначению
- Подготовка технического плана на каждую выделяемую часть
- Государственная регистрация прав на образованные объекты недвижимости
"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40)
Судебный порядок
При недостижении согласия между собственниками: >"При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 252)
Рекомендации
По газопроводу:
- Включите в договор мены конкретное условие о судьбе газопровода
- Укажите стоимость газопровода отдельно, если он не был учтен при оценке равноценности обмениваемых участков
- Убедитесь в наличии надлежащей регистрации прав на газопровод
По разделу здания:
- Проведите техническую экспертизу для определения возможности реального раздела
- Заключите соглашение о разделе здания с другим собственником
- Подготовьте технические планы на выделяемые части
- Обратитесь для государственной регистрации образованных объектов
Альтернативный вариант для газопровода:
Рассмотрите возможность установления сервитута: >"В целях строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов систем газоснабжения в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации, могут быть установлены сервитут, публичный сервитут" (Источник: Федеральный закон "О газоснабжении в Российской Федерации", статья 28)
Важно: Все соглашения должны быть нотариально удостоверены, а изменения - зарегистрированы в установленном порядке. Рекомендую обратиться к адвокату для подготовки документов и сопровождения сделок.
